發(fā)表評論 
2007年12月20日，國家發(fā)展和改革委員會(huì )、國家統計局日發(fā)布的最新調查顯示，11月全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲10.5％，漲幅比上月高1.0個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.8％，漲幅比上月低0.8個(gè)百分點(diǎn)。 與數據相反的是，現在部分城市房?jì)r(jià)下降帶來(lái)的“房?jì)r(jià)出現拐點(diǎn)”論一浪高于一浪，房?jì)r(jià)是漲還是跌，撲朔迷離。 中新社發(fā) 馬健 攝
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國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(cháng)巴曙松日前接受本報記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示，與其說(shuō)目前房?jì)r(jià)出現“拐點(diǎn)”，不如說(shuō)是房?jì)r(jià)走向理性回歸；在城市化和中國人口結構的特定階段，擴大有效供給才是抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲的根本舉措。
房市向理性回歸
記者：當前對房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢眾說(shuō)紛紜，您怎么看待今年的房市？由地價(jià)上漲等因素導致的房?jì)r(jià)上漲在今年是否會(huì )有所改變？
巴曙松：當前的爭論可歸結為房地產(chǎn)市場(chǎng)是否已出現“拐點(diǎn)”。從目前的情況看，我個(gè)人認為，與其說(shuō)是“拐點(diǎn)”，不如說(shuō)是理性的回歸。2007年的一系列調控措施是對局部地區一度過(guò)于狂熱的房地產(chǎn)投機氣氛的有效降溫。
這種回歸，首先是房地產(chǎn)行業(yè)本身的行業(yè)特性的回歸。房地產(chǎn)本來(lái)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，調控提高行業(yè)門(mén)檻，使得不少資金實(shí)力、融資能力、專(zhuān)業(yè)能力等相對較差的中小房地產(chǎn)企業(yè)不得不選擇以適當的方式退出市場(chǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始啟動(dòng)整合步伐。土地儲備充足、或融資能力強的企業(yè)在整合中占據有利位置。
其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)從非理性的齊漲齊跌，轉向基于不同地區供求關(guān)系的相對理性的差異化波動(dòng)。簡(jiǎn)單加總之后說(shuō)房?jì)r(jià)是否出現“拐點(diǎn)”，容易誤導整個(gè)判斷。香港回歸10年來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格的表現總體上很不錯，但在高端房地產(chǎn)價(jià)格不斷創(chuàng )出新高的同時(shí)，中低端房地產(chǎn)的價(jià)格大概依然只有1997年高位時(shí)的60%。因此，2008年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì )是一個(gè)差異化表現的市場(chǎng)，不同區域、定位于不同客戶(hù)的產(chǎn)品的表現會(huì )有很大差異。
第三，逐步恢復理性的地價(jià)，有利于房地產(chǎn)企業(yè)的平穩經(jīng)營(yíng)以及抑制房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲。
解決深層次體制性問(wèn)題
記者：您認為房地產(chǎn)行業(yè)暴露的一些問(wèn)題是否已在一定程度上得到了解決？
巴曙松：從積極角度看，2007年從地根到銀根的調控，抑制了房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲，進(jìn)一步清理了交易中可能存在的價(jià)格操縱和欺詐等現象，開(kāi)始探索政府與市場(chǎng)在解決房地產(chǎn)問(wèn)題上的不同定位，特別是政府開(kāi)始明確自身在解決中低收入階層住房問(wèn)題上的責任，積極推動(dòng)中小戶(hù)型、中低價(jià)房建設。
但是，許多方面還處于探索階段。例如在中低價(jià)房的建設方面，資金如何籌措，土地如何保障，如何實(shí)現良好的財務(wù)和建設方面的可持續性等。在分清市場(chǎng)與政府的職能方面，政府更多的應當是提供清晰、透明、良好的市場(chǎng)環(huán)境，而不是對市場(chǎng)交易過(guò)程的直接干預。
同樣需要指出的是，房地產(chǎn)行業(yè)目前受到廣泛批評的一些問(wèn)題實(shí)際上還掩蓋著(zhù)一些深層次的體制性問(wèn)題。例如，在當前的稅收結構下，地方政府的收入嚴重依賴(lài)土地收入，這種收入結構不改變，要地方政府堅定抑制地價(jià)上漲是有現實(shí)難度的。
同時(shí)，目前中國內地的土地供給體制與香港類(lèi)似。香港的土地一直壟斷于政府手中，從歷史上看，港英政府積極推動(dòng)用拍賣(mài)的方式來(lái)獲得最高的地價(jià)，從而支持其財政收入的增長(cháng)。在這種狀況下，直到目前整個(gè)香港的土地開(kāi)發(fā)率只有23%，大量的土地處于未開(kāi)發(fā)狀態(tài)，香港的房?jì)r(jià)卻居于世界前列。對于一個(gè)城市來(lái)說(shuō)，這種結構可能有其合理性，但對中國內地來(lái)說(shuō)，這種體制可能有值得改進(jìn)的地方，因為這種管理體制使得土地供給相對缺乏市場(chǎng)彈性，難以相對靈敏地對市場(chǎng)供求作出反應。
另外，許多人也強調要注意培育多層次的市場(chǎng)，不要讓所有的需求都轉向購買(mǎi)新房，而是要培育二級市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)，但是，如果控制買(mǎi)第二套住房，那么，讓那些希望租房子的消費者找誰(shuí)去租房子呢？會(huì )不會(huì )最終還是迫使這些新的消費者不得不涌向新房市場(chǎng)呢？這些問(wèn)題都值得深入思考。(記者 王婷 周明)
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