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　　外資重回一線(xiàn)城市

　　就在國企大規模進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)之際，外資機構投資的焦點(diǎn)正從二線(xiàn)城市重回一線(xiàn)城市。

　　國際知名的物業(yè)咨詢(xún)公司——戴德梁行中國行政總裁張國正近日接受本刊記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，由于一線(xiàn)城市高檔物業(yè)樓盤(pán)集中更具投資性，今年以來(lái)，北京、上海的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地再次受到外資機構的青睞。

　　今年上半年，外資機構在北京、上海、深圳的大宗土地成交額分別達60億元、35億元和7億元，外資機構在北京、上海的大宗土地成交量比去年同期增幅較大，僅深圳同比出現下降。而過(guò)去被認為是外資機構投資熱點(diǎn)的二線(xiàn)城市，如成都、大連、武漢、重慶、天津等5個(gè)城市中，僅有重慶在今年上半年外資機構大宗土地成交額與去年同期持平，約為18億元，其他4個(gè)城市均出現不同程度的下降，其中成都從去年上半年的21億元下降到今年上半年的不足10億元。

　　張國正告訴本刊記者，由于中國內地一些地方近期實(shí)行了簡(jiǎn)化和放寬外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的外匯登記手續等“松綁”政策，外資機構在內地房地產(chǎn)市場(chǎng)投資正呈普遍回升勢頭，比較活躍的有和記黃浦、新鴻基、凱德置地等香港和新加坡的開(kāi)發(fā)商，以及漢斯、西蒙地產(chǎn)、普洛斯集團、鐵獅門(mén)等歐美開(kāi)發(fā)商。

　　今年上半年，外資機構在內地購置房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地資金超過(guò)1100億元，去年上半年為1388億元，去年下半年為610億元。今年上半年，住宅和城市綜合體項目成為外資在一線(xiàn)城市的投資新熱點(diǎn)，其中住宅和城市綜合體項目占了外資份額的88%。

　　“松綁”外資是否可行

　　近年來(lái)，我國對外資投資房地產(chǎn)業(yè)采取諸多限制措施。2006年7月，國家六部委出臺了《關(guān)于規范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準入和管理的意見(jiàn)》；2007年5月，商務(wù)部、國家外匯管理局發(fā)出了《關(guān)于進(jìn)一步加強、規范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監管的通知》，同年底，商務(wù)部在《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄(2007年修訂)》中取消了鼓勵外商投資“普通住宅的開(kāi)發(fā)建設”類(lèi)別，同時(shí)新增“房地產(chǎn)二級市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司”為限制類(lèi)等；但今年以來(lái)，有關(guān)部門(mén)將對外商投資房地產(chǎn)“松綁”的傳聞不絕于耳。

　　浙江大學(xué)江萬(wàn)齡國際經(jīng)濟與金融投資研究中心副主任景乃權等認為，當前，內地房?jì)r(jià)快速上漲的一個(gè)重要原因，是內地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和一部分較高收入投資者，乃至少數境外房地產(chǎn)投機者之間的博弈。因此，境外資金對國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊不容忽視。

　　近年來(lái)國內房地產(chǎn)門(mén)檻不斷提高，不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逐步轉向更多地爭取外資，尋找私募資金來(lái)擴大與補充企業(yè)的盤(pán)子。國家對房地產(chǎn)領(lǐng)域利用外資進(jìn)行了限制，等于堵住了房地產(chǎn)企業(yè)“聯(lián)外”的去路，因此房地產(chǎn)企業(yè)普遍不看好“限外”政策。

　　過(guò)去外資很少直接進(jìn)入國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，往往選擇項目收購、產(chǎn)品買(mǎi)賣(mài)的方式，造成外資在國內房地產(chǎn)市場(chǎng)所占比例不大的假象。與歐美房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的現狀相比，內地房地產(chǎn)市場(chǎng)的高回報率將促使更多的外資機構、更大數額的外資進(jìn)入。

　　隨著(zhù)人民幣進(jìn)一步升值，國際熱錢(qián)通過(guò)各種途徑和渠道擠入中國市場(chǎng)，目前無(wú)論在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一手房交易市場(chǎng)，還是在二手房市場(chǎng)，已頻頻出現外資整體收購及兼并的信息。大量國際游資通過(guò)地下錢(qián)莊等非法渠道進(jìn)入中國股市、樓市，不僅對于日益飆升的房?jì)r(jià)起到了推波助瀾的作用，還直接危及國內的金融安全。

　　加強外資監管

　　“現在內地房?jì)r(jià)仍處在非正常上漲通道，已給進(jìn)來(lái)的外資帶來(lái)了超乎意外的好處，可以預見(jiàn)的是，國外的游資會(huì )繼續一撥一撥地潛入我國內地房地產(chǎn)市場(chǎng)�！北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強說(shuō)，“現有的外資房地產(chǎn)項目如需進(jìn)一步融資該怎么辦？政策未明確。近年來(lái)出臺的一系列房地產(chǎn)‘限外’政策執行剛性如何，還需時(shí)日檢驗�！�

　　外資由于財力雄厚，對市場(chǎng)風(fēng)險承受能力強，在與內地開(kāi)發(fā)商的較量中往往處于上風(fēng)，幾乎成了近年來(lái)房地產(chǎn)調控的“死角”。華東師范大學(xué)國際關(guān)系與地區發(fā)展學(xué)院的余南平教授認為：“目前必須限制外資進(jìn)入，讓他們只能投資企業(yè)，不能投資房地產(chǎn)�！�

　　此外，一些地方為了發(fā)展，視外資為“救世主”，給出優(yōu)惠條件吸引外資，以“啟動(dòng)”房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲。佑威房地產(chǎn)研究中心研究員薛建雄建議，國家要考慮適時(shí)開(kāi)征土地增值稅和出臺更為嚴密的房地產(chǎn)領(lǐng)域“限外”政策。如果從嚴實(shí)行，對高漲的房?jì)r(jià)可以起到抑制作用。(記者葉鋒張曉勝)