發(fā)表評論 一方是持幣觀(guān)望，一方是推遲開(kāi)盤(pán)；一面是打折促銷(xiāo)，一面是成交萎縮；一邊是媒體喊“跌”四起，一邊是統計數據還在環(huán)比微升。當下，樓市陷入一種微妙的僵持狀態(tài)，博弈加劇，買(mǎi)賣(mài)雙方都能接受的房?jì)r(jià)均衡點(diǎn)還在試探、尋找中。
房?jì)r(jià)還只是高位微調
近來(lái)關(guān)于房?jì)r(jià)走低的報道不斷：先是全國規模最大的房地產(chǎn)公司萬(wàn)科在全國近十個(gè)城市打折促銷(xiāo)，繼而傳出北京新樓盤(pán)遍地促銷(xiāo)，日前又曝上海商品住宅成交均價(jià)“跌破”萬(wàn)元大關(guān)。
樓市情況究竟如何？具體分析一下上海的情況約略可窺一斑。
有房地產(chǎn)研究機構統計，2月15日至21日，上海商品住宅(剔除配套動(dòng)遷住宅)成交均價(jià)環(huán)比大幅下滑34.89%，達9767元／平方米，為“近10個(gè)月來(lái)首次低于萬(wàn)元”。
但另外一家研究機構統計，相同時(shí)段內上海38個(gè)有成交的商品住宅(包括別墅)樓盤(pán)的成交均價(jià)達12579元/平方米。
姑且不論不同統計機構之間數據“打架”，即便某一周的房屋成交價(jià)真的低于萬(wàn)元，也很難據此作出結論。因為相對于月統計數據而言，以周為統計周期，數據受偶然性的影響較大，在整體市場(chǎng)清淡的情況下尤其如此，中心城區和郊區的房屋成交比例稍有變化，就可能導致均價(jià)大幅波動(dòng)。據此作出趨勢性判斷是不妥的，難免有些“盲人摸象”的味道。
易居房地產(chǎn)研究院研究中心經(jīng)理汪波說(shuō)：“根據我們的數據監測，雖然近一階段上海商品住宅價(jià)格走低，但尚未跌破萬(wàn)元大關(guān)�！�
事實(shí)上，目前全國房?jì)r(jià)還只是在高位調整，下降的大多還是漲幅。譬如上海，1月二手房指數較2007年12月環(huán)比上漲1.3%，漲幅最高的陸家嘴板塊超過(guò)6%，其他傳統自住區域如普陀、楊浦和閘北，漲幅也都在2%以上。當然，成交量的確銳減了。
即便有些城市房?jì)r(jià)出現了絕對下降，那也仍然是在高位調整，相對于2007年初的價(jià)格，仍屬高企。上海浦東某樓盤(pán)，2007年初現房(毛坯)售價(jià)9000元／平方米，到了年末，推出的二期裝修房房?jì)r(jià)已飛漲到18000元／平方米(剔除裝修成本，毛坯價(jià)格在16000元／平方米以上)，今年2月份打折后的促銷(xiāo)價(jià)在16500元／平方米左右。盡管相對于前期高點(diǎn)，現在價(jià)格是下降了，但與一年前相比，還是漲幅過(guò)大。
“這就類(lèi)似將一支股票的價(jià)格快速拉升到上漲9%，然后讓它回調到6%。賣(mài)的人說(shuō)，我降了3個(gè)點(diǎn)了；事實(shí)上，它漲了6%——就看以哪個(gè)時(shí)點(diǎn)為參照�！鄙虾７康禺a(chǎn)研究專(zhuān)家顧海波說(shuō)。
價(jià)格均衡點(diǎn)尚未達到
與以往相比，目前樓市一個(gè)實(shí)實(shí)在在的變化是成交量持續萎縮，陷入低谷。而這，正是當前房地產(chǎn)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方博弈加劇的最大表現。買(mǎi)房人持幣觀(guān)望，作壁上觀(guān)；開(kāi)發(fā)商或延遲推盤(pán)，堅壁清野，或邊等邊看，期待3月份“春暖花開(kāi)”。
在上海，2月15日至21日這七天內，一手房推盤(pán)量在1萬(wàn)平方米以上的4個(gè)樓盤(pán)共計推出860套公寓，截至21日僅簽約17套，有樓盤(pán)在開(kāi)盤(pán)四天后簽約數仍為零，市場(chǎng)交易之冷清可見(jiàn)一斑。
在北京，據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的數據，春節后第一周內，商品住宅期房?jì)H成交309套，同比下降47%，現房?jì)H售出64套，同比減少53%。
