最近，關(guān)于深圳樓市的消息吸引了全國人民的眼球。統計顯示，今年10月深圳新房市場(chǎng)日均成交住宅不足60套，較9月下降一半以上。同時(shí)，一些住宅新盤(pán)已采取低價(jià)開(kāi)盤(pán)策略，每平方米價(jià)格比周邊樓盤(pán)低了幾百元甚至千元以上。
在北京，樓市“有價(jià)無(wú)市”的消息頻頻見(jiàn)諸報端。確鑿的事實(shí)是，部分樓盤(pán)出現了開(kāi)發(fā)商打折、送車(chē)位、送油票等活動(dòng)，甚至有的樓盤(pán)直接給予降價(jià)優(yōu)惠。
買(mǎi)房人期盼著(zhù)這些跡象都是樓市拐點(diǎn)來(lái)臨的前兆。樓市拐點(diǎn)是否真的即將來(lái)臨？讓我們聽(tīng)聽(tīng)專(zhuān)家的說(shuō)法。
“我覺(jué)得王小廣說(shuō)得很對，中國樓市調整的拐點(diǎn)真的要來(lái)了�！� 北京買(mǎi)房人鄒女士說(shuō)。
王小廣是國家發(fā)改委經(jīng)濟運行與發(fā)展研究室主任，著(zhù)名經(jīng)濟學(xué)家。11月28日，在第三屆環(huán)渤海鋼鐵市場(chǎng)論壇上，王小廣拋出驚人觀(guān)點(diǎn)：中國樓市調整的拐點(diǎn)越來(lái)越近了。
如果真是這樣的話(huà)，對于那些要買(mǎi)房而買(mǎi)不起的老百姓而言，無(wú)疑是個(gè)大喜訊。
一段時(shí)間以來(lái)，房?jì)r(jià)居高不下一直是購房人的心病。樓市拐點(diǎn)的到來(lái)，意味著(zhù)一路攀升的房?jì)r(jià)增長(cháng)趨緩，甚至開(kāi)始回落。
在業(yè)界，王小廣向以言辭犀利著(zhù)稱(chēng)，他曾對房?jì)r(jià)走勢有過(guò)準確預測，被譽(yù)為有先見(jiàn)之明。因此，拐點(diǎn)論一拋出，便引來(lái)眾多支持者，也得到不少業(yè)內人士的認同。反駁的觀(guān)點(diǎn)同時(shí)存在，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強就認為拐點(diǎn)之說(shuō)太武斷：“目前個(gè)別城市部分樓盤(pán)樓價(jià)出現波動(dòng)，要具體問(wèn)題具體分析，并不等于樓市整體將出現拐點(diǎn)�！�
據搜房網(wǎng)進(jìn)行的“2007年樓市拐點(diǎn)會(huì )否出現？”網(wǎng)絡(luò )調查顯示：59.23%的被調查者認為拐點(diǎn)會(huì )出現，32.05%的人認為以后房?jì)r(jià)還將看漲。
這一次，王小廣是否還有先見(jiàn)之明，有待事實(shí)的驗證。
樓市拐點(diǎn)即將出現？
鄒女士這段時(shí)間一直奔波在眾多房產(chǎn)銷(xiāo)售商中間。她期望用理想的價(jià)位換回一套理想的房子。但是，房產(chǎn)商開(kāi)出的價(jià)位一度讓她無(wú)法接受。
“3個(gè)星期前，奧林匹克花園給我的價(jià)格是每平方米14000元，昨天我又去了，他們給出的價(jià)格相比上次每平方米降了1500元。有的樓盤(pán)還有打折、送車(chē)位等優(yōu)惠活動(dòng)�！编u女士在看到深圳、上海樓市成交量出現下滑時(shí)，結合北京房?jì)r(jià)的現狀，深信經(jīng)濟學(xué)家王小廣的觀(guān)點(diǎn)，即樓市的拐點(diǎn)真的要來(lái)了。她甚至認為，現在的降價(jià)就是拐點(diǎn)來(lái)臨的前兆。
