8月1日，深圳樓市拐點(diǎn)？
股市在漲，房?jì)r(jià)在跌。在政策高壓和輿論旋渦里，持續瘋漲了10個(gè)多月的深圳樓價(jià)，終于出現拐點(diǎn)跡象。
8月1日，新版二手房合同正式實(shí)施，為能趕上少繳過(guò)戶(hù)稅費的“末班車(chē)”，此前幾天，深圳國土房產(chǎn)局及各分局門(mén)前從凌晨就有人排隊。
更讓炒房者擔心的是，8月1日之后，可能隨時(shí)推出以評估價(jià)為參考價(jià)格向賣(mài)方征收售房差價(jià)的20%所得稅，這將徹底結束深圳市持續了超過(guò)20年的用陰陽(yáng)合同規避所得稅的歷史。
“投資者最擔憂(yōu)的就是這個(gè)稅收政策，如果執行到位，那么打擊力度會(huì )非常大�！贝饲耙恢睘橥顿Y者尋找房源的一中介機構人士表示。
據統計，7月18日-7月24日，深圳新房成交均價(jià)1.29萬(wàn)元，環(huán)比下降12%。截至7月24日，深圳新房7月份均價(jià)為1.35萬(wàn)元，較6月份均價(jià)1.45萬(wàn)元下降了7%，較5月份均價(jià)1.42萬(wàn)元下降了5%。
究竟是什么原因締造了此輪樓市暴漲、暴跌神話(huà)？房?jì)r(jià)暴漲還將演繹到何時(shí)？更為有效的調控舉措又在何方？
暴漲神話(huà)
在深圳做生意的王先生怎么也沒(méi)有料到當時(shí)些許的猶豫就讓他錯失了好幾十萬(wàn)元的收入。去年年底，王先生揮資一百多萬(wàn)元準備在樓市或股市大戰一場(chǎng)，本已看好了深圳某個(gè)樓盤(pán)，當時(shí)該樓盤(pán)價(jià)格還不到一萬(wàn)元，但去年大好的股市行情使他將資金全部投入了股市。誰(shuí)知今年股市行情與去年大大不同，幾次大跌，幾個(gè)月的振蕩調整，王先生調倉換股后勉強獲得了十幾個(gè)點(diǎn)的收益，而他當初看好的那個(gè)樓盤(pán)價(jià)格卻差不多翻了一倍。另一位投資房地產(chǎn)的朋友卻賺了個(gè)盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。
今年上半年，深圳樓市以迅雷不及掩耳之勢迅猛飆升，王先生也成了目睹這輪暴漲行情的眾多見(jiàn)證者之一。
按國家統計局公布的全國70個(gè)大中城市商品住房銷(xiāo)售價(jià)格調查統計，2007年1～6月，深圳新建商品住宅價(jià)格各月同比漲幅分別為10.2%、9.9%、10.7%、11.3%、12.3%、15.9%，累計漲幅高達70.3%，月均漲幅達11.7%，居全國70個(gè)大中城市前列。
深圳儼然已經(jīng)成為全國房?jì)r(jià)上漲的領(lǐng)頭人。據深圳國土資源和房產(chǎn)管理局統計，截至6月21日，深圳樓市均價(jià)為15487元／平方米，比5月份上漲1264元，而參照此速度，按均價(jià)購買(mǎi)的100平方米新房，一個(gè)月可以賺12.64萬(wàn)元。此次房?jì)r(jià)上漲過(guò)半僅用了半年時(shí)間，相比而言，深圳樓市從均價(jià)5980元／平方米上漲到9300元／平方米，卻足足用了兩年。
目前在深圳關(guān)內，新盤(pán)均價(jià)已經(jīng)突破2萬(wàn)元／平方米。在羅湖區，最高5萬(wàn)元／平方米的房?jì)r(jià)直逼香港的郊區元朗。
“翻兩三倍是正常，只翻一倍就是失常。整個(gè)樓市完全處于瘋狂狀態(tài)�！蹦撤艞壒墒型顿Y樓市的私募人士對深圳樓市中的暴利直言不諱。
瑞信亞洲區首席經(jīng)濟學(xué)家陶冬表示，這是一輪報復性的價(jià)格上漲，顯現出以‘國六條’為代表的房地產(chǎn)新政并未奏效，政府苦心經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)價(jià)格防線(xiàn)已有被打破的跡象。
全球熱潮
“房?jì)r(jià)已經(jīng)瘋了！我恨不得離開(kāi)深圳！”在深圳一家媒體做房地產(chǎn)報道的洪小姐感嘆，畢業(yè)五年，結婚一年，以其和丈夫月入均近萬(wàn)的工資，在深圳還是供不起一套兩室一廳的二手房�！敖Y婚前我們就開(kāi)始看房，從關(guān)內看到關(guān)外，從每平方米七八千塊錢(qián)看到如今的一萬(wàn)多，越看越心痛”。