從現在的情況來(lái)看，去年新推房源即能取得較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)并迅速成為市場(chǎng)成交主力的局面已不復存在，市場(chǎng)交投雙方博弈加劇，而持幣觀(guān)望正是買(mǎi)家與開(kāi)發(fā)商博弈的重要手段。
一方面，開(kāi)發(fā)商依然堅挺�；蚬淌馗邇r(jià)、按兵不動(dòng)，或暫時(shí)延遲推盤(pán)，以“堅壁清野”的戰術(shù)來(lái)和購房者對陣。據中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)研究中心統計，2008年1月份前三周北京樓市開(kāi)盤(pán)項目共29個(gè)，可售面積41萬(wàn)余平方米，同比開(kāi)盤(pán)數下降了17%，供應面積下降了67%。
也有開(kāi)發(fā)商選擇以各種名目出現的適度降價(jià)，但目前仍屬少數。事實(shí)上，樓市促銷(xiāo)正是尋求價(jià)格均衡點(diǎn)的雙向試探：開(kāi)發(fā)商向潛在買(mǎi)房人發(fā)出要約，買(mǎi)房人用買(mǎi)或不買(mǎi)的行動(dòng)作答。由于目前大多數買(mǎi)房人覺(jué)得開(kāi)發(fā)商的降價(jià)幅度尚未達到自己的心理點(diǎn)位，所以交投仍不活躍，樓市仍處于僵持狀態(tài)。
未來(lái)走向看銀根
市場(chǎng)人士認為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現的降價(jià)行為會(huì )不會(huì )引起大面積跟風(fēng)，關(guān)鍵看銀根緊縮程度。
萬(wàn)科這條地產(chǎn)“鯰魚(yú)”的促銷(xiāo)行為不是會(huì )不會(huì )產(chǎn)生波及效應的問(wèn)題，而是波及的范圍能有多大。萬(wàn)科的率先降價(jià)對其項目所在地周邊的樓盤(pán)構成壓力是肯定的，但萬(wàn)科的樓盤(pán)一般都遠在城郊，多屬于四級甚至五六級地塊，也就是說(shuō)，打折風(fēng)吹拂之地多在城市外圍，能不能傳導到中心城區，現在還很難說(shuō)。而一般而言，對一個(gè)地區房?jì)r(jià)起主導作用、具有風(fēng)向標意義的往往不是城郊房?jì)r(jià)而是中心城區的房?jì)r(jià)。
市場(chǎng)的現狀也確實(shí)如此，越靠近中心城區的房?jì)r(jià)越堅挺。在上海地鐵一號線(xiàn)北延伸段附近的樓盤(pán)“寶華現代城”，2007年初售價(jià)在1.3萬(wàn)元／平方米左右，而現在售樓人員的報價(jià)是均價(jià)2.2萬(wàn)元／平方米，不打半點(diǎn)折扣。
未來(lái)，中心城區的房?jì)r(jià)會(huì )不會(huì )跟隨既起的“打折風(fēng)”、在多大幅度上打折，這將取決于緊縮貨幣政策的運行對房地產(chǎn)企業(yè)的影響程度。2008年，四大商業(yè)銀行新增貸款與去年相比均有減少，各銀行幾乎無(wú)一例外地在收縮公司貸款。房地產(chǎn)公司的信貸額度大大降低，一些銀行第一季度的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款額已告罄。
業(yè)內人士預計，如果第二季度銀根依舊收緊，而閑置一年收費、閑置兩年無(wú)償收回的反囤地措施能夠得到嚴格執行，那么，一些開(kāi)發(fā)商的資金周轉會(huì )日趨吃緊，加速回籠現金流的壓力越往后越大，屆時(shí)，降價(jià)促銷(xiāo)將是開(kāi)發(fā)商的不二選擇。當房?jì)r(jià)下調到一定幅度，剛性需求類(lèi)的買(mǎi)房人就會(huì )出手。買(mǎi)賣(mài)雙方都能接受的價(jià)格均衡點(diǎn)形成，樓市成交量自然會(huì )上升，調整也就基本到位了。(徐壽松 蔡國兆)
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