10月份，深圳、廣州、上海等地樓市交易量萎縮明顯。而據北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，北京10月份住宅期房日均簽約量達404套，盡管相比9月份日均簽約量391套的數字，成交量有所增加，但仍顯“清淡”。
而與交易清淡形成鮮明對比的是，這些城市的房?jì)r(jià)不僅沒(méi)有出現下滑，反而“逆市”上漲，始終在高位支撐。有人預測，房地產(chǎn)“有價(jià)無(wú)市”的局面將成為房?jì)r(jià)調頭向下的“契機”，樓市的寒冬即將來(lái)臨；而也有觀(guān)點(diǎn)指出，交易萎縮局面一旦得以突破，樓市將現報復性反彈。
拐點(diǎn)尚未到來(lái)
“這種‘有價(jià)無(wú)市’的局面不會(huì )帶來(lái)房?jì)r(jià)的下跌，北京也一樣�！卑舶罴瘓F董事長(cháng)陳功接受中國經(jīng)濟時(shí)報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，深滬穗等城市樓市交易的萎縮，主要是受資金面的影響，9月底出臺的房貸新政，發(fā)出的信貸緊縮信號，影響了一些準備買(mǎi)房的人。
很多準備買(mǎi)房的人目前都在持幣觀(guān)望，等待細則的出臺以及調控政策的明朗。
“樓市拐點(diǎn)目前尚未到來(lái)�！北本┗⒔芡顿Y咨詢(xún)有限公司首席分析師張寅接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，目前幾大城市出現的房地產(chǎn)成交量萎縮，主要是由于調控引發(fā)的觀(guān)望所致，加上房?jì)r(jià)在高位，買(mǎi)得起房的人不多。
他認為，這種“有價(jià)無(wú)市”的局面目前不大可能引發(fā)房?jì)r(jià)的下跌，而且很可能在12月上旬，成交量將逐漸恢復，僵局會(huì )被打破。
“冬季是買(mǎi)房的高峰期，如果要在春節入住，必須要提前1至2個(gè)月進(jìn)行裝修，因此，進(jìn)入12月份，這部分冬季購房的需求將慢慢得到釋放�！贝送�，張寅還指出，這段時(shí)間股市行情不佳，很多投資者都在觀(guān)望。如果股市超過(guò)幾周甚至上月沒(méi)有起色，很多資金將會(huì )流出。
張寅告訴記者，目前就有不少資金已經(jīng)從股市“出逃”，“按兵”觀(guān)望。他認為，股市在12月份仍將難改“低迷”，而在通脹背景下，這些觀(guān)望資金要實(shí)現保值，最終可能會(huì )“殺入”目前價(jià)格并未發(fā)生松動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司副總金育松也向本報記者表示，在股市風(fēng)險不斷增強的情況下，減倉觀(guān)望成為許多投資者的必然選擇，而樓市則成為股市資金流向的最好載體。
“從股市‘逃頂’的資金最終很有可能接樓市的‘頂’，從而推動(dòng)房?jì)r(jià)的最后一波上漲�！睆堃嬖V記者，他認識幾個(gè)小企業(yè)主，目前就是手里拿著(zhù)資金觀(guān)望，既不敢進(jìn)股市，也不敢進(jìn)樓市。最終，在股市沒(méi)有起色，樓市成交量雖然萎縮，但價(jià)格沒(méi)有下跌的情況下，他們極有可能選擇后者。
“就北京而言，在多項調控政策的影響下，北京樓市尤其是二手房市場(chǎng)出現短暫的調整期，是可能的�！�21世紀不動(dòng)產(chǎn)分析師對本報記者表示，2006年下半年以來(lái)，北京房?jì)r(jià)加速上漲，到達了一個(gè)較高的平臺。拉動(dòng)北京房?jì)r(jià)上漲的需求因素中，有一部分是投資投機性需求，包括房貸新政在內的調控政策，對投資投機性需求有一定的抑制作用，所以調控政策的影響反映在市場(chǎng)氛圍方面，就是會(huì )出現短暫的觀(guān)望。
而北京房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他城市的一個(gè)重要區別，是北京的住房需求十分龐大，其中有相當大的需求是非投資甚至也非自住，而僅僅是買(mǎi)房，放著(zhù)不動(dòng)。從較長(cháng)一些的時(shí)期來(lái)看，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)龐大但無(wú)法清晰描述的有效需求會(huì )支撐房?jì)r(jià)，使之難以向下做大的調整，這也是為什么近幾年面對宏觀(guān)調控而北京房?jì)r(jià)從未有過(guò)下降的重要原因。
報復性反彈將至？
“值得注意的是，北京、上海、廣州等城市的許多開(kāi)發(fā)商和研究人員，都樂(lè )觀(guān)地認為這些城市在觀(guān)望期過(guò)后，樓市仍會(huì )反彈，這種反彈現象最遲會(huì )在明年春節過(guò)后出現�！�21世紀不動(dòng)產(chǎn)分析師表示，觀(guān)望過(guò)后樓市即出現反彈，這種現象曾在2005年、2006年的幾大城市出現。2007年新一輪宏觀(guān)調控是否也將重現這一效果？
