這兩年日子過(guò)得很滋潤的深圳炒樓老手岳鴻飛，最近有點(diǎn)坐立不安了。
一個(gè)月前，他通過(guò)中介把手中的三套房子掛了出去，開(kāi)價(jià)比市場(chǎng)價(jià)低10%，沒(méi)想到如今僅僅賣(mài)掉一套。余下的兩套，短期內雖不至于賠錢(qián)，但他還是希望越快脫手越好。
其實(shí)，見(jiàn)慣世面的岳鴻飛，早在6月底就嗅到了一路高歌的深圳樓市發(fā)生的異常變化。有數據顯示，6、7月間深圳二手房交易突然大面積萎縮，跌幅可能達到三成左右。影響波及一手新房市場(chǎng)，7月份該市一手新房成交均價(jià)每平方米14075元，環(huán)比下降5%，總成交面積也下滑了12%。
他開(kāi)始擔心，傳說(shuō)中的拐點(diǎn)是不是終于到來(lái)了。
一劍封喉
讓岳鴻飛和他的眾多炒樓同行們意識到，深圳樓市這塊淘金樂(lè )園隨時(shí)可能鎖上大門(mén)把大家關(guān)在里面的最重要信號，是當地銀行正在全面收緊房貸審批。
“7月中旬曾有買(mǎi)家看中我的一套房子，但最后交易沒(méi)做成�！痹励欙w說(shuō)。那套房子仍在還貸期間，買(mǎi)家打算辦理“轉按揭”，卻意外地遭到銀行拒絕。
“現在深圳的二手房貸款基本上都很難獲批了�！泵缆�(lián)物業(yè)門(mén)店經(jīng)理林立行表示。跟岳鴻飛的情形一樣，林的一些客戶(hù)7月初申請的二手房貸，直到今天也沒(méi)有回音。
8月4日，中國銀行深圳分行宣布：“暫停所有零售貸款接單”。所謂“零售貸款接單”，專(zhuān)指二手房(含住宅、商鋪和寫(xiě)字樓)貸款。建行、工行及農行當地分行雖無(wú)明文規定，但據了解，實(shí)際操作中都基本停辦了二手房貸款申請。連以往房貸政策較為寬松的股份制銀行，近日也都陸續宣布將收緊貸款審批�！叭缃裆钲诘你y行房貸審查比機場(chǎng)安檢還嚴�！庇袠I(yè)內人士半開(kāi)玩笑地說(shuō)。
實(shí)際上，早在6月底各大銀行深圳分行即悄悄“收網(wǎng)”，7、8月份只是讓此做法公開(kāi)化，收緊的力度也逐漸加大。
據中原地產(chǎn)深港研究中心數據顯示，隨著(zhù)銀行普遍“惜貸”，深圳二手房市場(chǎng)急劇萎縮。7月上旬，特區關(guān)外寶安和龍崗兩區成交量減少達五成，南山區交易量也下降近四成，市中心羅湖、福田兩區及東部的鹽田成交量也分別有接近兩成的跌幅。世聯(lián)地產(chǎn)的監測數據稱(chēng)，7月份深圳二手房成交量總體回落了四到五成。
以上兩家深圳主力房屋中介機構均以“當前房?jì)r(jià)問(wèn)題敏感”為由，未就此發(fā)表更多評論，而一位不愿披露身份的中介機構總經(jīng)理私下表示：“到我們公司放盤(pán)的二手房中，有八成都是按揭還貸過(guò)程中，深圳樓價(jià)較高，不貸款無(wú)論用家、炒家都很難買(mǎi)樓，控制房貸等于掐住了市場(chǎng)的咽喉�！�
“最壞的局面是炒家紛紛割肉離場(chǎng)，樓價(jià)大跌，就像1997年金融風(fēng)暴后的香港一樣，一年內房?jì)r(jià)下跌三四成�！痹励欙w顯然覺(jué)得前景有些悲觀(guān)。
市場(chǎng)轉入觀(guān)望
