“據北京市統計局最新統計數據顯示，今年1至8月，北京市商品房現房和期房銷(xiāo)售面積繼續呈下降趨勢，現房銷(xiāo)售296.9萬(wàn)平方米，期房銷(xiāo)售934.8萬(wàn)平方米，分別比去年同期下降35.2%和10.5%�！北本╂溂曳康禺a(chǎn)經(jīng)紀公司副總經(jīng)理金育松近日告訴中國經(jīng)濟時(shí)報記者。
據北京發(fā)改委的統計數據，8月北京市新建商品房?jì)r(jià)格同比上漲13.5%，二手房同比上漲10.6%，繼續保持了較快的上漲。成交量的下降以及價(jià)格的持續上漲，表明北京市目前正面臨著(zhù)縮量空漲的局面。
21世紀不動(dòng)產(chǎn)北京區域市場(chǎng)部人士接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，據該公司的統計資料顯示，目前北京五環(huán)內已難覓萬(wàn)元以下的樓盤(pán)，而目前北京各個(gè)區域樓盤(pán)成交價(jià)格同比去年上漲幅度大概都在30%-40%左右。
供需矛盾仍是“根”
“據北京市房地產(chǎn)信息管理網(wǎng)數據，今年前八個(gè)月，批準預售的住宅套數為70767套，相比去年同期84015套，下降了18.7%�！苯鹩杀硎�，供應少成交量自然也會(huì )減少，這與成交量下降的幅度基本相符。
北京虎杰投資咨詢(xún)公司首席分析員張寅對本報記者表示，成交量的萎縮和產(chǎn)品結構有關(guān)。北京目前供應的高檔樓盤(pán)居多，價(jià)格較高，必然影響成交量。
“資本市場(chǎng)利好分流樓市資金，也是影響交易量的原因之一�！苯鹩芍赋�，今年年初至5月底，股市持續飄紅，在經(jīng)歷了印花稅上調的調整期后，股市重新上揚，國慶前最后一個(gè)工作日，9月28日，上證綜指報收5552.3點(diǎn)，比去年最后一個(gè)工作日漲了107%。三個(gè)季度指數就翻了一番，全民炒股的風(fēng)潮分流了樓市資金，樓市交易量因此受挫。
而今年以來(lái)已經(jīng)5次加息，加上銀行收緊房貸的政策，對于抑制需求起到了一定的作用。而且房?jì)r(jià)持續上漲，也使得部分消費者購買(mǎi)力出現“貶值”。
“價(jià)格持續上漲的原因是多方面的�！苯鹩烧J為，供不應求是主要因素。據該公司統計資料分析，目前北京市二手房市場(chǎng)供需比在1：3左右，熱點(diǎn)區域，如CBD、中關(guān)村、紫竹橋等區域甚至在1：5以上，由于供應量出現下降，而北京市作為國際性大都市，住房需求極為旺盛，供應小、需求大必然導致價(jià)格的上漲。
“由于每年北京拆遷、結婚、置業(yè)升級等購房需求維持穩定，加上近幾年北京的外來(lái)人口逐漸增多，直接導致目前住宅的需求量進(jìn)一步增大�！�21世紀不動(dòng)產(chǎn)北京區域市場(chǎng)部人士告訴記者，據該公司統計資料顯示，2007年外地人在京置業(yè)的已經(jīng)占到北京購房比重的40%-50%，由于過(guò)多的外地人在京購置房產(chǎn)加大了市場(chǎng)需求，助長(cháng)了房?jì)r(jià)的持續增長(cháng)，導致住宅市場(chǎng)的供需矛盾呈進(jìn)一步加大的態(tài)勢。
捂盤(pán)助推房?jì)r(jià)
“開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售等違規炒作行為也助推了房?jì)r(jià)的上漲�！苯鹩杀硎�，供不應求的狀況為開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售提供了最好的條件，雖然開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售并不是推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲的主要和直接原因，但顯然，開(kāi)發(fā)商需要為其捂盤(pán)惜售的行為助推房?jì)r(jià)上漲負一定的責任。
21世紀不動(dòng)產(chǎn)北京區域市場(chǎng)部人士告訴記者，如今捂盤(pán)又成為北京大部分開(kāi)發(fā)商牟取暴利的一種手段。從近幾個(gè)月北京的房?jì)r(jià)走勢來(lái)看，由于一些開(kāi)發(fā)商將手中房源分幾批出售，減少了市場(chǎng)中的供給，進(jìn)一步拉大市場(chǎng)供需比例；同時(shí)開(kāi)發(fā)商在每推出一批房源時(shí)，開(kāi)盤(pán)價(jià)就大幅提高一次，價(jià)格走勢因此一路飆升。
“捂盤(pán)的大都是小開(kāi)發(fā)商，而且大都是早期協(xié)議拿地�！睆堃嬖V記者，這些開(kāi)發(fā)商由于沒(méi)有地，賣(mài)完了手上的項目就無(wú)事可干，在目前房?jì)r(jià)仍處于上升趨勢的情況下，自然愿意捂著(zhù)房子賣(mài)好價(jià)錢(qián)。
隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)的集中度日益提高，一些小開(kāi)發(fā)商逐漸會(huì )被擠出這個(gè)行業(yè)，監管也將變得容易，捂盤(pán)現象也會(huì )發(fā)生變化。
奧運吸引投資
“奧運以及交通改造等利好為樓市注入強心劑�！苯鹩芍赋�，奧運會(huì )的日益臨近以及地鐵5號線(xiàn)等交通改造利好，不僅切實(shí)增加了房產(chǎn)的附加值，而且為房產(chǎn)銷(xiāo)售提供了良好的平臺，業(yè)主心理預期也空前高漲。
21世紀不動(dòng)產(chǎn)北京區域市場(chǎng)部人士也表示，由于奧運會(huì )的臨近，北京交通、環(huán)境將會(huì )有很大改觀(guān)，進(jìn)一步吸引大量?jì)荣Y、外資炒房，放大了房產(chǎn)需求。
此外，該人士還認為，土地價(jià)格的持續走高也直接影響著(zhù)房?jì)r(jià)的上漲。土地成本是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中最大的成本，以往土地成本占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的三分之一左右，但目前隨著(zhù)地價(jià)的上升，該成本比例正在上升。居高不下的房?jì)r(jià)將會(huì )因此繼續上升。
三類(lèi)人為高房?jì)r(jià)買(mǎi)單
房?jì)r(jià)目前處于高位已成公認，那么誰(shuí)還在買(mǎi)房？
據“鏈家地產(chǎn)”統計資料分析，通過(guò)對成交客戶(hù)的問(wèn)卷調查，目前買(mǎi)房的消費者主要集中在以下三類(lèi)：一是首次置業(yè)用于自住，這一比例約為6成左右；由結婚購房、拆遷購房以及恐慌性購房組成，結婚購房、拆遷購房屬于迫切性購房，而恐慌性購房則是迫于房?jì)r(jià)持續上漲的壓力進(jìn)行的提前消費行為。
二是升級置業(yè)的自住者，隨著(zhù)收入的提高，改善居住環(huán)境的要求及條件都已成熟，升級置業(yè)水到渠成，這部分消費者約占到3成。
第三類(lèi)是有一定資金實(shí)力且看好樓市前景的投資者，這部分消費者的比例約為12%左右。
據21世紀不動(dòng)產(chǎn)北京區域統計數據顯示，在北京的購房人群中，投機性購房比重已占總體購房的20%左右，同比去年上漲了5%-10%左右，也就是說(shuō)目前每五個(gè)購房人中就有一個(gè)是投機性購房者。投資人的加入在一定程度上帶動(dòng)了北京房?jì)r(jià)的上漲。
拐點(diǎn)猜想
那么，北京這一輪房?jì)r(jià)的上漲到底將持續到何時(shí)？
“受經(jīng)濟周期等方面的影響，這一輪上漲目前我看得到明年一季度�！睆堃硎�，至于明年一季度之后房?jì)r(jià)的走勢，現在還不好說(shuō)。他認為，明年房?jì)r(jià)如果下降，硬著(zhù)陸的可能性不大，可能會(huì )有一段時(shí)間的僵持期，但成交量會(huì )極度萎縮。
21世紀不動(dòng)產(chǎn)北京區域市場(chǎng)部人士則預計，今年年底北京房地產(chǎn)價(jià)格將在一定程度上有所回落，主要是因為去年實(shí)施的“90／70”政策的細則各開(kāi)發(fā)商已經(jīng)基本落實(shí)，使得中低檔住房供給增多，在一定程度上緩解了價(jià)格上漲壓力。
而且經(jīng)濟適用房、廉租房供應擴大，改善了中低價(jià)位住房和經(jīng)濟適用房供應量依然不足的住房供應結構與市場(chǎng)住房需求存在不對稱(chēng)情況。
“由于短期供不應求很難改變，因此縮量空漲仍會(huì )在一段時(shí)間內持續；而未來(lái)三年內，2010年前后將會(huì )是打破縮量空漲的關(guān)鍵期�！苯鹩烧J為，從供給的角度看，北京要求在三年內建設1000萬(wàn)平米的經(jīng)濟適用房、1000萬(wàn)平米的限價(jià)房，按照2005、2006年的商品住宅銷(xiāo)售面積2566、2205平米計算，未來(lái)三年內光經(jīng)適房、限價(jià)房就占到銷(xiāo)售量的1／3左右，雖然不能完全平衡供需比例，但已能極大改善目前的供需關(guān)系。
其次，從保障性住房政策的計劃來(lái)看，政府要求擴大廉租住房制度的保障范圍，而1000萬(wàn)平米經(jīng)濟適用房也會(huì )在2010年前后真正起到規模效應，因此，可以預見(jiàn)2010年前后，縮量空漲的狀況已經(jīng)很難出現。
因此，可以預測北京房?jì)r(jià)在短期內仍將維持上漲趨勢，但從中長(cháng)期看，會(huì )有所調整，趨于穩定，并隨市場(chǎng)供需狀況而發(fā)生變化。
最后，金育松指出，持續增加供給以及落實(shí)住房保障政策是打破當前縮量空漲局面的關(guān)鍵。(謝麗佳)
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