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　　在國內房地產(chǎn)業(yè)的調整中，地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈是令市場(chǎng)最擔心的問(wèn)題。股市低迷、銀行惜貸、銷(xiāo)售萎縮、庫存高企、景氣下滑……這一切，都使房地產(chǎn)業(yè)深陷流動(dòng)性“危情”之中。

　　歲末年初，中央貨幣政策轉向，將“從緊”調整為“適度寬松”，并提出滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)“合理的融資需求”。業(yè)內專(zhuān)家指出，在“保增長(cháng)”的環(huán)境中，銀行今后對房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求會(huì )在一定程度上“開(kāi)綠燈”，但受消費意愿持續下降、房屋存貨不斷走高的影響，房地產(chǎn)業(yè)整體的資金壓力依然巨大。華遠集團董事長(cháng)任志強便指出，2009年，不排除部分企業(yè)資金鏈斷裂。

　　開(kāi)發(fā)資金普遍“吃緊”

　　“2007年，房地產(chǎn)行業(yè)比較亢奮，企業(yè)高價(jià)拿地、大幅圈地屢見(jiàn)不鮮，由此沉淀了大量的開(kāi)發(fā)資金；從2008年開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續低迷，信貸環(huán)境也延續了近一年的從緊格局，由此導致地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)資金普遍比較緊張�！币晃环康禺a(chǎn)分析人士告訴記者。

　　國家統計局的最新數據顯示，2008年1-11月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房施工面積25.5億平方米，同比增長(cháng)17.7%；房屋新開(kāi)工面積8.4億平方米，增長(cháng)5.4%；而1-11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計資金來(lái)源33404億元，同比增長(cháng)4.2%。單位新開(kāi)工面積到位資金為3900元左右，單位施工面積的到位資金為1300元左右，這兩個(gè)數據與2007年相比，均呈現明顯回落。

　　銀河證券一份研究報告指出，在經(jīng)歷2008年銀根緊縮后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的間接融資顯著(zhù)放緩。數據顯示，在2008年1至11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際到位資金中，國內貸款6416億元，僅增長(cháng)5.2%；而企業(yè)自籌資金達13444億元，增長(cháng)30.9%。

　　另外，由于資本市場(chǎng)融資受阻加之市場(chǎng)銷(xiāo)售低迷，房地產(chǎn)企業(yè)到位的“其他資金”為12942億元，同比下降14.5%。其中，個(gè)人按揭貸款3046億元，降幅達25.6%。

　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)一位分析人士指出，2009年，房地產(chǎn)將面臨供給提升和需求大幅下滑的雙重壓力，房地產(chǎn)企業(yè)的資金困局有可能進(jìn)一步加重。一方面，金融海嘯和經(jīng)濟下行，改變了置業(yè)者的收入和房?jì)r(jià)預期，從而延遲和減少大額消費，由此房企將面臨更艱巨的銷(xiāo)售回款壓力。另一方面，在房?jì)r(jià)尚未調整到位之前，銀行對開(kāi)發(fā)貸款普遍持謹慎態(tài)度。

　　一家商業(yè)銀行公司金融部高層告訴記者，雖然從2008年年底開(kāi)始，央行對房貸等有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的信貸政策給予放寬，但商業(yè)銀行對房地產(chǎn)前景有自己的判斷�！胺康禺a(chǎn)是一個(gè)涉及多個(gè)鏈條的產(chǎn)業(yè)，單純給開(kāi)發(fā)商資金并不能解決全部問(wèn)題，如果房屋仍然賣(mài)不出去，那么給開(kāi)發(fā)商貸款等于向銀行轉嫁風(fēng)險�！边@位銀行人士稱(chēng)。

　　庫存高壓短期難以釋放

　　作為硬幣的兩面，高存貨必然與資金鏈緊張“如影隨形”。我國房地產(chǎn)業(yè)同樣面臨著(zhù)高庫存之殤。

　　中金公司發(fā)布的2009年宏觀(guān)經(jīng)濟展望研究報告顯示，在目前的成交量下，北京、上海、深圳、廈門(mén)、南京、杭州、重慶等十五個(gè)城市現有的商品房庫存，需要約27個(gè)月才能消化。