和洪小姐一樣有切膚之痛的人還很多，今年的樓價(jià)上漲讓很多城市白領(lǐng)“望房興嘆”。
在全球流動(dòng)性嚴重過(guò)剩的形勢下，眼下這波房地產(chǎn)市場(chǎng)熱潮，不只在中國上演，也席卷了全世界。從英國、法國到印度、拉丁美洲和東歐，史無(wú)前例。單單發(fā)達國家，過(guò)去五年來(lái)的住宅區房?jì)r(jià)總值至少增加了30萬(wàn)億美元。
賺錢(qián)效應使得境外資金蜂擁而入，國際資本投資房地產(chǎn)成為近期的特征。國際著(zhù)名機構仲量聯(lián)行近日公布的初步數據顯示，2007年上半年全球房地產(chǎn)直接投資總額再創(chuàng )歷史新高，達到3820億美元，比去年同期上漲16.6%，超過(guò)了2003年全年的投資額。全球房地產(chǎn)投資連續16個(gè)季度以來(lái)持續增長(cháng)，美洲、歐洲和亞太地區均創(chuàng )歷史新高。
2007年上半年，亞太地區房地產(chǎn)投資總額上漲至550億美元，同比增長(cháng)12%，其中跨境投資占到了顯著(zhù)的部分。日本、中國和新加坡的房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(cháng)最為強勁。而新加坡成為2007年全球房地產(chǎn)投資最熱的市場(chǎng)。
多方阻擊
“房?jì)r(jià)問(wèn)題現在已經(jīng)是一個(gè)非常嚴峻的問(wèn)題�！币晃簧钲谑姓块T(mén)負責人對記者坦言。在房?jì)r(jià)暴漲的同時(shí)，房?jì)r(jià)非正常上漲引起了政府部門(mén)的密切關(guān)注，國家調控政策也不斷出臺。7月21日起，金融機構人民幣存貸款基準利率開(kāi)始年內第三次上調，同時(shí)住房公積金貸款利率也相應提高。
深圳市政府今年以來(lái)也頻頻出手進(jìn)行宏觀(guān)調控，收緊土地資源管理，抬高外資準入門(mén)檻，嚴打炒房等非市場(chǎng)行為，增加住房用地規劃，使用稅收杠桿，并即將出臺“雙限、雙競”政策。截至6月底，深圳工商部門(mén)對3677家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介企業(yè)進(jìn)行了檢查，對其中52家發(fā)出了整改通知書(shū)，有12家企業(yè)被吊銷(xiāo)執照。
但這一切措施見(jiàn)效似乎都比較緩慢。7月17日，深圳市地稅局出面表態(tài)，8月1日之后，可能隨時(shí)推出以評估價(jià)為參考價(jià)格向賣(mài)方征收售房差價(jià)的20%所得稅，這將結束用陰陽(yáng)合同規避所得稅的歷史。這劑猛藥讓市場(chǎng)為之震動(dòng)。不愿署名的市場(chǎng)人士表示，“以評估價(jià)格收取20%所得稅”這一新政出臺后，最后買(mǎi)房者將承受更重的負擔，這使得炒房者“突然死亡”，難以找到下家。
同時(shí)，7月18日，深圳市國土房產(chǎn)局、規劃局聯(lián)合公布的《深圳市住房建設規劃2007年度實(shí)施計劃》也指出，今年深圳將新增住房用地供應總量3.4平方公里，建設各類(lèi)住房14.33萬(wàn)套，總建設面積1140萬(wàn)平方米。年內開(kāi)工建設2.5萬(wàn)套保障住房，并確保6000套保障住房在年內交付。
但更多的人預計房?jì)r(jià)還將穩步上行，宏觀(guān)調控措施并不能根本改變房?jì)r(jià)上揚格局。經(jīng)濟學(xué)家哈繼銘認為，房?jì)r(jià)還會(huì )上漲8-10年。方略房地產(chǎn)研究中心主任茅巍也表示，估計房地產(chǎn)價(jià)格暫時(shí)還回落不了。房?jì)r(jià)增速可能較上半年放緩�！�
深圳樓市“高燒”懸念
●1至5月，深圳新建商品房批準預售面積同比下降22.82%
●在2006年置業(yè)者中，有超過(guò)3成人在取得產(chǎn)權證后半年內轉手
