10月，北京新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲17.8%。國家發(fā)展改革委、國家統計局近日對外公布這一數據后，立即引發(fā)市場(chǎng)各方廣泛關(guān)注。盡管房?jì)r(jià)一路飆升，但記者采訪(fǎng)發(fā)現，今年北京樓市的銷(xiāo)售量并不能讓人樂(lè )觀(guān)，“金九銀十”的傳統銷(xiāo)售旺季也出現了銷(xiāo)量接連下挫的局面。對此，專(zhuān)家認為，9月底，央行等聯(lián)合下發(fā)的房貸新政策并未能對北京房?jì)r(jià)上漲起到真正的遏制作用，目前北京樓市已進(jìn)入新一輪“博弈”期。一方面買(mǎi)方心態(tài)已經(jīng)稍微緩和，對后市先采取觀(guān)望態(tài)度，不急于介入；另一方面賣(mài)方看好后市的心態(tài)也沒(méi)有改變，對未來(lái)預期價(jià)格的“折現”意愿并沒(méi)有降低，這使得北京部分地區房?jì)r(jià)出現了“空漲”現象。
中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)研究中心統計數據顯示，9月北京商品住宅日均銷(xiāo)售套數、面積分別為471套、62928平方米，同比2006年同期分別下降了15%和7%，進(jìn)入10月銷(xiāo)售下滑的趨勢不減，10月份環(huán)比9月份，全市期房網(wǎng)上簽約日均減少17套，同期，現房銷(xiāo)售延續了下跌現象，網(wǎng)上日均簽約微量下跌五套，日均簽約面積減少647平方米，其中，住宅日均簽約面積減少16套，日均簽約面積減少2603平方米。
與一手商品房銷(xiāo)量下滑的情況相同，二手房市場(chǎng)銷(xiāo)售狀況也不令人樂(lè )觀(guān)。根據北京房產(chǎn)中介21世紀不動(dòng)產(chǎn)北京區域市場(chǎng)部統計顯示：10月份北京二手商品房成交量環(huán)比9月份下降了23.9%，尤其大戶(hù)型二手商品房下降趨勢明顯，環(huán)比下降25.3%。另?yè)本┓慨a(chǎn)中介“鏈家地產(chǎn)”統計顯示，受房貸緊縮政策的沖擊，投資比例以及升級置業(yè)比例較高的區域，所受到的沖擊較大，其中北京CBD、朝青、望京等投資客集中區域，成交量環(huán)比分別下降21%、15%、16%。
與成交量大幅下滑形成鮮明對比的是，進(jìn)入2007年以來(lái)，北京房?jì)r(jià)一路飆升。北京市統計局對外公布的數據顯示，前三季度，北京四環(huán)路以?xún)茸≌诜烤鶅r(jià)達到14744元/平方米，四至五環(huán)路為12655元/平方米，五至六環(huán)路為8529元/平方米，六環(huán)路以外為6079元/平方米。
為什么成交量在下跌房?jì)r(jià)卻“一路高歌”呢？北京房產(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松認為，目前北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入新一輪“博弈”期。他說(shuō)，目前盡管開(kāi)發(fā)商面臨銷(xiāo)售量萎縮，資金鏈條不斷繃緊的局面，但面對當前房?jì)r(jià)還在繼續快速上漲的現實(shí)，許多開(kāi)發(fā)商不愿通過(guò)損失原先“捂盤(pán)”可以帶來(lái)的超額收益，所以紛紛都會(huì )選擇將未來(lái)的部分超額收益“折現”到現在的價(jià)格上，從而出現了開(kāi)盤(pán)價(jià)或者報盤(pán)價(jià)屢創(chuàng )新高的局面。
而從房產(chǎn)消費者的層面來(lái)說(shuō)，由于房貸政策的調整，投資購房門(mén)檻的提高和利息支出成本的明顯上升，更為主要的是日益趨緊的房產(chǎn)調控，也讓房產(chǎn)消費者感受到已經(jīng)趨大的政策風(fēng)險，觀(guān)望情緒上升，接盤(pán)速度放緩。正是由于買(mǎi)賣(mài)雙方對后市市場(chǎng)判斷產(chǎn)生了分歧加劇的局面，所以房?jì)r(jià)出現了“空漲”。
記者調查發(fā)現，借著(zhù)房?jì)r(jià)“空漲”的牽引，租賃市場(chǎng)的租金也是順勢而上。據“鏈家地產(chǎn)”統計顯示，三季度京城普通住宅的租金價(jià)格為1890元/月，相比二季度的1780元/月增長(cháng)了6.2%；三季度中高端住宅的租金為3990元/月，環(huán)比上漲3.4%，租金的價(jià)格和漲幅均處于歷史的高點(diǎn)。特別是一些投資比例較大、有奧運和軌道支撐的典型區域，租金的價(jià)格漲幅更為顯著(zhù)，如工體、亞奧和中關(guān)村區域，三季度的中高端住宅租金分別達到了4130、4080和4100元/月，環(huán)比漲幅分別達到了10.4%、8.8%和8.8%，宋家莊、北苑等區域的普通住宅租金更是出現了15%左右的漲幅。
對于目前京城樓市的現狀，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強說(shuō)，成交量持續下滑而房?jì)r(jià)一路上漲，主要原因在于近兩年北京并沒(méi)有完成實(shí)際的土地出讓計劃，另外受宏觀(guān)調控等政策影響，導致一些項目延遲上市，市場(chǎng)有效供給減少，而實(shí)際需求卻強勁上漲，這必然導致價(jià)格的不斷上漲。
陳國強告訴記者，目前政府的思路很明確，即加大供應量，但是這種調節具有滯后性，因為加大的供應量要在市場(chǎng)上形成有效的供應需要一年甚至更長(cháng)的時(shí)間。他同時(shí)指出，目前國家出臺的很多政策初衷都是好的，但是在具體的落實(shí)中卻受到很多因素的影響，政策效果并沒(méi)有達到預期的目標。比如最近出臺的房貸新政，由于各家銀行對政策的實(shí)施有不同的理解并采取了不同的執行方式，這實(shí)際上抵消了政策的實(shí)際效果。
“實(shí)際上，現在針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控政策是多管齊下的，并形成了一個(gè)政策體系，但在實(shí)際執行過(guò)程中每一個(gè)單一政策都會(huì )遇到市場(chǎng)實(shí)施環(huán)境的消化或者抵消，這是近幾年經(jīng)常遇到的情況，這必然致使好多政策很難發(fā)揮其應有的作用�！标悋鴱娧a充說(shuō)，當前并不是缺少政策，而是缺少執行力度和實(shí)施決心，怎么樣來(lái)真正地執行和落實(shí)既有政策才是問(wèn)題的關(guān)鍵。(李佳鵬 馬會(huì ) 章婧)
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