　　截至11月末，全國商品房空置面積1.36億平方米，同比增長(cháng)15.3%，增幅比1-10月提高2.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，空置商品住宅7084萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)22.9%。

　　另?yè)�WIND資訊的數據統計，按照申銀萬(wàn)國的行業(yè)分類(lèi)并剔除ST公司，A股房地產(chǎn)上市公司三季度末的存貨合計達4015.2億元，而2007年第三季度末，86家房地產(chǎn)公司的存貨合計為2519.78億元，同比增加1495.42億元，增幅為59.35%。與2007年末相比，三季度末的存貨也增加1002.91億元，增幅達33.3%。

　　與此同時(shí)，地產(chǎn)公司普遍面臨經(jīng)營(yíng)性現金流持續惡化和財務(wù)費用上升等問(wèn)題。統計顯示，今年前三季度，86家房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~為-371.87億元，而去年同期，這一指標是-228.85億元，同比減少143億元。

　　南京證券最新一份行業(yè)策略報告顯示，2008年三季度，主流地產(chǎn)公司平均短期資金剩余為1.82億元，而2007年三季度為18.41億元；平均長(cháng)期資金剩余為-35.91億元，2007年三季度為-13.78億元，長(cháng)期和短期資金剩余都大幅減少。

　　為維持房地產(chǎn)投資對國民經(jīng)濟的拉動(dòng)作用，中央在4萬(wàn)億經(jīng)濟刺激計劃，也包含了高達9000億元的提振房地產(chǎn)投資的措施。上海證券研究員沈莉指出，投資意味著(zhù)增加供給，如果樓市新政沒(méi)有房?jì)r(jià)合理回調的配合，市場(chǎng)的庫存壓力還將加大。

　　爛尾工程或批量現身

　　華遠集團董事長(cháng)任志強最近指出，銷(xiāo)售大幅下滑必然出現空置面積上升并占用大量資金的局面；在投資能力下降時(shí)，如果沒(méi)有市場(chǎng)或信貸資金的支持，不少企業(yè)的資金鏈將開(kāi)始斷裂，并出現爛尾工程。他預計，當初海南與北海的爛尾樓現象今年可能會(huì )重演。

　　事實(shí)上，受資金困擾房地產(chǎn)業(yè)停工、延緩開(kāi)工等現象已日益增多。業(yè)內專(zhuān)家分析，2007年土地供給的增長(cháng)使得2008年房地產(chǎn)開(kāi)復工總量隨之上升。但25億平方米左右的施工面積對應的竣工應該在7至8億平方米；但實(shí)際上竣工和施工量在下降，這證明大量的工程并未按正常的施工進(jìn)度建設，而是處于停頓或延后之中。

　　SOHO中國董事長(cháng)潘石屹分析，2006年下半年、2007年瘋狂拿地的企業(yè)所開(kāi)發(fā)的項目，很多由于投入進(jìn)度的問(wèn)題，在2008年還不具備銷(xiāo)售條件，并沒(méi)有形成可以在市場(chǎng)上打折銷(xiāo)售的房屋產(chǎn)品，他們將面臨很大的資金壓力。這些企業(yè)可能轉讓土地，也有可能拖欠政府出讓金和銀行貸款，從而發(fā)生行業(yè)的信用危機。

　　從財務(wù)數據分析，作為行業(yè)優(yōu)勢群體的房地產(chǎn)上市公司的運營(yíng)能力和償債能力正在下滑。長(cháng)城證券研究報告指出，房企存貨周轉率、總資產(chǎn)周轉率持續放慢，實(shí)際債務(wù)壓力加大，財務(wù)成本提升，償債能力減弱。

　　專(zhuān)家指出，存貨周轉率及總資產(chǎn)周轉率在2007年出現一定程度的下降主要是由于土地儲備大幅增加所致；而2008年繼續大幅度下滑，則主要是由于銷(xiāo)售不暢導致存量房及在建工程不斷增加，這意味著(zhù)爛尾樓可能會(huì )大量出現。(記者 林喆)