“銀行繼續收緊房貸肯定是個(gè)趨勢�！鄙钲谑猩缈圃撼鞘袪I(yíng)運中心主任高海燕說(shuō)，“收緊房貸將有效制約房地產(chǎn)需求，特別是投資需求�！睂ν顿Y炒作氣氛熱烈、房?jì)r(jià)連續暴漲的深圳來(lái)說(shuō)，也許這確實(shí)是一劑對癥的猛藥。
“我們覺(jué)得銀行貸款新政策最大的影響在心理層面�！绷硪患疑钲谂琶傲械闹薪闄C構高層對此的態(tài)度則有所保留，“目前買(mǎi)賣(mài)雙方都處于觀(guān)望期，市場(chǎng)走向尚未明朗�！�
他認為，房貸收緊，市場(chǎng)上會(huì )有很多應對措施，何況銀行業(yè)也不是鐵板一塊，并非全都停止二手房貸款，那些急于拓展業(yè)務(wù)的股份制銀行、城市銀行還是可以填補一定空白的。
滿(mǎn)堂紅(中國)置業(yè)深圳分公司總經(jīng)理何國輝相信，在過(guò)去一年多的狂飆突進(jìn)后，深圳樓價(jià)已很大程度上透支了未來(lái)的價(jià)值空間，幾乎見(jiàn)頂了。統計顯示，今年上半年深圳二手房交易量與去年同比大幅上升45%，也是同期一手交易量的1.6倍。
該公司研究數據表明，自7月份以來(lái)，深圳市場(chǎng)上“降價(jià)拋盤(pán)”現象逐漸增多，但以往強勁的接盤(pán)能力明顯減弱，買(mǎi)家普遍持觀(guān)望態(tài)度。除了銀行“惜貸”原因外，當地政府5、6月間接連出臺的“限制港澳臺及外籍人士買(mǎi)房”、“杜絕陰陽(yáng)合同，按評估價(jià)征稅”等新政策，對投資者的心態(tài)和操作形成了明顯的沖擊。
政府手握主動(dòng)權
有消息稱(chēng)，幾家主攻投資客業(yè)務(wù)的深圳中介機構7月份的業(yè)績(jì)只有6月份的一半，中介業(yè)內人士估計，若上述各項政策繼續嚴格執行，市場(chǎng)觀(guān)望氣氛起碼需要三四個(gè)月才能被大部分消化，到時(shí)南山、福田等投機成分較濃的區域，樓價(jià)泡沫甚至有可能被擠出三成以上。
世聯(lián)地產(chǎn)一份最新研究報告也顯示，7月份深圳商品房售價(jià)雖有所回落，但同比仍增長(cháng)了22%，房?jì)r(jià)持續高位運行，政策調控加強的壓力隨時(shí)存在，在此情況下，預計8月份二手房交易量很可能持續低迷，而投資者獲利樓盤(pán)集中“出貨”，將使二手房交易價(jià)下浮幅度繼續增大。
但何國輝認為，深圳樓價(jià)最終回落到2005年前后的低位不大可能，畢竟深圳兼具口岸城市及一線(xiàn)發(fā)達城市的特殊地位，而且政府出臺政策的本意，并不在打壓樓市，只是為了讓其更健康平穩地發(fā)展。
有官方背景的深圳市房地產(chǎn)政策研究人士分析說(shuō)，眼下主動(dòng)權在政府手里，如果調控力度繼續加大，或者嚴格執行已有政策規定，投資市場(chǎng)恐慌心理勢必加劇，割價(jià)拋售現象會(huì )大大增多。
“政府的做法更加靈活機動(dòng)了，某一政策正式公布前，會(huì )先實(shí)施一段時(shí)間以便觀(guān)察市場(chǎng)反應，如果反應過(guò)激可能就暫時(shí)擱置，反應在預期范圍內的話(huà)，再大力宣傳，全面推行�！痹撊耸空f(shuō)。(龍飛）
