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　　投資與居住的問(wèn)題

　　根據國務(wù)院1990年發(fā)布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，我國居住用地年限為70年；工業(yè)用地和科教文衛等用地年限為50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè )用地年限最短，為40年。

　　但《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》此次在海南采訪(fǎng)時(shí)發(fā)現，目前三亞、瓊州、五指山等地的在售樓盤(pán)中，部分房產(chǎn)產(chǎn)權并未達到國家規定的居住用地年限為70年，有的樓盤(pán)房屋產(chǎn)權年限甚至只有30年左右。即使是最近熱炒的“三亞鳳凰島”樓盤(pán)，其實(shí)際使用年限也沒(méi)有70年。使用年限縮水，也就意味者購房者資產(chǎn)的縮水。

　　“您明白我們這的產(chǎn)權規則嗎，如果了解，我可以繼續向您介紹我們的樓盤(pán)�！痹谌齺喪泻游鲄^的一家產(chǎn)權式酒店公寓售樓處前，當《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者以購房者身份向售樓人員詢(xún)問(wèn)樓盤(pán)情況時(shí)，該人員首先表示該樓盤(pán)只有40年產(chǎn)權。并且在這40年中，購房者每年只能有數十天可以在自己所購公寓內居住，其余時(shí)間該房產(chǎn)由開(kāi)發(fā)公司代理購房者出租給游客，租賃費用由開(kāi)發(fā)商與購房者按比例分成。當記者表示了解相關(guān)規則后，該售樓人員才繼續介紹所售樓盤(pán)的其他情況。

　　據了解，目前海南居住地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)主要有三種模式：第一種為純居住模式。即購房者所購房產(chǎn)純粹用于居住用途。據記者此次在海南調查發(fā)現：目前海南在售樓盤(pán)中，�？�、瓊州、文昌等地用于純居住的樓盤(pán)所占比例較多，而三亞所占比例較少。第二種為產(chǎn)權酒店模式。即投資者購買(mǎi)該房產(chǎn)所有權后，使用權由開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司打理。該模式在三亞在售房產(chǎn)中比較常見(jiàn)。第三種為前兩者的折中。

　　而目前在海南購房人群中大多以外地購房者為主。在《意見(jiàn)》發(fā)布以前，外地在海南的購房者大多以自己居住為主，其中尤以北方“候鳥(niǎo)型”移居者為眾；另有部分購房者用于投資�！兑庖�(jiàn)》發(fā)布以后，用于投資的購房者比例上升，而自住購房者比例開(kāi)始下降。

　　根據《意見(jiàn)》：海南要鼓勵有實(shí)力、有信譽(yù)的企業(yè)發(fā)展富有海南特色、高品質(zhì)的星級賓館、度假村等房地產(chǎn)項目。加強產(chǎn)權式度假酒店的開(kāi)發(fā)、建設、銷(xiāo)售等環(huán)節的規范管理。按照該《意見(jiàn)》，未來(lái)一段時(shí)間海南房市開(kāi)發(fā)強調以投資為主，而主要購房人群也鎖定在流動(dòng)型投資客。

　　但就目前國內房地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展來(lái)看，大多數房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的城市主要集中在北京、上海、廣州等固定人口較多的城市，也正是這些固定人口形成了大多數專(zhuān)家所謂的“剛性需求”。反過(guò)來(lái)，這些城市通過(guò)房屋產(chǎn)權的形式將一部分中高端人才固定下來(lái)，從而形成多元化、優(yōu)勢化發(fā)展。海南此次重投資、輕居住，重房屋擁有權、輕使用權的決策是否妥當，有待未來(lái)時(shí)間的檢驗。

　　“房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際上是伴隨著(zhù)一個(gè)城市化而發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，所以這個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都是跟這個(gè)城市的城市化及工業(yè)化相匹配的，不能脫離。所以不能是單一的人口集聚，這些房子建起來(lái)還要考慮居住在這里的人的就業(yè)問(wèn)題，否則就容易形成泡沫”。中國區域經(jīng)濟學(xué)會(huì )秘書(shū)長(cháng)陳耀在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)表示。

　　從一個(gè)城市或一個(gè)區域良性發(fā)展的角度來(lái)看，只有吸引多元化的固定人群進(jìn)行多元化開(kāi)發(fā)才能使該城市或區域走向穩定發(fā)展的軌道。因此在海南房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展中，如何處理好產(chǎn)權與使用權，固定人口與流動(dòng)投資人口比例的問(wèn)題也是海南當地執政者無(wú)法繞開(kāi)的問(wèn)題。畢竟一個(gè)城市或區域固定人口與流動(dòng)人口比例失調容易使當地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不穩定，出現泡沫。

　　當年潘石屹也正是看到了海南當地固定人口無(wú)法支撐其快速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，易出現泡沫的特點(diǎn)，而出逃海島的。后來(lái)事實(shí)也證明了潘石屹當時(shí)的判斷是正確的。