●截至24日，深圳新房7月份均價(jià)為1.35萬(wàn)元，較6月份下降7%
炙手可熱的廣東樓市迎來(lái)了新一輪的狂飆：根據國土房管部門(mén)最近公布的信息，廣州新建商品住宅均價(jià)5月份達到7823元／平方米，刷新了房?jì)r(jià)歷史紀錄；深圳的房?jì)r(jià)更是在4個(gè)月里暴漲了50%，中心區突破2萬(wàn)元／平方米的價(jià)位，成為國內房?jì)r(jià)最引人注目的城市。
有專(zhuān)家表示，廣東樓市的此輪暴漲主要是供求關(guān)系緊張的原因，應該從加大土地供應的方向予以解決；也有專(zhuān)家表示，這主要是在流動(dòng)性過(guò)剩的大背景下，各種投機力量炒作的結果。它既不正常，也不可能持久，對此應有清醒的認識�！ �
需求拉動(dòng)抑或熱錢(qián)助推？
業(yè)內人士大多把深圳房地產(chǎn)的暴漲主因歸結于供需間的強烈不平衡。中原房產(chǎn)項目總經(jīng)理黃韜表示，深圳這樣一個(gè)年齡層次相對較低的城市，對房地產(chǎn)的需求十分旺盛，供需極不平衡，同時(shí)政策預期的不穩定也使樓市賣(mài)方持續觀(guān)望，更減少了房地產(chǎn)實(shí)際供給量，從而也助推了房?jì)r(jià)進(jìn)一步上漲。
方略房地產(chǎn)研究中心主任茅巍也表示，深圳房?jì)r(jià)之所以大幅上漲，與市場(chǎng)供應嚴重緊缺有很大關(guān)系。政府前期批準的土地供應量大大減少，而深圳城市呈狹長(cháng)形，可開(kāi)發(fā)用地有限，與此同時(shí)供地緊張也導致了地價(jià)飛漲，很多樓盤(pán)都被捂住不敢拍賣(mài)，導致供應更為緊張。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)到了比較嚴重的時(shí)候，在賣(mài)方市場(chǎng)中存在著(zhù)嚴重的供求失衡。
據統計，今年1～5月，深圳新建商品房批準預售面積僅為212.01萬(wàn)平方米，同比下降22.82%；商品房銷(xiāo)售面積為312.32萬(wàn)平方米，同比減少11.72%。其中，住宅銷(xiāo)售面積279.08萬(wàn)平方米，同比減少12.15%。
但另外一種觀(guān)點(diǎn)同樣值得思考，投機資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)也是推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲的重要原因。深圳龍華開(kāi)發(fā)有限公司副總鄧堅表示，深圳房地產(chǎn)在供應上的不足，給投機活動(dòng)提供了前提條件。
黃韜也認為，階段性和區域性的投機成了暴漲神話(huà)背后的另一推手，也進(jìn)一步造成了房地產(chǎn)供給的虛假緊張。
投資渠道的狹窄更加速了民間資本流向樓市。業(yè)內人士指出，深圳是國家改革開(kāi)放先行地區，經(jīng)濟發(fā)達，投資活動(dòng)活躍。但是，當前國家的經(jīng)濟大環(huán)境，除了股市、樓市外，民間資本并沒(méi)有太多的投資渠道。這就必然造成了民間資本大量擠入股市和樓市。而股市“5·30”事件后，很多人開(kāi)始覺(jué)得，錢(qián)放在股市里增值或許還不如放在樓市里安全，于是，大筆的股市資金可能又涌向了樓市，推高了樓市上漲。
大筆資金進(jìn)入樓市，不但削弱了樓市的消費屬性，提升了樓市的投資屬性，而且在投資的理念下，樓市的供應也更加緊張。因為按照購房需求，一個(gè)人可能只需要一套住房。但按照投資的需求，那么一個(gè)人就可能需要幾套，甚至幾十套住房，進(jìn)一步加劇了供需間的矛盾。
深圳市社會(huì )科學(xué)院公布的《深圳藍皮書(shū)：中國深圳發(fā)展報告(2007)》顯示，深圳2006年置業(yè)者中領(lǐng)到產(chǎn)權證后半年內就轉手的住房占住房總套數的30.31%，得到產(chǎn)權證后3年及3年以上轉手的住房占住房總套數的28.11%。有統計數據顯示，深圳住房的轉手速度很快。坊間流傳的比例更為驚人，宣稱(chēng)深圳有高達70%的房子用于投資用途，而非居住目的。