這位分析師認為，對樓市觀(guān)望期過(guò)后出現反彈的期望，這一心態(tài)值得重視。這種期望或者說(shuō)心態(tài)的形成均是基于前期以抑制需求為調控主體的政策效果，因此調控政策如能改抑制需求為引導需求，并通過(guò)增加存量房持有環(huán)節的稅收，同時(shí)減少存量房市場(chǎng)流通環(huán)節的稅收，盤(pán)活存量房市場(chǎng)，增加房源的有效供給來(lái)滿(mǎn)足市場(chǎng)中的旺盛需求，或許會(huì )是另一條有效的解決途徑。
“是否會(huì )出現報復性反彈或者是反彈的幅度有多大，這都不好說(shuō)�！睆堃皇潜硎�，觀(guān)望期間累積的需求將在12月份開(kāi)始釋放。
對此，陳功也表示，很難判斷緊縮過(guò)后市場(chǎng)的反應會(huì )有多大，交易萎縮受多種因素的影響，一旦其中某些誘因發(fā)生變化，比如政策趨于明朗等，在目前通脹和負利率背景下，很可能導致這段時(shí)間累積的購買(mǎi)力的釋放。
21世紀不動(dòng)產(chǎn)分析師指出，真正要防止和警惕的是，如果這次觀(guān)望被證明是短暫的，那么，北京樓市是否會(huì )像前幾次的觀(guān)望一樣，出現反彈性上漲？關(guān)鍵是看政府的有效供應，其中包括廉租住房、經(jīng)濟適用房和限價(jià)房的保障供應，也包括其他商品房的有效供應。
政府部門(mén)應該給市場(chǎng)一個(gè)信心，即土地和商品房供應是基本滿(mǎn)足市場(chǎng)需求的。
拐點(diǎn)并不遙遠
“盡管目前北京房?jì)r(jià)的拐點(diǎn)還未出現，但也并不遙遠�！睆堃J為，北京房?jì)r(jià)拐點(diǎn)將在明年二季度出現。屆時(shí)，限價(jià)房將投放市場(chǎng)，加之利率、經(jīng)濟周期等各種因素形成共振，將促使房?jì)r(jià)向下。而北京房?jì)r(jià)的走向對全國房?jì)r(jià)的影響是非常大的。
“日前，北京市國土局表示今年年底北京市商品住宅用地供應將集中放量�！苯鹩筛嬖V記者，果不其然，根據北京市土地儲備中心統計資料顯示，11月1日—8日，共計成交土地7塊，其中住宅用地4塊，而今年前10個(gè)月的時(shí)間總共不過(guò)成交了52塊土地。
他表示，11月一周成交的土地比之前一個(gè)月成交的都多，年底土地放量已經(jīng)開(kāi)始放閘。如果年底的這兩個(gè)月土地放量按計劃實(shí)施，無(wú)疑將會(huì )掀起土地供應的高峰，不僅“地荒論”不攻而破，而且形成住宅供應后將可以真正緩解供求關(guān)系，達到平抑房?jì)r(jià)的目的。因此，年底土地供應的高峰或許將成為房?jì)r(jià)走勢的一個(gè)拐點(diǎn)。
不過(guò)，金育松也表示，盡管年底土地的集中放量，是對市場(chǎng)注入的強心劑，無(wú)論對于消費者的信心以及平抑房?jì)r(jià)，都將起到積極的作用。但是，土地的開(kāi)發(fā)畢竟還有1-2年的期限，對于自住型的消費者而言，不必盲目觀(guān)望，在房?jì)r(jià)持續上漲的背景下，適時(shí)入市更為理性。
“談到房地產(chǎn)，大家有一個(gè)誤區，總是談房?jì)r(jià)，總是談房?jì)r(jià)下跌。實(shí)際上，房?jì)r(jià)穩定才是我們所希望的�！标惞τ浾弑硎�，房子是一種資產(chǎn)，房?jì)r(jià)下滑對任何人都沒(méi)有好處。對已經(jīng)買(mǎi)房的人，房?jì)r(jià)下跌意味著(zhù)資產(chǎn)貶值；而沒(méi)買(mǎi)房的人，看到房?jì)r(jià)下跌也不敢買(mǎi)，否則今天買(mǎi)明天跌，買(mǎi)的就是負資產(chǎn)。
他認為，房?jì)r(jià)也不可能出現大幅下滑。首先，來(lái)自于真實(shí)需求的支撐，中國人口多，年輕人成家置業(yè)，首先就是要買(mǎi)房；城市化進(jìn)程這幾年也猛然提速，服務(wù)中心地城市如北京、上海、廣州等更是重中之重，有錢(qián)人大量涌入，都來(lái)買(mǎi)房，推高了這些中心城市的房?jì)r(jià)。
其次，來(lái)自于投資需求。陳功表示，房子既是消費品又是資產(chǎn)，承載兩種需求。有錢(qián)之后就要買(mǎi)投資品，房子作為資產(chǎn)可滿(mǎn)足投資需求。
“此外，地價(jià)始終在高位也難以讓房?jì)r(jià)大幅下滑�！标惞χ赋�，房地產(chǎn)是個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，從產(chǎn)業(yè)的角度來(lái)看，土地價(jià)格不可能下跌，房地產(chǎn)整體價(jià)格自然也不會(huì )大幅下滑。而地價(jià)之所以難以下跌是因為土地出讓金是地方政府的首要收入，其會(huì )千方百計地推高土地價(jià)格。
對此，張寅表示，明年房?jì)r(jià)如果下降，硬著(zhù)陸的可能性不大，可能會(huì )有一段時(shí)間的僵持期，但成交量會(huì )極度萎縮。(記者 謝麗佳）
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