據統計顯示，今年10月深圳新房市場(chǎng)日均成交住宅不足60套，較9月下降一半以上。與此同時(shí)，深圳、廣州部分樓盤(pán)的價(jià)格也開(kāi)始松動(dòng)， 一些住宅新盤(pán)已采取低價(jià)開(kāi)盤(pán)策略，每平方米價(jià)格比周邊樓盤(pán)低了幾百元甚至千元以上。
這正是王小廣拋出“樓市調整拐點(diǎn)近了”的主要根據，他認為，深圳樓市的調整預示著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)調整信號已經(jīng)釋放�！斑@預示著(zhù)房?jì)r(jià)增長(cháng)放緩甚至房地產(chǎn)絕對價(jià)格回落的逆轉已經(jīng)開(kāi)始。我不敢說(shuō)全國所有地區的房?jì)r(jià)2008年都會(huì )出現拐點(diǎn)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)調整的拐點(diǎn)已經(jīng)越來(lái)越近�！�11月28日，在第三屆環(huán)渤海鋼鐵市場(chǎng)論壇上，王小廣如是說(shuō)。
拐點(diǎn)論拋出后，立即在房地產(chǎn)業(yè)內激起波瀾�！睹裰髋c法制時(shí)報》記者接觸的8位買(mǎi)房人中，有6位買(mǎi)房人愿意相信樓市調整拐點(diǎn)要來(lái)了。
“王小廣有時(shí)候說(shuō)得挺準的�！币晃辉谑聵I(yè)單位任職的劉姓買(mǎi)房人坦言，相信“樓市拐點(diǎn)近了”的原因不光有對王小廣本人判斷力的贊同，當然還有自己一廂情愿盼著(zhù)房子價(jià)格下降能買(mǎi)房的情結。
去年，當人們熱議房?jì)r(jià)將由上漲轉變?yōu)橄碌鴷r(shí)，王小廣拋出“房?jì)r(jià)漲幅被嚴重低估了一到兩倍”。后來(lái)的事實(shí)是，房?jì)r(jià)繼續攀升，王小廣的觀(guān)點(diǎn)得到市場(chǎng)驗證。關(guān)注樓市的人們認為王小廣的觀(guān)點(diǎn)冷靜、現實(shí)，王小廣“很有先見(jiàn)之明”。
正是由于王小廣這樣的背景，目前一些買(mǎi)房人很愿意相信他的觀(guān)點(diǎn)，準備在拐點(diǎn)來(lái)臨前捂緊口袋，“等等再買(mǎi)房”。
京滬深房?jì)r(jià)出現松動(dòng)跡象
鄒女士說(shuō)，自從聽(tīng)說(shuō)“樓市調整拐點(diǎn)要來(lái)”的議論后，她就格外注意樓市的動(dòng)向。
前段時(shí)間她就盯上了奧林匹克花園一套70多平方米的房子，現在價(jià)格是每平方米12500元，相比3個(gè)星期前，每平方米下降了1500元。她曾光顧過(guò)的遠洋一方樓盤(pán)，目前在分期付款的前提下，也為買(mǎi)房人在總價(jià)的基礎上打9.9折。雍景四季的樓盤(pán)，在15天前均價(jià)為12000元，到12月5日，均價(jià)為10500元，同樣每平方米下降了1500元。
“有的樓盤(pán)還時(shí)不時(shí)地做活動(dòng)，邀請我們參加，只要買(mǎi)房就給打折，還送車(chē)位、油票，這樣每平方米比原來(lái)至少便宜了1000多元�！眲⑿召I(mǎi)房人認為，最近開(kāi)發(fā)商突然間的殷勤和毫無(wú)理由的打折讓利活動(dòng)，讓他徹底相信樓市已進(jìn)入調整期了。
“如果光北京的房?jì)r(jià)在降，那還不能說(shuō)明什么，問(wèn)題是像上海、深圳這幾個(gè)城市也在降啊�！编u女士說(shuō)，如果沒(méi)有有力的證據證明這是樓市正常的運行態(tài)勢，那么她相信樓市調整的拐點(diǎn)真的就要來(lái)了。
中國指數研究院的一份統計顯示，10月份深圳商品房成交均價(jià)為每平方米14797元，和9月份相比下降了10.35%。