而來(lái)自深圳香地房地產(chǎn)咨詢(xún)公司的統計顯示，在2005年深圳購買(mǎi)2套及以上房產(chǎn)的購房者達7553人，他們的交易量占全市交易套數、面積、金額的比例分別為20.16%、16.5%和21.5%。業(yè)內人士認為，假如這類(lèi)購房者都以投資為主訴求的話(huà)，那么深圳投資客比例已經(jīng)非常接近20%的警戒線(xiàn)。
專(zhuān)家指出，地產(chǎn)界有一個(gè)衡量樓市泡沫的指標，在一般情況下，房?jì)r(jià)增長(cháng)速度不應該超過(guò)GDP增長(cháng)速度，因而指標值的合理范圍應該在1以?xún)�。如果指標值�?～2之間，則是泡沫預警。如果在2以上，則表示房?jì)r(jià)虛漲泡沫顯現。而中原地產(chǎn)今年6月公布分析數據稱(chēng)：當前，深圳房?jì)r(jià)的增長(cháng)率與GDP增長(cháng)率之比已經(jīng)達到2.68，房?jì)r(jià)虛漲泡沫已經(jīng)顯現。
持續加息影響
房?jì)r(jià)的上漲會(huì )不會(huì )是經(jīng)濟過(guò)熱的體現？這個(gè)問(wèn)題已經(jīng)不得不引起重視。7月26日，中共中央政治局在總書(shū)記胡錦濤主持下召開(kāi)會(huì )議，分析研究了當前經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作，會(huì )議提出，把遏制經(jīng)濟增長(cháng)由偏快轉為過(guò)熱作為當前宏觀(guān)調控的首要任務(wù)。
而在此前一個(gè)星期，國家統計局公布，6月份居民消費價(jià)格總水平同比上漲4.4%，創(chuàng )32個(gè)月以來(lái)新高，數據發(fā)布后的次日，加息和調減利息稅兩項政策同時(shí)落地：人民幣存貸款基準利率上調0.27個(gè)百分點(diǎn)、利息稅下調15%。同時(shí)，自2007年7月21日起，個(gè)人住房公積金貸款利率上調0.09個(gè)百分點(diǎn)。建設部也通知指出從2007年7月21日起，上調個(gè)人住房公積金貸款利率0.09%。
加息對樓市的影響到底有多大？這成了近期爭論的熱點(diǎn)話(huà)題，業(yè)內人士對此存在諸多分歧。
“對加息已經(jīng)沒(méi)感覺(jué)了，已經(jīng)進(jìn)入加息麻木期了，此次對房?jì)r(jià)的調控是意料之中，市場(chǎng)對此早已有所消化，且此次加息調控力度對于瘋漲的房?jì)r(jià)來(lái)說(shuō)，仍顯溫和，尚不足以為高燒的樓市降溫�！焙细惠x煌首席分析師黎文江表示。
但更多業(yè)內人士認為，加息尤其是持續加息對抑制房地產(chǎn)的泡沫有著(zhù)十分重要的作用。
易憲容做過(guò)一個(gè)計算，當本金1元，利率復利為5%時(shí)，30年后1元的終值利息系數為4.322；利率為8%，30年后1元的終值利息系數為10.062；利率為10%時(shí)，30年后1元的終值利息系數為17.449.也就是說(shuō)，當復利計算時(shí)，當利率由5%上升到10%時(shí)，其終值利息系數為4倍多。如果購房總價(jià)120萬(wàn)元，首期付款20萬(wàn)元，貸款100萬(wàn)元，分30年付清，貸款利率為10%，每月按揭貸款8775.70元，30年后你連本帶利得總支付332萬(wàn)元，其中利息支付232萬(wàn)元。
北孚地產(chǎn)研究所所長(cháng)劉光東認為，這次加息、減稅主要針對流動(dòng)性過(guò)剩的問(wèn)題，并非針對房市。單從這次加息的影響來(lái)說(shuō)，更大的影響還在于對未來(lái)政策的預期。這個(gè)信息面的影響將遠遠超過(guò)這次加息的影響，購房者害怕加息還不起貸款，從而觀(guān)望。
這次加息、減稅政策，對房地產(chǎn)個(gè)人貸款而言可謂是“溫水煮青蛙”。中國指數研究院副院長(cháng)陳晟指出，房?jì)r(jià)本身就在上漲，加息、減稅之后，購房者的貸款成本提高了，尤其對那些拿工資還貸的人來(lái)說(shuō)，累計三次加息，使他們的還貸壓力大大增加。