　　產(chǎn)業(yè)協(xié)調問(wèn)題

　　“像我還算在這居住時(shí)間較長(cháng)的了，其他東北人一般每年四月份就回去了，有的甚至年前就回去過(guò)年去了”。來(lái)自北方的翟大爺因患有哮喘病，不適應北方寒冷氣候，四年前開(kāi)始在三亞長(cháng)期定居。據翟大爺介紹，其所居住的小區大多為北方人，其中尤以中老年人群為眾。一般這些移居者在三亞居住時(shí)間少則一個(gè)月，多則三五月。每年5月到11月間，整個(gè)三亞便會(huì )出現“空城”現象。

　　此次記者在海南調查時(shí)，最大的感受就是海南的街道寬敞明亮，路上行人較少，少了些許北京、上海等城市的擁堵。即使是年前，處于旅游黃金時(shí)間段的三亞，大多數人口也主要集中在大東海、三亞灣等旅游景點(diǎn)，其市中心的人口卻較為稀疏。一枚硬幣總有兩面。寬敞的街道、稀疏的人群對于旅游者來(lái)說(shuō)也許再好不過(guò)。但從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟和人口經(jīng)濟的角度來(lái)說(shuō)，若只靠單一的旅游業(yè)產(chǎn)業(yè)是否能夠吸引足夠的固定勞動(dòng)人口投入海南的建設呢？若在一個(gè)缺少固定勞動(dòng)人口的城市，是否能夠帶動(dòng)一個(gè)城市的房地產(chǎn)業(yè)持續發(fā)展，形成剛性需求呢？

　　根據《意見(jiàn)》，未來(lái)一段時(shí)間海南將以旅游業(yè)為龍頭，大力發(fā)展與旅游相關(guān)的現代服務(wù)業(yè)，促進(jìn)服務(wù)業(yè)轉型升級；積極發(fā)展熱帶現代農業(yè)，加快城鄉一體化進(jìn)程；充分利用本地優(yōu)勢資源，集約發(fā)展新型工業(yè)；雖然從該《意見(jiàn)》的產(chǎn)業(yè)規劃來(lái)看，產(chǎn)業(yè)多元化趨勢明顯。但在最近一段時(shí)間海南當地官員和學(xué)者的表態(tài)和行動(dòng)當中，則較多強調旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)，較少強調現代農業(yè)、新型工業(yè)。長(cháng)期發(fā)展下去，容易形成單一的產(chǎn)業(yè)結構。

　　“我也看了這個(gè)《意見(jiàn)》，我覺(jué)得海南這次國際旅游島的定位是強調以旅游業(yè)品牌效應為主導，并沒(méi)有說(shuō)排斥其他產(chǎn)業(yè)，它以前已有的產(chǎn)業(yè)都還在發(fā)展。它畢竟有三萬(wàn)多平方公里，跟臺灣差不多，比巴里、迪拜這樣的旅游島要大多了，它的產(chǎn)業(yè)門(mén)類(lèi)應該是齊全的，如果沒(méi)有其他產(chǎn)業(yè)支撐的話(huà)是很難發(fā)展的�！标愐珜Α吨袊�產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示。

　　但從現實(shí)情況來(lái)看，由于《意見(jiàn)》出臺后，拉動(dòng)海南旅游業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇上升，目前一些社會(huì )資源已經(jīng)開(kāi)始向這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)流動(dòng)。從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟和人口經(jīng)濟角度看，按照海南省統計局提供的數據，2008年海南省常住人口僅854.18萬(wàn)，不足北京市常住人口一半。這其中第一產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數占比為54.14%，第二產(chǎn)業(yè)占比為11.22%，第三產(chǎn)業(yè)占比為34.64%。相比而言，第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口較弱。而其城市房地產(chǎn)發(fā)展中，后兩種所占購房比重又較大。那么目前海南旅游業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的急劇升溫，是否會(huì )導致社會(huì )資源配置過(guò)度向這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)集中，而厚此薄彼地忽略了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呢？如果這樣，會(huì )給海南房市帶來(lái)什么影響呢？

　　“這確實(shí)也是海南當地執政者要考慮的一個(gè)問(wèn)題。我們說(shuō)居住，居住在這里的人就要就業(yè)嘛，但居住在這里的人不可能都集中在旅游業(yè)上，還需要其他行業(yè)的支撐。今后這些行業(yè)的發(fā)展要有一定的規模后，才能促進(jìn)當地房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成一定的居住規模，而居住規模又取決于就業(yè)，因為不是所有人都是在這里休閑的，其他人都要生存就業(yè)，而就業(yè)崗位的提供就需要有很多門(mén)類(lèi)的行業(yè)來(lái)支撐”。陳耀對《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示。

　　栽得梧桐樹(shù)，引得鳳凰來(lái)。因此在未來(lái)的發(fā)展中，海南省將如何協(xié)調各產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系，如何引進(jìn)各方面的多元化年輕人口，如何看待旅游業(yè)主導效應和拉動(dòng)效應的關(guān)系，甚至如何看待房地產(chǎn)業(yè)本身的主導效應和拉動(dòng)效應的關(guān)系，將同樣是海南未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不可回避的問(wèn)題。