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　　最新的樓市數據顯示：2007年12月,上海共有116.7萬(wàn)平方米的商品住宅入市，成交量則約111.7萬(wàn)平方米。媒體援引業(yè)內人士的分析稱(chēng)，“上海當年度首次出現供大于求”，“上海住宅市場(chǎng)供不應求的神話(huà)已經(jīng)破滅”。(《上海證券報》、《東方早報》1月3日)

　　半個(gè)月前，由于“一手住房批準預售面積兩年多來(lái)首次超過(guò)一手住房成交面積”，廣州樓市也出現了“供大于求的市場(chǎng)格局開(kāi)始形成”的聲音。(《南方日報》2007年12月19日)

　　誠如報道所言，“供不應求”一直是困擾樓市的癥結。業(yè)界及專(zhuān)家普遍認為，房?jì)r(jià)畸高并不斷攀升的罪魁禍首就是“供不應求”，因此，房市調控的關(guān)鍵就是扭轉供求關(guān)系。而今，被視為房市風(fēng)向標的一線(xiàn)城市廣州和上海都傳來(lái)了供求“逆轉”的消息，這當然是絕大多數人都希望看到的。

　　可是，兩地的房市真的出現“供大于求”了嗎？細讀報道，我才發(fā)現，所謂“逆轉”存在嚴重的誤讀：原來(lái)，“供大于求”的判斷直接源自商品住宅供應量超過(guò)了成交量——可是，供應量＞成交量＝“供大于求”嗎？

　　很顯然，作出“供大于求”結論的人，把“成交量”和“需求量”混為了一談。而這二者之間是不能畫(huà)等號的。兩三年來(lái)，“供不應求”之下的房?jì)r(jià)持續快速走高。由于開(kāi)發(fā)商“囤地”、“捂盤(pán)”以及“炒房”等投機性購房的不斷增加，房?jì)r(jià)上漲之快簡(jiǎn)直到了瘋狂的程度。但“哄抬價(jià)格”也是有限度的，開(kāi)發(fā)商也不可能隨心所欲地想漲多少就漲多少。在連續數月的“跳高”之后，房市終于出現了回調的跡象。大約從去年9月開(kāi)始，雖然房?jì)r(jià)還在上漲，但成交量卻開(kāi)始大幅萎縮，二手房中介市場(chǎng)也難以為繼了，深圳、廣州等城市不斷傳來(lái)二手房中介公司“關(guān)門(mén)”或停業(yè)的消息，這讓房市上的觀(guān)望氣氛更加濃厚。由于越來(lái)越多的人持幣觀(guān)望，房市的成交量不斷創(chuàng )造新低。這些觀(guān)望者雖然沒(méi)有買(mǎi)房，但他們大都是商品住宅的需求者，只不過(guò)這部分需求沒(méi)有轉化為消費而已。同時(shí)，第二套房按揭貸款門(mén)檻的抬高也使一些住房需求被抑制，而銀行前三季度的信貸透支導致的第四季度信貸緊縮更使一些住房需求無(wú)法變成交易。

　　一部分需求在“觀(guān)望”中，一部分需求暫時(shí)被“抑制”，最終變成交易的需求量遠遠小于真實(shí)的需求，怎么能將成交量等同于需求量呢？

　　當然，交易量可能小于需求量，也可能大于需求量。在一個(gè)經(jīng)歷較長(cháng)時(shí)間的完整周期內，交易量與需求量大體上是相等的。這與價(jià)格圍繞價(jià)值波動(dòng)是一個(gè)道理。但在某一個(gè)時(shí)間段，受各種因素的影響，交易量可能?chē)乐仄�離需求量�，F階段的房市，顯然就是這樣。把交易量簡(jiǎn)單地等同于需求量，僅就一兩個(gè)月的數據，就得出“供大于求”的結論，如果不是無(wú)知，那就是自欺欺人。(盛大林)