在深圳樓市價(jià)格出現下浮的同時(shí)，成交量也在下降。而其他城市，如上海成交量也出現了下降，關(guān)于北京樓市“有價(jià)無(wú)市”的報道更是頻頻見(jiàn)諸報端。
北京鏈家地產(chǎn)的調研顯示，政府對房地產(chǎn)的宏觀(guān)調控，使商品住宅市場(chǎng)受到的沖擊很大，預計2007年商品住宅成交量同比將下降21.7%，10月到11月份下降更為明顯。
根據國家發(fā)改委每月公布的住房?jì)r(jià)格指數顯示，廣州住房?jì)r(jià)格指數漲幅在全國70個(gè)主要城市的排名，從今年初的第三位逐月下降到10月份的第34位。11月，上海市商品住宅成交均價(jià)下跌了7個(gè)百分點(diǎn)。今年10月深圳新房市場(chǎng)日均成交住宅更是不足60套，較9月下降了一半以上。
在一系列打折、成交量下降的消息刺激下，一些買(mǎi)房人也像鄒女士一樣，深信樓市調整拐點(diǎn)真的要來(lái)了。部分地產(chǎn)業(yè)內人士則認為，中國樓市出現調整拐點(diǎn)已經(jīng)有了必備因素。
政策調控后的必然？
王小廣“中國樓市調整拐點(diǎn)近了”觀(guān)點(diǎn)拋出后，搜房網(wǎng)進(jìn)行了一項“2007年樓市拐點(diǎn)會(huì )否出現？”的網(wǎng)絡(luò )調查，調查顯示：59.23%的被調查者認為拐點(diǎn)會(huì )出現。對“今后一至兩年里房?jì)r(jià)將呈何種走勢”的問(wèn)題，47.56%的被調查者認為下降，7.95%的人認為快速增長(cháng)，32.05%的人認為穩定增長(cháng)。
中國社科院研究員易憲容是贊同“樓市拐點(diǎn)即將來(lái)臨”的一位，他認為，樓市成交量低迷說(shuō)明樓市進(jìn)入了拐點(diǎn)。
易憲容分析，近幾年，國內房?jì)r(jià)暴漲已經(jīng)有一段時(shí)間了，市場(chǎng)的價(jià)格永遠是上下波動(dòng)的，從來(lái)沒(méi)有只漲不跌的市場(chǎng)。但在房?jì)r(jià)上漲時(shí)，工人的工資卻沒(méi)有漲，目前該買(mǎi)房的人已經(jīng)買(mǎi)了，買(mǎi)不起房子的人受通貨膨脹壓力開(kāi)始觀(guān)望，在房地產(chǎn)市場(chǎng)“有價(jià)無(wú)市”的現實(shí)下，房?jì)r(jià)不可能再持續上漲了。
“由于供需矛盾突出，樓市泡沫嚴重，造成了經(jīng)濟漲勢虛高。從最近出臺的一系列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策來(lái)看，表明政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)的認識有了根本的改變。如果這樣，樓市調整的腳步也就近了�！币讘椚菡f(shuō)。
同時(shí)，易憲容認為，隨著(zhù)保障性住房范圍的擴大，必將使商品房銷(xiāo)售范圍縮小。再加上政策對購買(mǎi)第二套商品房人的貸款約束，商品房的銷(xiāo)售范圍進(jìn)一步縮小，購買(mǎi)人數嚴重縮水。因此，要想使“不貧窮又不太富有”的這部分人掏腰包，調整價(jià)格是必然選擇。
實(shí)際上，王小廣提出“樓市調整拐點(diǎn)近了”的另一個(gè)依據也是，目前樓市供需矛盾的現狀。對于房地產(chǎn)市場(chǎng)“供給不能滿(mǎn)足需求”的說(shuō)法，王小廣認為“不靠譜”，“我們目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求有多少是真實(shí)需求？”王小廣質(zhì)問(wèn)。
