酷熱的8月，熱帶風(fēng)暴“帕布”的到來(lái)，終于給深圳人帶來(lái)一絲涼意。同樣，持續高熱的深圳樓市近期似乎也有了轉機，新盤(pán)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率大幅度下降，二手樓交易量也大幅度減緩，整個(gè)樓市再次陷入觀(guān)望期。
樓價(jià)是否已經(jīng)觸頂？樓市進(jìn)入了拐點(diǎn)，還是和去年6、7月份一樣只是個(gè)短暫的觀(guān)望期？業(yè)內人士指出，出臺房貸緊縮政策包括可能將提高首付的政策、實(shí)施新二手房買(mǎi)賣(mài)合同、實(shí)行現場(chǎng)監控、清查存量土地、下半年90/70政策中小戶(hù)型的大量上市以及傳言將在9月實(shí)行的個(gè)人所得稅的征收和征收豪宅轉讓的土地增值稅等六大因素，可能將成為左右深圳樓市下半年走勢的六大變數。
大變數1
房貸緊縮政策
房貸緊縮政策包括嚴格審查制度、減少貸款額度、對非首次置業(yè)者嚴控放貸額度以及可能將實(shí)行的提高首付政策等。
近日，記者電話(huà)咨詢(xún)了深圳多家銀行有關(guān)辦理二手樓按揭業(yè)務(wù)的情況，只有招商銀行工作人員明確表示辦理按揭的手續和以前一樣；工商銀行表示目前也可以辦理，但是審查制度會(huì )更為嚴厲；建設銀行工作人員表示，只有購買(mǎi)新房和首次置業(yè)二手樓可以辦理，不能加按；而中國銀行則更為嚴厲，其福田分行的有關(guān)負責人表示，“目前已經(jīng)停止了一切二手樓個(gè)貸的辦理業(yè)務(wù)”。
地產(chǎn)自由研究人士侯科昌認為，房貸緊縮政策直接針對的就是樓市，政策實(shí)施將切斷炒房者資金鏈，能夠嚴厲打擊炒房行為，以防止市場(chǎng)虛火過(guò)旺。這是一個(gè)釜底抽薪的動(dòng)作，從開(kāi)發(fā)商拿地到建筑到銷(xiāo)售，一直到二手樓市，房貸緊縮將影響到樓市的各個(gè)環(huán)節。而部分開(kāi)發(fā)商尤其是中小型開(kāi)發(fā)商的資金壓力可能會(huì )有所將加大，這將有效杜絕開(kāi)發(fā)商囤積房源的行為。不過(guò)這項制度必須執行到位，才能有效杜絕開(kāi)發(fā)商囤積房源的行為，從而有利于房?jì)r(jià)企穩。
影響力指數：★★★★☆
大變數2
啟用新版二手樓買(mǎi)賣(mài)合同
新版二手樓買(mǎi)賣(mài)合同從8月1日起正式實(shí)施到現在已十天，欲在近期置業(yè)的吳先生認為，使用新版二手樓買(mǎi)賣(mài)合同后，各項費用都將更加明朗化，也可以有效杜絕部分不良中介擬定“霸王條款”，這將使置業(yè)者在購買(mǎi)二手房的時(shí)候更加放心。不過(guò)吳先生同時(shí)表示，賣(mài)家的轉讓費也會(huì )因此而相對提高，擔心賣(mài)家會(huì )把這部分費用加在買(mǎi)家的頭上，這樣的話(huà)買(mǎi)家的負擔也加重了�！靶掳娑謽琴I(mǎi)賣(mài)合同使用后，炒家入市變得更加謹慎，這在一定程度上也影響了近期的二手樓市交易”，順馳地產(chǎn)南山分行經(jīng)理黃佳豪認為，這對整個(gè)二手樓市的健康運作所起的作用是積極而有效的。黃佳豪同時(shí)表示，新版合同在較大程度上可以杜絕買(mǎi)賣(mài)雙方私下簽訂協(xié)議的行為，“不過(guò)目前來(lái)看，買(mǎi)家已非常謹慎，如果買(mǎi)家在這幾個(gè)月內堅持不買(mǎi)，賣(mài)方可能會(huì )因為供房壓力挺不住，而在下半年忍痛降價(jià)放盤(pán)，樓價(jià)走緩也不是沒(méi)有可能”。
影響力指數：★★★
大變數3
新盤(pán)開(kāi)盤(pán)現場(chǎng)監管
7月1日，深圳市南山區的星海名城六期開(kāi)啟了深圳新樓開(kāi)盤(pán)由國土房產(chǎn)局相關(guān)部門(mén)監管的新模式。據了解，之后所有的開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)都延續了這一做法。
在某樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)現場(chǎng)，一位置業(yè)者表示，這不但可以有效約束開(kāi)發(fā)商在開(kāi)盤(pán)過(guò)程中的一些不當行為，置業(yè)者在選房之前看到每套房的價(jià)格，也可以避免盲目選房。不過(guò)，也有部分置業(yè)者對這種做法持懷疑態(tài)度。在金地梅隴鎮二期開(kāi)盤(pán)現場(chǎng)，一位老先生說(shuō)，“政府政策是很好的，可就是不知道開(kāi)發(fā)商會(huì )不會(huì )來(lái)個(gè)暗箱操作呢？而且購房時(shí)，公證人員又不在選房和登記的現場(chǎng)，沒(méi)辦法掌握銷(xiāo)控表情況，在具體操作上還有待商榷�！�
