中國房地產(chǎn)業(yè)政策的實(shí)效不取決于良好的初衷，而取決于政策的執行條件和執行成本。中國房地產(chǎn)政策研究目前存在著(zhù)一種傾向，就是強調政策的必要性、強調需要多，對政策實(shí)施的可能性、執行條件、執行成本的研究較少。所以，必須加強對政策執行條件和執行成本的研究。
一是要認清政策效力的局限性。任何政策都是針對某一現實(shí)問(wèn)題而設計出臺的。但某一現實(shí)問(wèn)題的存在又往往是諸多因素共同作用的結果。任何政策都一把雙刃劍，既會(huì )對所針對的現實(shí)問(wèn)題發(fā)揮校正作用，又可能對相關(guān)問(wèn)題產(chǎn)生負面影響。
例如，加征二手房交易稅有利于抑制炒房，減少市場(chǎng)需求，但也增加了房屋交易成本，削弱了房屋的流動(dòng)性，間接拉升房?jì)r(jià)；控制房地產(chǎn)投資政策有利于抑制過(guò)熱的社會(huì )固定資產(chǎn)投資，但也會(huì )減少房屋供給，推動(dòng)房?jì)r(jià)上升，這是近年調控房?jì)r(jià)過(guò)快上漲政策預期不理想的原因之一。
所以要重視對房地產(chǎn)政策效力的局限性和政策的負面效應研究。權衡利弊得失，注意政策相互配套，防止政策效力相互抵消，發(fā)揮政策體系合力作用，才能達預期效果。
二是要重視政策執行條件的研究。任何政策都有一個(gè)執行條件問(wèn)題。不具備執行條件的政策，盡管有千萬(wàn)條理由證明其正確性和必要性，執行也只能是一句空話(huà)，強制執行將適得其反，或者將支付極高的社會(huì )成本。
所謂有條件要上，沒(méi)有條件創(chuàng )造條件也要上，其實(shí)創(chuàng )造條件也需要條件。中國的房地產(chǎn)政策設計不僅要針對現實(shí)，強調問(wèn)題解決的必要性，而且更要重視政策執行的條件，政策實(shí)施的可能性。
例如，提出住房保障應保盡保，實(shí)行地方政府問(wèn)責制，作為正處于城市化加速階段的一個(gè)發(fā)展中的大國，首先明確應保的條件和保障的標準是什么，現有公共財力能在多大程度上達到“盡�！�？對一些公共財力窘迫的地方，實(shí)行住房保障問(wèn)責制還要具備必要的條件。不具備必要實(shí)施條件的問(wèn)責制將難以達到激勵和警戒地方政府的目的。
三要重視政策的執行成本，全面評估其利弊得失。任何政策都要支付執行成本，特別是機會(huì )成本。執行現行的房地產(chǎn)政策既要支付經(jīng)濟成本，也要支付社會(huì )成本；既有即期成本支付問(wèn)題，也有長(cháng)期成本支付問(wèn)題。收益大于成本才是好的政策。
當然，不同的價(jià)值取向，不同的知識結構和信息把握程度會(huì )對同一政策作出不同的評價(jià)。但可以肯定的是，好的政策應是有利解決當前主要矛盾的，必須是兼顧當前和長(cháng)遠、兼顧經(jīng)濟收益和社會(huì )福祉的。一般情況下，房地產(chǎn)政策目標與房地產(chǎn)發(fā)展客觀(guān)趨勢相吻合，才能取得事半功倍的效果，反之或者事倍功半，或者根本達不到預期目標。
例如，中國當前住房需求既有低收入階層的基本保障需求，但主要是居民改善性住房需求。動(dòng)用公共財力增加經(jīng)濟適用房和雙限房供給，有利于平抑市場(chǎng)商品房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，但對于低收入階層來(lái)說(shuō)仍然是可望而不可及，等于用有限的公共財力補貼了中等及以上收入家庭改善性住房需求，由此造成新的社會(huì )不公。既對市場(chǎng)形成房?jì)r(jià)構成干擾，也給腐敗和權力尋租留下了空間，是一項既無(wú)公平、又無(wú)效率之舉。若只租不售，則應與廉租房政策一并進(jìn)行規劃設計�，F行的經(jīng)濟適用房政策有了每套60㎡不完全產(chǎn)權、國家回購等限制，似應進(jìn)一步對回購細則進(jìn)行可行性設計和評估。
再如，房地產(chǎn)用地租金70年一次性征收，一方面提升了地價(jià)，也抬升了房?jì)r(jià)，造成當屆政府花掉了以后數屆政府的公共財力，但另一方面也使加快城市公共設施建設，使增加公共服務(wù)供給(侈奢性、浪費性的政績(jì)工程除外，官商勾結、違法亂紀應受到依法懲處是另一回事)有了財力保證，而公共設施和公共服務(wù)的增加又是包括已經(jīng)和即將購房群體在內的全體市民受益的。
所以對于70年用地租金一次性征收政策應在代際關(guān)系和局部與全局利益的整體協(xié)調上進(jìn)行綜合評價(jià)，既不能完全肯定，也不宜簡(jiǎn)單地否定。(牛鳳瑞)
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