王小廣認為，在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求中，有三成甚至更多是用來(lái)投資的，這部分需求不能算是真實(shí)需求�！罢欠康禺a(chǎn)投資性需求過(guò)熱造成了房?jì)r(jià)虛高不下。當調控之后，樓市調整拐點(diǎn)來(lái)臨后，房?jì)r(jià)必然回落�！�
拐點(diǎn)之說(shuō)“太武斷”
王小廣的拐點(diǎn)說(shuō)并沒(méi)有得到業(yè)界的一致認同。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強就是持反對意見(jiàn)的一位。在陳國強看來(lái)，拐點(diǎn)之說(shuō)“太武斷”。
陳國強認為，對于目前個(gè)別城市部分樓盤(pán)樓價(jià)出現波動(dòng)的現象，要具體問(wèn)題具體分析：“當前的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況說(shuō)明政府的組合政策發(fā)生了效應，如果就此判斷樓市將出現拐點(diǎn)過(guò)于武斷�！�
對于王小廣樓市供需矛盾的觀(guān)點(diǎn)，陳國強并不認同。他認為，當前樓市的主要矛盾依然是供求矛盾，如果有效需求得不到滿(mǎn)足，那么房?jì)r(jià)下跌的期望必然破滅。相反，如果市場(chǎng)供給得到大幅度提高，出現供求基本平衡或供大于求的市場(chǎng)狀況，那么房?jì)r(jià)出現調整是一種必然�！皬亩唐趤�(lái)看，出現這種情況的可能性不大�！标愌a充說(shuō)。
對于深圳樓市出現的成交量萎縮、房?jì)r(jià)下降的現象，陳國強認為，是因為今年以來(lái)，深圳房?jì)r(jià)出現了爆發(fā)式增長(cháng)，預先透支了未來(lái)的房?jì)r(jià)空間，因此出現一定的波動(dòng)調整是正常的。
“幾年前上海、杭州等城市也曾出現過(guò)類(lèi)似的狀況，但后來(lái)樓市價(jià)格依然在呈上漲趨勢。因此，不能就此認為拐點(diǎn)將會(huì )出現。就北京市場(chǎng)而言，目前成交量出現了一定的下降，但房?jì)r(jià)依然堅挺。我們要看到這種成交量的下降具有結構性特點(diǎn)，而非整體市場(chǎng)出現的蕭條狀況�！标悋鴱姺治稣f(shuō)。
為佐證自己的觀(guān)點(diǎn)，陳國強拿出了北京市統計局和國家統計局北京調查總隊的統計數字。
該統計顯示，1至10月，北京市商品房現房和期房銷(xiāo)售面積均呈下降趨勢，現房銷(xiāo)售394.6萬(wàn)平方米，期房銷(xiāo)售1253.9萬(wàn)平方米，分別比去年同期下降26%和5.7%。其中，住宅現房銷(xiāo)售286.3萬(wàn)平方米，下降32.8%；住宅期房銷(xiāo)售1062.5萬(wàn)平方米，下降10.3%。
另?yè)䥽野l(fā)改委等部門(mén)公布的數據，10月全國房?jì)r(jià)同比上漲9.5%，而北京的上漲速度達到了17.8%，居全國第二位，在9月份13.5%的漲幅基礎上繼續攀升。今年前三季度北京五環(huán)內住宅期房均價(jià)達到13754元/平方米，而僅在幾個(gè)月前，北京四環(huán)內住宅期房均價(jià)是13600多元/平方米。
在陳國強看來(lái)，樓市還未到調整拐點(diǎn)出現的時(shí)候。
對于中國樓市調整拐點(diǎn)是否真的近了這一話(huà)題，爭論還在繼續。事實(shí)是，得到市場(chǎng)的驗證之前，誰(shuí)的觀(guān)點(diǎn)都只是對樓市走勢的一種合理性預測。唯一讓買(mǎi)房人得以安慰的是，目前房子價(jià)格的的確確有松動(dòng)。
這次，經(jīng)濟學(xué)家王小廣是否“有先見(jiàn)之明”，有待2008年市場(chǎng)的驗證。(記者 溫淑萍)
相關(guān)報道