業(yè)內人士認為，以“房源公開(kāi)、明碼標價(jià)、現場(chǎng)監管”的模式銷(xiāo)售樓盤(pán)，能夠有效打擊囤房、捂盤(pán)以及不公開(kāi)銷(xiāo)售等違規違法行為，但同時(shí)也需要相關(guān)部門(mén)把每一個(gè)細節都落實(shí)到位，防止“走過(guò)場(chǎng)”現象。
影響力指數：★★★★
大變數4
征收二手樓個(gè)人所得稅
目前市場(chǎng)上一直傳言9月份將出臺個(gè)人所得稅，雖然傳言尚未得到證實(shí)，不過(guò)已有很多炒家“寧可信其有，不可信其無(wú)”，早早放盤(pán)了。
8月8日，業(yè)主陳女士匆匆走入蛇口的某中介地鋪登記放盤(pán)。據了解，陳女士打算轉手的是去年10月在城市山林購入的一套商品房，面積為106平方米，登記的實(shí)收價(jià)為210萬(wàn)�！俺鞘猩搅值臉潜P(pán)品質(zhì)較高，該戶(hù)型朝向位置也不錯，約2萬(wàn)的價(jià)格在南山來(lái)說(shuō)也不算太高了�！痹撝薪榈劁伒墓ぷ魅藛T介紹說(shuō)。
陳女士對記者表示，現在的市場(chǎng)情況不是很好，“最主要的是，聽(tīng)說(shuō)9月份將要出臺個(gè)稅政策了，我想能賣(mài)的話(huà)還是早點(diǎn)賣(mài)掉算了，這樣對買(mǎi)家賣(mài)家都比較好�！�
“近段時(shí)間以來(lái)，二手樓交易量大幅度下降，前來(lái)咨詢(xún)的人數較之以前也明顯減少了，但是放盤(pán)量卻有所增加�！秉S佳豪告訴記者，與之前相比，置業(yè)者的心態(tài)也悄然發(fā)生了改變，以前有些業(yè)主放盤(pán)時(shí)擔心的是價(jià)格定低了太快就賣(mài)出去了，現在卻擔心價(jià)格太高賣(mài)不出去。
影響力指數：★★★★
大變數5
清查存量土地督促開(kāi)發(fā)
根據有關(guān)規定，土地閑置不足1年，督促開(kāi)工建設；閑置1年以上2年以?xún)�，征收閑置費，限期3個(gè)月內開(kāi)工建設；2年以上閑置土地無(wú)償收回。
“深圳不是沒(méi)有土地，而是有很多土地沒(méi)有被盤(pán)活，也有部分土地被開(kāi)發(fā)商囤積起來(lái)了�！币晃徊辉敢馔嘎缎彰牡禺a(chǎn)研究人士認為，“由于部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商社會(huì )責任意識淡薄，高位起價(jià)、囤積房源，不斷拉升市場(chǎng)均價(jià)和漲幅，推動(dòng)了公眾對房?jì)r(jià)上升的非理性預期和投資沖動(dòng)”。不過(guò)，這位研究人士同時(shí)表示，“政府相關(guān)部門(mén)前段時(shí)間表示要把清查存量土地作為樓市整治的內容之一，政策一旦落實(shí)到位，將大大緩解土地供應相對緊缺的現象，下半年樓市趨穩應該問(wèn)題不大”。
“但是，僅清查存量土地還是不夠的，”深圳市社會(huì )科學(xué)院高海燕主任認為，“政府還應該在增加公共性住房以及改變土地供應結構上著(zhù)手，才能最終抑制房?jì)r(jià)�！�
影響力指數：★★★★☆
大變數6
"90/70"新盤(pán)集中上市
去年6月1日過(guò)后，部分樓盤(pán)的戶(hù)型結構進(jìn)行了調整，按照正常的建筑進(jìn)度，這部分樓盤(pán)大多將于今年下半年陸續推向市場(chǎng)。
據記者不完全統計，8月份至9月初，深圳將有超過(guò)2000套中小戶(hù)型即將入市，包括錦峰森鄰、葵花公寓、COCOR社區、水藍灣、云棲西岸閣以及景園的部分樓盤(pán)。其中前三者大部分為中小戶(hù)型樓盤(pán)，水藍灣有85%以上為90平方米以下樓盤(pán)。另外，別墅類(lèi)住房在8月份的推盤(pán)量也比較大。而供應量最小的為90-140平方米的中大戶(hù)型。
業(yè)內人士分析認為，雖然別墅類(lèi)數量的增加可能會(huì )拉升8月樓盤(pán)的總體均價(jià)，但由于投資豪宅資金需求比較大，炒家將大幅度減少，中小戶(hù)型比例的擴大則有利于真正有置業(yè)需求的購房者有能力購買(mǎi)。
侯科昌認為，戶(hù)型結構的調整能夠在較大程度上改變置業(yè)者的購房心理，但“對抑制房?jì)r(jià)的作用比較有限”。侯科昌認為，“90/70”政策的效應可能要到明年中體現得更加明顯。一方面供應總套數將大量增加，另一方面，總套數的增加又將促使炒房者加快放盤(pán)速度，“兩方面的因素相互促進(jìn)，供需將發(fā)生逆轉，房?jì)r(jià)望有企穩”。
影響力指數：★★★☆
(記者蔡莎秀)
