發(fā)表評論 日前，一則深圳房?jì)r(jià)均價(jià)首次跌破20000元/平米的新聞，讓全國的購房者歡呼了一下。一直處于今年樓市交易價(jià)格動(dòng)蕩風(fēng)口浪尖的深圳樓市，在一定程度上成為全國人民評價(jià)樓市是否降價(jià)的風(fēng)向標。因此有媒體報道深圳房?jì)r(jià)一月均價(jià)跌破20000元/平米后，讓全國盼望房?jì)r(jià)下降的購房者看到了希望，尤其是近期在全國房地產(chǎn)市場(chǎng)交易放緩局面下，不斷出現諸如廣州、上海、深圳等城市近期均價(jià)下降的新聞，全國人民在均價(jià)下降的指引下，不停歡呼和持續憧憬地觀(guān)望著(zhù)。
據某媒體報道，深圳中原地產(chǎn)深港研究中心研究報告指出，今年1月深圳全市一手商品住宅成交2264套，20.9萬(wàn)平方米，與去年12月相比，分別減少4%和7%，與去年同期相比，分別下降73%和74%，成交量進(jìn)一步減少。深圳全市一手住宅成交均價(jià)為14737元/平方米，深圳特區內成交均價(jià)自去年6月以來(lái)首次跌破2萬(wàn)元，深圳樓市低迷局面持續。此外，近期還有包括廣州、上海等城市的銷(xiāo)售均價(jià)同比下降的報道，“成交均價(jià)”下降成為近期中國樓市中最具有眼球效應的詞語(yǔ)，這在一定程度上也影響著(zhù)購買(mǎi)者的購買(mǎi)行為。
事實(shí)上，一個(gè)城市的樓市均價(jià)有著(zhù)很大的不確定性。隨著(zhù)一個(gè)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區域范圍的逐步擴大，目前業(yè)內已經(jīng)很少用均價(jià)來(lái)對樓市做出判斷。因為均價(jià)所組成的因素并不穩定。假如北京2月房屋銷(xiāo)售均價(jià)為1.5萬(wàn)元/平米，那么首先要將北京所有區縣在售樓盤(pán)2月份的交易價(jià)格統一起來(lái)進(jìn)行計算，在這個(gè)均價(jià)中，就有可能包括銷(xiāo)售價(jià)格超過(guò)30000元/平米的高檔住宅，也有銷(xiāo)售價(jià)格7000元/平米的郊區住宅。如果2月份銷(xiāo)售的大都為高檔住宅，那么2月份的均價(jià)就上去了，如果2月份開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的主要為郊區住宅，那么2月的均價(jià)就下來(lái)了。目前業(yè)內已經(jīng)形成的共識是：?jiǎn)卧戮鶅r(jià)變化來(lái)說(shuō)明樓市變化具有很大的偶然性。即使用均價(jià)來(lái)判斷樓市的走勢，也至少應該用一年內的均價(jià)變化來(lái)說(shuō)明情況。
均價(jià)變化在一定程度也能反映出樓市的價(jià)格變化，但其不確定因素太多，因此根據此數據做出正確判斷很難。在目前全國樓市交易普遍不景氣的時(shí)候，對樓市數據做出判斷就更需要客觀(guān)真實(shí)，這樣才能為購房者的選擇做好理論依據，如果完全憑借均價(jià)的變化，甚至會(huì )出現判斷的偏差。比如今年2月份北京入市交易的主要為郊區的樓盤(pán)，那么這個(gè)均價(jià)指導下的房?jì)r(jià)就是偏低的，如果購房者以此為依據做出樓市價(jià)格下降的判斷，就可能耽誤其購買(mǎi)。因此樓市均價(jià)上漲或下降并不可怕，只有單盤(pán)或小范圍區域價(jià)格發(fā)生了明顯變化，才是對市場(chǎng)最為直觀(guān)的反映。(張學(xué)冬)
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