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　　踴躍拿地導致現金緊張

　　雖然銷(xiāo)售情況良好，但有業(yè)內人士指出，從今年第二季度末開(kāi)始，土地購置和新開(kāi)工項目方面的成本增加，是導致部分房企經(jīng)營(yíng)性現金流量收緊的主要原因。

　　高力國際華東區研究與咨詢(xún)部董事李慶賢表示，今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了去庫存階段，開(kāi)發(fā)商資金狀況已有所改善，土地市場(chǎng)也因此日趨活躍。

　　克而瑞(中國)研究中心的數據顯示，在10月23日至10月29日這一周，研究中心監控的全國37個(gè)城市中，上海、廣州、南京等21個(gè)城市有土地成交，成交地塊122幅，成交土地面積775.41萬(wàn)平方米，其中經(jīng)營(yíng)性用地面積630.56萬(wàn)平方米。這一周，多個(gè)城市誕生了當地的新地王，其中，被雅居樂(lè )以43.41億元競得的廣州科學(xué)城地塊成為廣州的新“地王”，溢價(jià)率高達152%，此外，中海也分別以41億元、38.2億元的總價(jià)將重慶和佛山的“地王”收入囊中。

　　記者了解到，今年以來(lái)保利地產(chǎn)在土地市場(chǎng)上的表現也堪稱(chēng)活躍。保利地產(chǎn)前三季度實(shí)現房地產(chǎn)銷(xiāo)售簽約金額323.35億元，在業(yè)績(jì)大幅上升的同時(shí)，在新增土地方面表現也較為突出。10月20日，保利地產(chǎn)在南京、佛山、廣州三地同時(shí)拿地，創(chuàng )下了一天連續拿三幅地塊的歷史紀錄。如果加上10月10日在杭州的新增土地，保利地產(chǎn)僅10月份拿地資金總額就近百億元。

　　截至10月底，保利地產(chǎn)今年在全國購地累計資金總額超過(guò)200億元。中國指數研究院的分析人士指出，保利地產(chǎn)今年以來(lái)良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，是促使其積極增加土地儲備以保障公司未來(lái)開(kāi)發(fā)需要的主要原因。

　　盡管土地市場(chǎng)逐漸升溫，但李慶賢認為，目前的土地出售價(jià)格并沒(méi)有過(guò)多偏離市場(chǎng)的基本面。比如說(shuō)，位于浦西市中心的商業(yè)用地樓板價(jià)2.8萬(wàn)元/平方米，其對應的售價(jià)大約在5萬(wàn)/平方米，而這一售價(jià)與目前區域內甲級寫(xiě)字樓的評估價(jià)格接近。

　　銷(xiāo)售毛利率下降

　　記者發(fā)現，在98家已經(jīng)公布三季報的房地產(chǎn)企業(yè)中，不少企業(yè)總資產(chǎn)周轉率和銷(xiāo)售毛利率都有不同幅度的下滑。今年前三季度，98家房地產(chǎn)企業(yè)的平均總資產(chǎn)周轉率約為0.18次，而去年同期平均總資產(chǎn)周轉率則約為0.23次；去年前三季度平均銷(xiāo)售毛利率約為38.22%，而今年同期則下滑至37.49%。

　　分析人士指出，拿地成本上升是房企利潤空間被壓縮的主要原因，房地產(chǎn)企業(yè)應在土地儲備和銷(xiāo)售之間保持動(dòng)態(tài)平衡，以減少未來(lái)可能存在的資金鏈風(fēng)險。

　　李慶賢表示，央行2003年6月頒布的121號文件規定，開(kāi)發(fā)商不得以貸款繳納土地出讓金，因此，開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地能力直接取決于其資產(chǎn)與現金流狀況。

　　記者從高力國際獲得的資料顯示，截至9月底，今年國內主要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在A(yíng)股和港股市場(chǎng)籌資超過(guò)1000億元，在債券市場(chǎng)籌資約400億元。除此之外，這些開(kāi)發(fā)商還獲得了1500億元的信貸額度，以助其進(jìn)一步改善現金流狀況。