深圳樓市經(jīng)過(guò)了上半年的瘋狂上漲，開(kāi)始進(jìn)入了調整期。繼7月份深圳樓市走出價(jià)跌量縮的走勢后，8月份新房均價(jià)雖因結構原因再創(chuàng )新高，但成交量則是急劇萎縮。市場(chǎng)無(wú)疑對于政府調控更為敏感，而前段時(shí)間調控政策的出臺，導致交易量銳減，政策的出臺也日趨謹慎。
如此氛圍下，觀(guān)望情緒自然占據市場(chǎng)主導。展望未來(lái)，多空雙方仍是各執一詞。成交創(chuàng )下本年的月度地量，空方預測拐點(diǎn)將至的呼聲不絕于耳。但根據調查顯示，仍有半數人表示，目前深圳樓市言拐點(diǎn)為時(shí)尚早。
成交創(chuàng )地量
預示價(jià)格見(jiàn)頂？
據日前深圳市房地產(chǎn)研究中心發(fā)布的《2007年1～8月深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報告》顯示，“進(jìn)入8月，深圳住宅銷(xiāo)售面積33.83萬(wàn)平方米，環(huán)比7月下降30.93%，成為今年以來(lái)銷(xiāo)售規模的最低谷�！倍�7月份的銷(xiāo)售面積也環(huán)比6月份下降了15.32%。深圳國土房產(chǎn)局公布的每日房屋成交公示的記錄統計顯示，深圳8月份新房和二手房交易套數分別環(huán)比下降51.7%和44.6%。面對新房成交量連續兩個(gè)月低迷，有分析人士認為，高位無(wú)量空漲，交投不活躍，表明深圳房?jì)r(jià)的拐點(diǎn)將至。
分析報告顯示，“8月住宅價(jià)格為15518.77元/平方米，相對于7月的14422.21元/平方米，出現較大幅度上升”。成交創(chuàng )地量，價(jià)格卻創(chuàng )新高，看似矛盾的背后其實(shí)不過(guò)是8月份深圳龍崗區、南山區和福田區一批別墅等高檔樓盤(pán)集中入市，又恰逢市場(chǎng)整體成交量過(guò)少，很容易地推高了成交的均價(jià)，但實(shí)際各區域的房?jì)r(jià)還是保持在7月份的價(jià)格水平，并沒(méi)有多少上漲。
對于成交量下降的原因，調查顯示，各有25%的人認為是“央行加息、提高首付比例”和“炒房團撤資”導致，更多的人則表示“很復雜，不好說(shuō)”。但業(yè)內普遍認為，二手房的成交量下降主要源于房屋貸款嚴控政策。
面對拐點(diǎn)將至的種種說(shuō)法，安信證券的研究員陶學(xué)明表示，“考慮到需求的剛性特質(zhì)、土地資源的稀缺性，預計買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈很可能導致房?jì)r(jià)波動(dòng)降低、短期內價(jià)格持平的可能性較大�！�
光大證券的趙強預計，未來(lái)一段時(shí)間內，深圳可能出現上海2005年所出現過(guò)的調整走勢，不同的是深圳的供應短缺遠比上海嚴重，這意味著(zhù)深圳的調整將表現更加短暫和強勢。
政策調控在謹慎中前行
自從深圳房?jì)r(jià)的漲幅持續數月居全國前列以來(lái)，相關(guān)部門(mén)的調控逐漸加力，深圳市政府各部門(mén)的規范交易措施和當地金融系統的信貸控制雙管齊下，讓市場(chǎng)各方充分感受到了政府對于調控樓市的決心。7月份，房?jì)r(jià)上漲的勢頭被遏制；8月份，成交量急劇萎縮。偌大的一個(gè)城市，竟然會(huì )出現了新房一天僅成交13套，二手房一天僅成交37套的情況。
陶學(xué)明認為，各種政府行為或措施經(jīng)常是無(wú)法預測，但反過(guò)來(lái)對政府措施或政策等的預期也會(huì )促使市場(chǎng)各方參與者對自我的行為進(jìn)行調整。如此看來(lái)，房屋成交量的銳減可以看作是對控制政策一種市場(chǎng)自發(fā)反應。同樣，市場(chǎng)的反應又同樣反作用著(zhù)控制政策的出臺。
7月份深圳地稅局召開(kāi)的新聞發(fā)布會(huì )上，地稅局副局長(cháng)章家壽曾透露，大約9月份將出臺政策，以評估價(jià)作為二手房征收個(gè)人所得稅的基準，而根據最新的消息，此政策的出臺時(shí)間又后延了一個(gè)月，今年10月可能出臺。分析人士認為，市場(chǎng)和政策的互相影響、博弈的過(guò)程中，還需以時(shí)日才能判斷深圳樓市的未來(lái)長(cháng)期走勢。
不買(mǎi)房者占了半數
深圳樓市觀(guān)望氛圍濃厚，樓市中的人們也是充滿(mǎn)了矛盾。據調查顯示，受訪(fǎng)群體中，雖然有近半數人并不認可深圳房?jì)r(jià)拐點(diǎn)將至的預測，但同時(shí)也有半數的人表示，現在并不打算買(mǎi)房。一方面不認同拐點(diǎn)的說(shuō)法，一方面仍要繼續觀(guān)望，買(mǎi)賣(mài)雙方都在躑躅前行。
然而，開(kāi)發(fā)商們拿地的步伐卻更加堅定。房?jì)r(jià)過(guò)高，漲速過(guò)快，即使很多開(kāi)發(fā)商也公開(kāi)承認這一點(diǎn)，但這絲毫沒(méi)有影響開(kāi)發(fā)商通過(guò)競拍、收購等多種方式四處高價(jià)拿地。創(chuàng )新高的地價(jià)已是屢見(jiàn)不鮮，伴隨高地價(jià)而來(lái)的就是高房?jì)r(jià)�！案叩貎r(jià)——高房?jì)r(jià)”的“雙高”模式能持續多久？消費者自然不會(huì )認可此模式，但開(kāi)發(fā)商的投資也應是理性的決策。經(jīng)濟學(xué)家易憲容認為，地產(chǎn)公司的“圈地運動(dòng)”正把房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫及股市的泡沫推向極致。但也有為數不少的消費者抱怨，正是因為幾年以來(lái)一直聽(tīng)信房?jì)r(jià)下跌的言論，導致現在更加買(mǎi)不起房子。
陶學(xué)明表示，經(jīng)濟宏觀(guān)面沒(méi)有變化，但政策對于房?jì)r(jià)的影響也是客觀(guān)存在的，深圳樓市的長(cháng)期趨勢判斷還有待進(jìn)一步觀(guān)察。 (孟繁龍)
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