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針對最近土地“中介”頻繁“現身”，國土資源部地價(jià)所所長(cháng)鄒曉云對媒體表示：“市場(chǎng)上現在的土地中介，從本質(zhì)上講干的就是一種炒地皮的行為。從國土部的角度來(lái)看，肯定是違法的。土地中介的存在使得國土部門(mén)打擊囤地企業(yè)的努力大打折扣，擾亂了基本的土地交易秩序。從具體的案件來(lái)看，土地中介的活動(dòng)，伴隨著(zhù)大量的違法行為，有許多黑色地帶，也帶動(dòng)了部分官員的腐敗行為�！�
在我國，土地中介既是官商勾結的產(chǎn)物，又是官商勾結的一個(gè)媒介，這是由我國土地市場(chǎng)的特點(diǎn)決定的。
所謂土地中介，是指為土地市場(chǎng)交易主體的交易活動(dòng)提供各種中介代理和相關(guān)服務(wù)的行為。土地中介在發(fā)達國家是有其存在必要性的。因為西方發(fā)達國家的土地所有權構成形態(tài)基本上是多元化的，土地交易也是一種相對純粹的市場(chǎng)化行為。以美國為例，美國的土地所有制是以土地私有制為主體的混合所有制：在全國的土地中，私人所有的土地占國土面積的58%，聯(lián)邦政府所有的土地占32%，地方政府占10%，這種多元化的所有權形式為土地的完全市場(chǎng)化交易創(chuàng )造了條件。
而在我國則用不著(zhù)所謂的土地中介。在1982年新的憲法出臺以前，我國城市中尚有少量私有土地(約占4.5%)，1982年的新憲法出臺后，所有土地全部收歸國有。也就是說(shuō)，在我國的土地一級市場(chǎng)中，國家作為土地的所有者是唯一的土地使用權的讓渡者(即賣(mài)方)，這一特點(diǎn)決定了我國的土地一級市場(chǎng)是一個(gè)完全壟斷的市場(chǎng)，在這種情況下出現的所謂中介，無(wú)非是打通政府官員，從其手中爭取到低價(jià)獲取土地的機會(huì )，然后，將這個(gè)機會(huì )賣(mài)給下家以獲取差價(jià)。
顯然，在我國這種特殊的土地市場(chǎng)中，中介的作用就是在政府官員與需要土地者之間搭起一個(gè)平臺，中介與掌管土地審批權的官員共同分享其中的利潤。由此，必然誘發(fā)腐敗。在上海社保大案中，上海房地產(chǎn)系統的一部分下海的前官員和退休的公職人員在許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目中扮演著(zhù)土地中介的角色，開(kāi)發(fā)商通過(guò)聘請這些人到公司任職，或通過(guò)結交與房地產(chǎn)相關(guān)的各類(lèi)協(xié)會(huì )的負責人，打通土地審批的各個(gè)環(huán)節。土地中介伴隨著(zhù)腐敗而生，又成為腐敗的推波助瀾者。
當然，土地中介的危害遠不僅此，它加大了土地交易成本，減慢了土地流轉的速度，制約了土地開(kāi)發(fā)的效率。按照國土資源部的說(shuō)法，國家直接控制土地一級交易市場(chǎng)的目的之一，就是為了控制土地的交易過(guò)程，減少土地的流轉層級，合理控制地價(jià)，以便起到有效利用土地的作用。但土地中介的頻繁“現身”，尤其是包含其中的行賄受賄等腐敗行為，明顯增加了土地的交易成本。倘若這些土地用于建設商品房，所有的成本最終將被轉嫁到購房人身上；如果這些土地是用于建設寫(xiě)字樓、商場(chǎng)，相關(guān)成本則被轉嫁給商戶(hù)。這實(shí)際上是由民眾承擔土地中介滋生出來(lái)的腐敗成本，加大民眾的負擔。
土地中介還成為造成大量土地閑置的一個(gè)重要因素。土地中介作為官商勾結的一個(gè)橋梁，他們要確保每一筆交易的順利進(jìn)行，倘若買(mǎi)家擁有的土地超過(guò)了國家法律規定的期限，這些中介又會(huì )通過(guò)打通官員這一環(huán)節，為閑置的土地提供保護——當然，這中間又可能是一筆不菲的中介服務(wù)費。土地中介中有一個(gè)流行的說(shuō)法：“三年不開(kāi)張，開(kāi)張吃三年�！睂τ诟瘮」賳T而言，無(wú)論誰(shuí)開(kāi)張，他們都會(huì )成為腐敗的受益者，這實(shí)際上等于培養了一個(gè)不勞而獲的土地食利群體。更嚴重的問(wèn)題是，在利益的驅動(dòng)下，一些官員不惜違規出讓土地，造成我國可耕地面積的持續減少，危害國家糧食安全大局。
要消除土地中介的危害，首先就要取消并打擊土地中介。如上所述，在我國目前的這種土地交易機制下，土地中介沒(méi)有任何存在的價(jià)值和意義，它不僅加劇了土地違法，也成為官員腐敗的催化劑。其次要嚴格土地出讓監管，嚴格土地一級市場(chǎng)的出讓條件與程序，對于土地落入中介手中的案件要嚴厲追究責任。同時(shí)，要對閑置土地依法進(jìn)行處理，超過(guò)兩年的應堅決無(wú)償收回，不給土地中介任何生存的機會(huì )。
(褚洪波 作者系中國管理科學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副院長(cháng))
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