政府能否按住樓市牛頭？
“房?jì)r(jià)問(wèn)題現在已經(jīng)是一個(gè)非常嚴峻的問(wèn)題�！币晃簧钲谑姓块T(mén)負責人對記者坦言。深圳市政府在今年以來(lái)頻頻出手進(jìn)行宏觀(guān)調控，收緊土地資源管理，抬高外資準入門(mén)檻，嚴打炒房等非市場(chǎng)行為，增加住房用地規劃，使用稅收杠桿，并即將出臺“雙限、雙競”政策(即限套型面積、限控制性?xún)r(jià)位，競房、競地價(jià))。
7月3日，深圳市副市長(cháng)呂銳鋒召集國土房產(chǎn)、貿工、規劃、審計、稅務(wù)、銀監局等13個(gè)部門(mén)，召開(kāi)深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序專(zhuān)項整治工作會(huì )議，啟動(dòng)聯(lián)合整治行動(dòng)，重點(diǎn)打擊哄抬房?jì)r(jià)行為。開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)銷(xiāo)售過(guò)程中是否存在“捂盤(pán)惜售”、“違規認購”、“內部及高管違規炒作”的問(wèn)題，成了此次檢查的重點(diǎn)，一旦發(fā)現，將進(jìn)行嚴肅處理。
據了解，截至6月底，深圳工商部門(mén)對3677家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介企業(yè)進(jìn)行了檢查，對其中52家發(fā)出了整改通知書(shū)，有12家企業(yè)被吊銷(xiāo)執照。
事實(shí)上，這幾年針對房地產(chǎn)的調控一直在進(jìn)行，但遺憾的是房?jì)r(jià)對此似乎并沒(méi)有理會(huì )，一如既往地瘋狂往上飆升。黎文江表示，樓市對調控政策的反應具有滯后性，隨著(zhù)各項政策相繼出臺并落到實(shí)處，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望走向健康平穩。
在政府宏觀(guān)調控針對樓市出臺的一系列利空面前，市場(chǎng)近段時(shí)間最為明顯的反應就是成交量明顯減少。這種成交量萎縮在最近一個(gè)月表現得更加明顯。與此同時(shí)，房?jì)r(jià)似乎也開(kāi)始有所回落。
據統計，7月18日-7月24日，深圳新房成交均價(jià)1.29萬(wàn)元，環(huán)比下降12%。截至7月24日，深圳新房7月份均價(jià)為1.35萬(wàn)元，較6月份均價(jià)1.45萬(wàn)元下降了7%，較5月份均價(jià)1.42萬(wàn)元下降了5%。
事實(shí)上并不只有新房降價(jià)，二手房也有加入降價(jià)的趨勢。出于對8月份加稅的預期，一些地產(chǎn)中介和欲購房者都表示，放盤(pán)的二手房明顯增多，而且有的賣(mài)主愿意降價(jià)急售，以規避8月份可能出臺征收增值稅和個(gè)人所得稅的影響。
拋盤(pán)在增加。有研究員表示，從3月份以來(lái)，投資客都在出貨了。事實(shí)上，這個(gè)傳言一直都在傳播，加上土地增值稅和即將出臺的物業(yè)稅，都給市場(chǎng)造成了巨大的壓力，雖然不知道具體的執行時(shí)間。前兩周已經(jīng)有數據顯示殺跌的情況在蔓延。在政策明朗之前，拋出的現象都會(huì )增加。
但更多的人對現在的房?jì)r(jià)還是無(wú)法接受，更為重要的是，大家預計房?jì)r(jià)還將穩步上行，宏觀(guān)調控措施并不能根本改變房?jì)r(jià)上揚格局。經(jīng)濟學(xué)家哈繼銘認為，房?jì)r(jià)還會(huì )上漲8-10年。房地產(chǎn)市場(chǎng)上，現在的租金回報率已經(jīng)遠遠低于利率水平，買(mǎi)房子也是為了等待價(jià)格上漲。其判斷，中國的資產(chǎn)價(jià)格不會(huì )平，短期內上漲可能性大于下降。（戎明邁)
