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　　“保障性住房不會(huì )沖擊商品房市場(chǎng)”，針對市場(chǎng)上流行的“保障房沖擊商品房秩序”的觀(guān)點(diǎn)，住房與城鄉建設部副部長(cháng)齊驥如此回應。昨日，國務(wù)院新聞辦公室召開(kāi)2009年第一場(chǎng)新聞發(fā)布會(huì )，主題為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。齊驥在會(huì )上表示，保障房供應增加有利于平穩商品房市場(chǎng)價(jià)格，由于人均住房面積有限，我國的商品住房市場(chǎng)仍有潛在的巨大需求。

　　經(jīng)適房搶灘樓市？

　　在政府擴大內需的“蛋糕”中，分給保障性住房的金額高達9000億元，按照計劃，我國將在未來(lái)三年內基本解決747萬(wàn)戶(hù)現有城市低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題，全國平均每年新增約130萬(wàn)套經(jīng)濟適用住房。

　　據中國指數研究院提供的數據，在房地產(chǎn)銷(xiāo)售最為火暴的2007年，我國全年商品住宅竣工套數為4776725套，商品住宅銷(xiāo)售套數為6910379套，而在市場(chǎng)收縮的2008年，前十一個(gè)月的商品住宅竣工套數為2493123套，商品住宅銷(xiāo)售套數為4061588套。但不論參照哪個(gè)數據，顯而易見(jiàn)的是，未來(lái)三年保障性住房的大規模投入將極大占領(lǐng)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)空間。

　　中國指數研究院常務(wù)副院長(cháng)黃瑜給出的數據表明，目前，我國的保障性住房供應量?jì)H占全國房地產(chǎn)市場(chǎng)總供應量的5%左右，從9000億元新增投入的投向看，對市場(chǎng)造成影響的主要是其中的400萬(wàn)套經(jīng)濟適用房。根據近幾年全國住宅銷(xiāo)售量約20%的平均增速測算，若在2009年-2011年每年分別增加130萬(wàn)套經(jīng)濟適用房，那么2009年作為加快保障性住房建設的關(guān)鍵一年,保障性住房銷(xiāo)售量占住宅銷(xiāo)售的比重將達到20%。隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量增加，2010年-2011年保障性住房銷(xiāo)售占住宅銷(xiāo)售總量比重將逐步降低到15%。她認為，保障性住房特別是經(jīng)濟適用房的投資對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是比較大的。

　　商品房市場(chǎng)仍有巨大需求

　　對于市場(chǎng)上的種種聲音，齊驥并不認同，他表示，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控，2007年以來(lái)，商品房?jì)r(jià)格上漲過(guò)快的勢頭得到遏制。而房地產(chǎn)市場(chǎng)所提供的商品住房的供應對象和政府所提供的保障性住房覆蓋的群體“應該說(shuō)是分得清的”。

　　齊驥認為，中國正在發(fā)展過(guò)程當中，人均GDP水平和群眾的收入還不高，因此即便有大量的商品住房供應，有一部分低收入群體“無(wú)論如何也不可能在商品房市場(chǎng)中解決住房困難”。保障性住房供應的增加，一方面可以解決部分低收入群體的住房困難，這等于是“移走了他們頭上的一座大山”。另一方面，也使得住房市場(chǎng)供應清晰。但增加保障性住房的供應，不會(huì )沖擊商品房市場(chǎng)，反而會(huì )更加穩定商品房市場(chǎng)的秩序，隨著(zhù)大量保障性住房的投入，不少低收入群體不再摻雜在商品房市場(chǎng)的供應對象當中，有利于平穩商品房市場(chǎng)價(jià)格，使得商品房市場(chǎng)秩序更加良好。

　　此前，住房與城鄉建設部政策研究室副主任秦虹在接受本報專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)也曾表示，目前住房保障規劃是根據各地方住房普查后的結果制定的，并非“憑空想象”�？偟目�，未來(lái)三年每年3000億元的保障性住房投資將占到全國房地產(chǎn)投資量的10%左右，產(chǎn)出量最多占到15%。

　　盡管保障性住房供應加大，齊驥也表示，目前我國城鎮戶(hù)籍人口人均建筑面積約28平方米，如果把一些沒(méi)有戶(hù)籍，但長(cháng)期在城鎮工作的常住人口加在一起，城鎮的人均住房面積只有約22平方米，“因此，商品住房市場(chǎng)仍有潛在的巨大需求”。

　　因地制宜調控市場(chǎng)

　　在昨日的新聞發(fā)布會(huì )上，“因地制宜”成為針對房地產(chǎn)調控的關(guān)鍵詞。

　　齊驥表示，要從當地實(shí)際出發(fā)采取發(fā)展租賃住房等多種方式，因地制宜地解決中低收入人群住房問(wèn)題。

　　中國人民銀行金融市場(chǎng)司副司長(cháng)霍穎勵則認為，由于我國地域廣大，各地土地成本不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)冷暖不均；此外各地經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入狀況、住房習慣等有較大差異。我國應改進(jìn)住房金融服務(wù)，避免“一刀切”。她重申了國務(wù)院若干意見(jiàn)觀(guān)點(diǎn)——賦予商業(yè)銀行更大的自主決策空間，根據借款人的不同情況提供差異化的服務(wù)。

　　對此，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭認為是“宏觀(guān)調控方式的一大進(jìn)步”。中央給出支持自住購房貸款的導向，至于如何評估風(fēng)險，并給什么樣的客戶(hù)以什么樣的首付和利率優(yōu)惠，應該放權給商業(yè)銀行，“事實(shí)上，這也基本上宣告二套房貸政策終結”。

　　“保障性住房供應對各城市的影響是不盡相同的，許多二線(xiàn)城市存在保障性住房和商品房?jì)r(jià)格差距小的問(wèn)題，武漢的經(jīng)濟適用房就出現了滯銷(xiāo)的情況”，黃瑜認為，不顧當地情況建大量的經(jīng)濟適用房未必適合市場(chǎng)情況，會(huì )造成無(wú)序和浪費投資�，F在，有的地方不準備建經(jīng)濟適用房，“不補磚頭補人頭”，通過(guò)貨幣補貼的方式保障住房，這有利于市場(chǎng)存量房的消化。

　　楊紅旭表示，長(cháng)期來(lái)看，加大保障性住房確實(shí)不會(huì )損害市場(chǎng)秩序，反而有助于低收入群體退出商品房市場(chǎng)。但有兩個(gè)潛在的問(wèn)題需要警惕，一是未來(lái)三年保障類(lèi)住房供應比重驟然提高，必定會(huì )影響市場(chǎng)供求狀況；二是“24號文”明確規定經(jīng)濟適用房面向城市低收入家庭供應，但很多地方卻將其擴大到中等收入家庭，甚至包括公務(wù)員，這不可避免地會(huì )沖擊中低檔普通住宅市場(chǎng)，分流原來(lái)中等甚至是中高收入群體消費的普通住宅需求。他建議，一方面中央要監管地方不要把經(jīng)濟適用房的門(mén)檻放得過(guò)低，另一方面應集中財力重點(diǎn)強化廉租房建設，其次才是經(jīng)濟適用房。(記者 蔡宗琦）

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