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　　下過(guò)雨后，無(wú)論業(yè)主先前對房屋進(jìn)行過(guò)怎樣的“裝飾”，都逃不過(guò)雨水的“侵襲”，這時(shí)房屋墻壁、墻角、窗體頂端天花板是否有裂痕，是否漏水、滲水，就能一覽無(wú)余。尤其要格外留意陽(yáng)臺、衛生間附近的地板，看看是否有潮濕發(fā)霉的現象。

　　2009年的樓市怎么走，如今的房?jì)r(jià)到底了嗎？2009年，樓市雖然仍渾沌不清，然而從政策面與市場(chǎng)面透露出的無(wú)數信息卻顯示出變盤(pán)的跡象，10月以來(lái)，國務(wù)院、央行、財政部及各地方政府為提振經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)集中出臺救市新政，成為促進(jìn)樓市成交量逐步恢復的動(dòng)力。特別是國務(wù)院4萬(wàn)億資金拉動(dòng)內需、13條促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)具體措施和央行連續降息為樓市注入一系列“強心劑”，打開(kāi)了很多購房者的觀(guān)望心結。

　　雖然我們尚無(wú)法判斷這次樓市反彈能持續多久，最終能否成為反轉，但來(lái)自易居中國的一份分析報告顯示，市場(chǎng)的階段性底部已經(jīng)漸趨形成。

　　第一部分：見(jiàn)底信號

　　新政齊出催生市場(chǎng)反彈

　　從9月15日央行4年來(lái)首度減息到目前為止，中央政府前后一共出臺了5次大手筆的刺激經(jīng)濟政策，事后證明，這些救市政策成為本次樓市強勁反彈的直接原因。先是10月份的3次減息和免收利息稅，這3次減息之后，使得五年期以上的房貸利率從此前的7.83%降到了7.20%，這些政策信號的釋放，使得經(jīng)濟系統的政策底部得以確立。但是，由于這些政策信號剛剛釋放，同時(shí)并非是針對房地產(chǎn)單個(gè)領(lǐng)域的“救市”政策，所以，對購房者的入市積極性，它還沒(méi)有產(chǎn)生非常明顯的刺激。

　　從10月底開(kāi)始，國家的政策思路已經(jīng)事實(shí)上從此前的“一保一控”轉為“全面保增長(cháng)”，所以，這時(shí)期針對房地產(chǎn)的政策開(kāi)始明顯放開(kāi)。11月1日正式實(shí)施的新房貸政策被視為是國家對房地產(chǎn)領(lǐng)域的“大解套”，它釋放出的積極信號已經(jīng)開(kāi)始明顯提振市場(chǎng)信心。

　　另外，從中央到地方都加強了基礎設施的投入，加快了城市建設的步伐，這些利好消息，讓房地產(chǎn)行業(yè)面臨著(zhù)一個(gè)新的契機。北京科技大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院教授趙曉認為，政府4萬(wàn)億的大單起到了提振市場(chǎng)的作用，明年經(jīng)濟可望見(jiàn)底回升，10月份以來(lái)出臺的房地產(chǎn)政策已經(jīng)大大削減購房成本，當前是買(mǎi)房好時(shí)機。

　　救市政策以如此密集的形式出臺之后，按道理地產(chǎn)商一般會(huì )堅守價(jià)格，然而，開(kāi)發(fā)商們卻恰恰相反，萬(wàn)科、恒大等大型房企紛紛出臺降價(jià)措施，走“低價(jià)快銷(xiāo)”路線(xiàn)，引爆中國樓市。

　　目前，北京、上海、深圳、廣州等城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量呈現不同程度回暖。中國指數研究院數據顯示：11月，北京商品住宅市場(chǎng)成交均價(jià)為12965元/㎡，環(huán)比10月上漲6.20%。上海則一改今年5月以來(lái)的商品住宅成交量下降軌跡，直至11月市場(chǎng)迅速反彈，成交量環(huán)比10月上漲40%。經(jīng)調查，置業(yè)者抄底入市的跡象也開(kāi)始出現，并且成為反彈的最終決定力量。

　　第二部分：筑底工程

　　三成樓盤(pán)或已完全觸底

　　盡管樓市漸漸觸底并有反彈趨勢是一個(gè)共識，但整體不能代表全部。業(yè)內專(zhuān)家特別指出，盡管反彈趨勢已經(jīng)漸漸顯露，都處于探底、觸底或反彈這一條拋物線(xiàn)上，但全國各地各區域、各開(kāi)發(fā)商、各類(lèi)物業(yè)的特點(diǎn)不同，回暖的快慢、幅度以及延續性肯定有所不同。調查數據顯示，30%的樓盤(pán)已經(jīng)觸底即將反彈，70%的樓盤(pán)正在探底或即將觸底，趨勢已經(jīng)形成。

　　那么，到底全國哪些區域、哪些開(kāi)發(fā)商、哪些樓盤(pán)的房?jì)r(jià)已經(jīng)率先觸底，就是那真正底價(jià)的30%呢？帶著(zhù)系列問(wèn)題，記者進(jìn)行調查了解發(fā)現，呈現以下幾個(gè)趨勢：

