接連兩個(gè)周末，家住東�；▓@的呂立偉都開(kāi)車(chē)去東莞看盤(pán)，他剛為在那里投資的一套別墅和一間街邊商鋪繳納了定金。從1999年開(kāi)始，呂就加入到投資房地產(chǎn)的隊伍當中，不過(guò)從今年7月開(kāi)始，如同這座城市的其他投資客一樣，他把目光轉向了珠三角和內地二線(xiàn)城市。
來(lái)自深圳各地產(chǎn)中介和外地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信息顯示，由于深圳房地產(chǎn)的投資回報率迅速下降，不少投資客開(kāi)始向深圳以外城市發(fā)展，廣東省內許多樓盤(pán)的深圳投資客比例已經(jīng)占到50%~60%，外流趨勢日益明顯。
租金回報率低至3.04%
今年1~6月，深圳房地產(chǎn)價(jià)格又經(jīng)歷了一輪猛漲，房?jì)r(jià)高位運行成為無(wú)可爭辯的事實(shí)，并已有了下跌苗頭。據廣東省統計局最新公布的廣東房地產(chǎn)業(yè)分析報告，上半年深圳市商品房銷(xiāo)售均價(jià)為13178元／平方米，比去年同期高出3906元／平方米，增幅達42.1%。而就在2006年上半年，深圳商品房?jì)r(jià)格較上年同比上漲僅為18.94%。
“經(jīng)過(guò)這半年的高速增長(cháng)，深圳房?jì)r(jià)未來(lái)的上漲空間相對有限�！笔廊A地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心總監肖小平分析，高位運行的房?jì)r(jià)已讓房產(chǎn)投資的收益不斷下降，房?jì)r(jià)本身也有了下跌勢頭。前段時(shí)間，該公司曾對深圳57座知名中小戶(hù)型樓盤(pán)的租金回報率進(jìn)行了對比，結果顯示，今年1~5月，租金回報率最高的只有7.42%，最低的僅有3.04%，而在2006年同期，最高的達到10.3%，最低的也有4.6%。
以租賃市場(chǎng)最火爆的皇御苑為例，2006年其30平方米小戶(hù)型的平均租金是1860元／月，買(mǎi)賣(mài)均價(jià)為9100元／平方米，投資回報率約8.2%；今年，雖然同等戶(hù)型的平均租金漲至2010元／月，但買(mǎi)賣(mài)均價(jià)已達到12700元／平方米，投資回報率僅為6.33%，下降20多個(gè)百分點(diǎn)。
投資客遭遇多方擠壓
目前，深圳出現了一個(gè)讓本地投資客兩難的局面：一方面，高房?jì)r(jià)讓投資回報率下降；另一方面，頻頻出臺的各項宏觀(guān)調控政策又將投資信心打擊到最低點(diǎn)。
中原地產(chǎn)深港研究中心總監張偉表示，7月以來(lái)，全市二手房交易量極速下滑，投資客集體觀(guān)望。這種情形與去年7月相似�！叭ツ�6月，國家將營(yíng)業(yè)稅全額征收范圍由2年擴大到5年，導致第二個(gè)月的二手交易量劇減，不過(guò)，在短暫觀(guān)望后，市場(chǎng)出現了成交回補與價(jià)格補漲；然而，今年的政策背景卻與去年大不相同�！�
在張偉看來(lái)，今年的三大政策讓深圳投資客“閉門(mén)觀(guān)望”：首先，投資者在信貸環(huán)節遇到阻力。目前，深圳各大銀行已普遍收緊房貸額度，二手樓貸款按揭成數已降低1至2成，二次購房貸款成數還要減少1成，2次以上購房者已很難獲得銀行信貸支持，個(gè)別銀行已暫停房貸業(yè)務(wù)�！斑@對于主要靠銀行貸款完成交易的投機者的打擊是致命的�！�
其次，8月啟用的《深圳市二手房預約買(mǎi)賣(mài)及居間服務(wù)合同》預示，個(gè)人所得稅的征收箭在弦上，對于轉手多次、歷次逃稅的房子，其產(chǎn)生的所得稅將由最后一名接棒者承擔。此外，營(yíng)業(yè)稅、契稅的計算基數都將提高，交易成本顯著(zhù)增加，以一套價(jià)格翻番的物業(yè)來(lái)計算，稅費將增加5倍，即相當于房?jì)r(jià)的15%。
再次，限制外資在深購房措施出臺后，在很大程度上抵消了人民幣升值帶來(lái)的人民幣資產(chǎn)的做多效應，一些財力雄厚的港人以及外籍人士在深購房受阻。
“在信貸環(huán)節、交易環(huán)節、限外環(huán)節等同時(shí)作用下，投資客將面臨多方擠壓，包括資金壓力、稅收對投資收益的分流、外資截流等，這些都會(huì )使投資者重新審視投資行為的風(fēng)險與利弊�！睆垈フf(shuō)。
資金外流趨勢明顯
在深圳樓市觀(guān)望氣氛漸濃的同時(shí)，投資客將眼光拓展至周邊城市，如廣州、東莞、珠海、惠州等，尋求新的投資機會(huì )。
世華地產(chǎn)地鋪人員向記者反映，近兩個(gè)月來(lái)，深圳各大片區投資比例均有所下降，如香蜜湖片區之前的投資比例達60%左右，目前已下降至40%；寶安中心區之前投資比例也有60%左右，目前急速下滑至25%。根據對投資客的追蹤調查，可以發(fā)現一個(gè)共同特點(diǎn)，即除繼續關(guān)注深圳樓市尋求新的投資契機外，投資客逐漸轉向外地市場(chǎng)，不少人已經(jīng)在外地置業(yè)。
記者在探訪(fǎng)深圳一小時(shí)生活圈內各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)也發(fā)現，深圳投資客外流現象普遍，像東莞、惠州、中山等城市的中高檔樓盤(pán)，置業(yè)者中深圳客戶(hù)比例已占到五六成之多。許多售樓人員告訴記者，幾乎每個(gè)周末，都有深圳人前往看房，投資居多，且比較傾向于購買(mǎi)街邊商鋪、中大戶(hù)型和別墅。此外，世華地產(chǎn)東莞分公司和珠海分公司所做的市場(chǎng)調查表明，東莞目前置業(yè)者中有40%的客戶(hù)屬于深圳客戶(hù)，珠海也有30%以上樓盤(pán)為深圳投資客購買(mǎi)。
“這正好和深圳房產(chǎn)投資降低的比例相吻合，說(shuō)明深圳投資客外流已經(jīng)成為事實(shí)�！毙ば∑街赋�，目前外地房產(chǎn)投資市場(chǎng)遠沒(méi)有深圳成熟，存在過(guò)戶(hù)時(shí)間長(cháng)等問(wèn)題，但深圳部分投資客喜歡快進(jìn)快出，這就需要慢慢磨合。但是，“隨著(zhù)時(shí)間推移，外地市場(chǎng)逐步發(fā)展成熟，相信會(huì )有更多的深圳投資客走出去�！�(記者 李緯娜）
