發(fā)表評論 從明年2月1日起，市民買(mǎi)房時(shí)所要交存的公共維修基金計算方式將發(fā)生重大變化，按照建設部新近頒布的《住宅專(zhuān)項維修基金管理辦法》，該項基金不再按照房款比例，而是按照每平米的建筑安裝工程造價(jià)的比例收取。應該說(shuō)，這樣的計算方式更合理，因為該項基金只是用于未來(lái)維修房屋，更多地與建筑安裝成本有關(guān)，而與房?jì)r(jià)無(wú)關(guān)。
不過(guò)，如果不根本改革目前公共維修基金的整體管理結構，計算方式的如此變化，對業(yè)主沒(méi)有什么好處。按照專(zhuān)家們的估計，迄今為止，北京市應當已經(jīng)收取了80億住宅公共維修基金，但從來(lái)沒(méi)有一個(gè)小區成功地申請使用這筆錢(qián)用于房屋的維修，盡管這本應是收取這筆錢(qián)的惟一目的。
出現這種局面的惟一原因是，現行法規關(guān)于公共維修基金的制度設計存在嚴重問(wèn)題，導致其產(chǎn)權歸屬?lài)乐嘏で?/p>
公共維修基金是由業(yè)主在購買(mǎi)房屋時(shí)繳納，預作未來(lái)房屋維修之用。因此，這筆錢(qián)的初始產(chǎn)權歸屬十分清楚：它屬于業(yè)主，更準確地說(shuō)，屬于同一個(gè)物業(yè)、或者小區的全體業(yè)主共同所有。而且，這筆錢(qián)完全是現金，全體業(yè)主對其享有永久的排他性所有權，而不像公共綠地那樣只有70年使用權。
但是，現行法規所建立的制度安排，卻模糊了這種產(chǎn)權性質(zhì)，甚至使產(chǎn)權歸屬悄悄轉移。
首先，法規要求，業(yè)主或者是在購買(mǎi)房屋、支付房款時(shí)，同時(shí)向開(kāi)發(fā)商繳納這筆錢(qián)。這種制度設計很容易使業(yè)主誤以為這是房款的組成部分，屬于開(kāi)發(fā)商；或者在辦理房屋過(guò)戶(hù)手續時(shí)向房屋行政管理部門(mén)交納，會(huì )被業(yè)主誤以為是一筆政府征收的稅費。這種混淆導致很多業(yè)主不清楚這筆錢(qián)其實(shí)應當歸自己。
其次，政府的托管也反客為主。法規規定，北京市居住小區管理辦公室代為管理。待住宅物業(yè)管理委員會(huì )成立后，市小區辦將代管的商品住宅維修基金移交給小區管委會(huì )管理，或經(jīng)小區管委會(huì )同意交由物業(yè)房屋管理企業(yè)代管。據此，政府相關(guān)部門(mén)只是資金托管機構，但在現實(shí)中，它卻儼然成為資金的所有人。尤其奇怪的是，政府為收取這筆錢(qián)早早就制定了法規，但當小區申請使用本屬于自己的那筆錢(qián)時(shí)，相關(guān)部門(mén)卻說(shuō)：如何使用這筆錢(qián)，沒(méi)有相關(guān)法規支持。
但是，無(wú)論相關(guān)部門(mén)提出何種理由，這種反客為主支配公共維修基金的做法都沒(méi)有法理依據，也不合乎私人產(chǎn)權保障的法律原則。住宅公共維修基金的產(chǎn)權歸屬沒(méi)有任何含糊之處：它屬于、且只屬于小區業(yè)主。各個(gè)小區之間也沒(méi)有必要共享維修基金，每個(gè)小區只有權支配自己的基金，否則就是侵犯其他小區業(yè)主的私人財產(chǎn)權。
基于這樣的邏輯，在小區內，這筆公共維修基金的支配者，就是全體業(yè)主大會(huì )或者它選舉產(chǎn)生的業(yè)主代表大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )�，F在，有的小區的物業(yè)服務(wù)公司申請使用這筆錢(qián)，這是沒(méi)有法理依據的。
由此也可以看出，要使公共維修基金用得其所，前提是理順小區自治機構與物業(yè)服務(wù)公司的關(guān)系，尤其是理順小區自治與政府監管的關(guān)系。在小區內，業(yè)主自治機構是惟一的治理機構，政府相關(guān)部門(mén)只能據其公共管理職能，監管小區的自治活動(dòng)，而不能占有其財產(chǎn)；物業(yè)公司只是提供服務(wù)，但無(wú)權支配小區的物業(yè)和資金。
因此，住宅公共維修基金究竟怎樣收取，恐怕也需要反思。原則上，這是小區自治范圍內的事務(wù)，應當由小區業(yè)主自己決策。比如，不一定是一次性收取，也可以分期收取。收取上來(lái)的錢(qián)，也應當由小區自治機構自行占有、支配，享有其收益，并自行決定如何使用。只有這樣，才能夠確保業(yè)主的錢(qián)，按照業(yè)主的意愿用于增進(jìn)業(yè)主的利益。
□仲秋(北京 經(jīng)濟學(xué)家)
圖片報道 |
更多>> |
|