　　就區域樓盤(pán)而言：

　　1、一線(xiàn)城市核心區域，抗跌性強，房?jì)r(jià)底部本就不深，經(jīng)過(guò)近1年的調整，已經(jīng)有企穩和微升跡象。

　　持續陰跌的樓市在11月份顯出一絲亮色，北京、上海、深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現成交量持續回升的態(tài)勢�！皽刂莩捶繄F”和“山西煤老板”、“萬(wàn)人購房團”等群體近日也以大張旗鼓“抄底”京滬樓市的方式重返媒體視野。

　　2、二線(xiàn)城市新興開(kāi)發(fā)區域發(fā)展態(tài)勢良好，而購地成本、人均住房面積、人口流動(dòng)量均遠低于一線(xiàn)城市，銷(xiāo)售利潤率也相對較低，市場(chǎng)低迷時(shí)激發(fā)剛性需求，容易見(jiàn)底。

　　專(zhuān)家分析認為，二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對較為落后，因此空房率也普遍偏低。由此可見(jiàn)，對于空房率原本偏低的二線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，有實(shí)在的剛性需求為后盾，發(fā)生房?jì)r(jià)“雪崩”現象幾乎不可能，一旦見(jiàn)底，房市隨即回暖。

　　就開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)而言：

　　1、個(gè)別先行讓利幅度大，房?jì)r(jià)已經(jīng)低到成本、低到底的大型開(kāi)發(fā)商房?jì)r(jià)早已見(jiàn)底。以藍光地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)集團等

　　為代表的龍頭房地產(chǎn)企業(yè)，從9月份就開(kāi)始以“一步到位、先行觸底”的成本價(jià)入市，逆勢中業(yè)績(jì)顯著(zhù)就說(shuō)明了這一點(diǎn)。

　　2、小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司面臨洗牌加速，被擠出市場(chǎng)的危險，特別是臨近年底，回款壓力更加嚴峻，加上保障性住房的大量入市分流了部分客戶(hù)，令其面臨著(zhù)巨大的銷(xiāo)售壓力，因此不得不率先降價(jià)求售，房?jì)r(jià)見(jiàn)底。

　　第三部分：抄底方向

　　二類(lèi)住宅先見(jiàn)底

　　如果說(shuō)如今相當多的樓盤(pán)已在底部區域，那么什么樓盤(pán)最值得買(mǎi)呢？我們認為有以下幾種類(lèi)型：

　　就樓盤(pán)類(lèi)型而言：

　　中小戶(hù)型剛性需求的首選

　　根據星彥地產(chǎn)的研究報告，在剛性需求的支撐下，伴隨著(zhù)市中心小戶(hù)型項目紛紛推出優(yōu)惠舉措，投資客也漸漸向占據核心地段資源的小戶(hù)型靠攏。二手房市場(chǎng)上，小戶(hù)型的租賃和銷(xiāo)售依然成績(jì)優(yōu)異。

　　越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商更多地思考如何在有限空間內發(fā)掘居住功能的最大化、舒適化和精致化，以占據市場(chǎng)份額。所以總價(jià)較低的90平米以下戶(hù)型蘊含不少創(chuàng )新思維，受到首次置業(yè)者的追捧。

　　從投資角度來(lái)看，市中心物業(yè)的抗跌性強、保值增值潛力大，優(yōu)質(zhì)物業(yè)投資回報率高，很容易吸引投資客。目前成都房地產(chǎn)市場(chǎng)上的寫(xiě)字樓、商鋪投資回報率高，但一次性需要付出的成本大，對中小投資客來(lái)講不太現實(shí)，總價(jià)低，投資回報穩定的小戶(hù)型產(chǎn)品重新回歸。

　　近期星彥地產(chǎn)通過(guò)土地樓面地價(jià)、開(kāi)發(fā)商成本底線(xiàn)、建造成本上漲情況等幾個(gè)方面分析的結果表明，目前市場(chǎng)上近60%

　　的商品住宅樓面地價(jià)已達2000~4000元/平米，加上建造成本，其成本已達到4000~6000元/平方米。特別是市中心小戶(hù)型項目地價(jià)大多較高，開(kāi)發(fā)商面臨極大回款壓力，定價(jià)較理性，以微利促銷(xiāo)，購房者的抄底時(shí)機已現。專(zhuān)家認為，有首次置業(yè)安家需求的客戶(hù)，有意投資的客戶(hù)，在這個(gè)時(shí)候完全可以出手90平米以下小戶(hù)型。

　　精裝修高性?xún)r(jià)比贏(yíng)得置業(yè)者

　　精裝修房正在形成一種趨勢，這既符合國家倡導的一次性裝修、避免二次污染的大政策，也滿(mǎn)足了購房人群的需求。高速的生活和工作也讓年輕人更喜歡這類(lèi)房子，隨著(zhù)消費熱情和市場(chǎng)逐漸回歸理性，優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)、減少二次污染的帶裝修樓盤(pán)將越來(lái)越受歡迎。

　　受樓市大環(huán)境影響，消費者更加理性，盲目型和沖動(dòng)型購房基本絕跡。那些優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)在樓市低迷時(shí)期完全沒(méi)有因為降價(jià)銷(xiāo)售而降低產(chǎn)品質(zhì)量，依然堅持精品戰略。成本價(jià)開(kāi)盤(pán)策略與精品戰略組合在一起，有效地提升了產(chǎn)品性?xún)r(jià)比，將成為樓市回暖的領(lǐng)跑主力。 (記者李暉 數據支持：易居中國、星彥地產(chǎn))