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　　就在國企大規模進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)之際，外資機構投資的焦點(diǎn)從二線(xiàn)城市重回一線(xiàn)城市，這向中國經(jīng)濟暗示了什么

　　近期，國企在房地產(chǎn)市場(chǎng)表現強勢，國企特別是央企更是多次成為“地王”買(mǎi)家。與此同時(shí)，外資機構投資中國內地房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)正從二線(xiàn)城市回到一線(xiàn)城市。

　　一些業(yè)內人士提出，部分國企借助資金優(yōu)勢進(jìn)行“非理性”擴張，將對房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)較大沖擊，刺激房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，加速泡沫產(chǎn)生，并增加后市調控的難度。

　　針對有關(guān)部門(mén)將對房地產(chǎn)領(lǐng)域外資“松綁”的消息，接受《瞭望》新聞周刊記者采訪(fǎng)的多位專(zhuān)家認為，“松綁”外資投資對內地房地產(chǎn)市場(chǎng)所帶來(lái)的沖擊不容忽視，當前宜探索加強房地產(chǎn)領(lǐng)域的外資監管。

　　國企表現強勢

　　來(lái)自上海易居房地產(chǎn)研究院的數據顯示，今年前3季度，房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售額前十強中，僅有綠城集團、恒大地產(chǎn)和富力地產(chǎn)3家民企和世茂房地產(chǎn)1家港企，包括前3名在內的其余6家企業(yè)均為國企。戴德梁行華東區綜合住宅服務(wù)董事伍惠敏說(shuō)，2007年A股市場(chǎng)排名前十的房企中有6家是民企，而今年則是國企“一統天下”。

　　在土地市場(chǎng)上，國企表現比較強勢，是部分“地王”的主要買(mǎi)家。今年4月29日，杭州上城區投資控股集團有限公司以7億元奪得南山路勾山里B地塊，樓面地價(jià)高達4.6萬(wàn)元/平方米，成為今年樓市回暖過(guò)程中重點(diǎn)城市首個(gè)“地王”。

　　國有資本主要通過(guò)三種途徑進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，一是通過(guò)地方政府控股的城投公司進(jìn)入當地的一級土地開(kāi)發(fā)市場(chǎng)；二是憑借資本優(yōu)勢進(jìn)入土地二級市場(chǎng)；三是收購優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓等持有型商業(yè)物業(yè)。其中，土地市場(chǎng)是國企爭奪最激烈的領(lǐng)域。

　　目前活躍在房地產(chǎn)市場(chǎng)一線(xiàn)的國企可分兩類(lèi)，一類(lèi)是保利、綠地、中海、中糧地產(chǎn)、招商地產(chǎn)等老牌房地產(chǎn)國企，另一類(lèi)是中鐵、中冶、中化、中電等新興房地產(chǎn)央企集團。

　　有媒體報道稱(chēng)，國資委分管的130多家央企中，逾7成涉足房地產(chǎn)業(yè)，其中以地產(chǎn)為主業(yè)的有16家，輔業(yè)包含房地產(chǎn)的則達80多家。

　　與此同時(shí)，部分民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)出現退出重點(diǎn)城市苗頭�！墩闵獭冯s志日前針對30家較為知名的民營(yíng)房企作了調查。這30家房企中，有18家房企今年以來(lái)沒(méi)有拿過(guò)一塊地。綠都控股集團有限公司董事長(cháng)邵法平說(shuō)：“我們對明年的形勢還看不清楚，而且目前地價(jià)過(guò)高，我們不敢貿然拿地�！倍�在拿過(guò)地的12家民營(yíng)房企中，有7家企業(yè)所購土地位于南寧、黃山、鎮江、紹興、溫州、寧波等二三線(xiàn)城市。

　　貸款變得“特別寬松”

　　上海徐匯區一大型國資房企負責人告訴本刊記者，今年以來(lái)公司貸款變得“特別寬松”，往往是多家銀行主動(dòng)找上門(mén)，請求“幫幫忙”貸點(diǎn)款。

　　民生銀行日前發(fā)布的《地產(chǎn)金融藍皮書(shū)》認為，國有資本涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，有三大因素：首先，融資能力強，融資成本低；其次，國企的主業(yè)正因消費不足而導致產(chǎn)能過(guò)剩，房地產(chǎn)行業(yè)去庫存化進(jìn)度遠比其他行業(yè)理想，國企急于擴大房地產(chǎn)比重；再次，央企多為壟斷性行業(yè)，可以用壟斷行業(yè)的利潤彌補房地產(chǎn)行業(yè)短期的微利甚至虧損，以快速擴大在房地產(chǎn)行業(yè)的份額。

　　本刊記者采訪(fǎng)了解到，原先國資委規定只有16家央企可以進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，其他企業(yè)不能進(jìn)入。但近年來(lái)，央企的部分企業(yè)，特別是傳統加工企業(yè)、生產(chǎn)制造企業(yè)效益下降，出口又受影響，所以企業(yè)傾向于在房地產(chǎn)業(yè)中加大投資。

　　長(cháng)期研究樓市的上海市政協(xié)人資環(huán)建委專(zhuān)職副主任孫鐘炬認為，國企紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，既是“冒險意識”推動(dòng)，也是“利益驅動(dòng)”使然。今年以來(lái)房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)了一個(gè)反常的“黃金時(shí)期”，更增強了企業(yè)的冒險意識。此外，目前房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)“短平快”的行業(yè)，效益高，風(fēng)險卻小，被很多企業(yè)視為很好的投資渠道。

　　“國企熱”之爭

　　目前，對房地產(chǎn)業(yè)“國企熱”仍存在不同認識。贊成者認為，國企尤其是央企擁有穩固的資金鏈和強大的開(kāi)發(fā)能力，能促進(jìn)土地資源的充分利用和深度開(kāi)發(fā)。還有人認為，國企拿地是行政力量對房地產(chǎn)市場(chǎng)的管控手段之一，將為日后的按市調控創(chuàng )造更多主動(dòng)權。

　　而一些業(yè)內人士認為，國企“強悍”入市，是抬高地價(jià)，加快房?jì)r(jià)上漲的重要原因。港資房企湯臣集團董事助理趙勤奮說(shuō)，以上海為例，目前外環(huán)線(xiàn)以外，樓面地價(jià)超過(guò)1.5萬(wàn)元/平方米的地塊國企都敢拿。以此推算，郊區房?jì)r(jià)就要達到每平方米兩三萬(wàn)元。如果一兩年后這樣的價(jià)格賣(mài)得動(dòng)，那說(shuō)明房?jì)r(jià)上漲得太快了，如果企業(yè)不開(kāi)發(fā)，那就是炒地，借此融資圈錢(qián)。

　　趙勤奮表示：“我們不怕國企進(jìn)來(lái)，但如果有些企業(yè)不考慮資產(chǎn)回報率、財務(wù)負債率，而只管依靠巨額的銀行貸款和股市融資，非理性地拿地，那將對市場(chǎng)造成很大沖擊�！�

　　有關(guān)人士建議，可進(jìn)一步加強對信貸資金流向的監管，防止資金過(guò)量流入房地產(chǎn)市場(chǎng)；尤其要規范不以房地產(chǎn)為主業(yè)的國企的投資行為，嚴控國企資金非理性進(jìn)入樓市。此外，還可完善國企投資房地產(chǎn)的風(fēng)險評估和風(fēng)險控制，嚴查國企炒樓、炒地行為。