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　　非京籍可購買(mǎi)市場(chǎng)版限價(jià)房

　　土地出讓不只是“價(jià)高者得”試點(diǎn)項目銷(xiāo)售限價(jià)低近兩成綜合招標大幅弱化價(jià)格因素

　　國務(wù)院遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的政策剛剛出臺，北京市就在昨天揮出重拳，出臺商品住宅用地出讓新規，將試點(diǎn)“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”及“限地價(jià)、競政策性住房面積”土地競買(mǎi)方式。更多采用“綜合條件最優(yōu)者得”的綜合評標方式，將投標價(jià)格因素所占分值由過(guò)去的50分降低到25分。此外，試點(diǎn)推出限價(jià)中小套型普通商品房，在京工作及居住一定時(shí)間的非京籍人群可以購買(mǎi)。

　　新政·價(jià)格

　　大幅弱化價(jià)格因素防止高地價(jià)

　　今后的商品住宅用地出讓將不再只是“價(jià)高者得”，為防出現高地價(jià)，會(huì )弱化價(jià)格因素，取而代之的是“綜合條件最優(yōu)者得”。

　　所謂綜合評標方式，就是首先擬將投標價(jià)款、付款進(jìn)度、開(kāi)發(fā)建設周期、政策房建設條件、土地節約集約程度、企業(yè)資質(zhì)、業(yè)績(jì)、財務(wù)狀況、以往出讓合同履約情況、參與建設的政策房規模、近期拿地情況和對未來(lái)商品住房銷(xiāo)售價(jià)格的承諾等因素，作為評標條件。

　　同時(shí)設定合理的價(jià)格區間，在社會(huì )中介機構對區域地價(jià)和房?jì)r(jià)進(jìn)行綜合評價(jià)的基礎上，經(jīng)專(zhuān)家論證，有關(guān)部門(mén)集體決策來(lái)確定�！耙簿褪且�進(jìn)一步弱化投標價(jià)格因素，將其所占分值由50分降低到25分，最終按照綜合條件最佳者得的原則確定土地受讓人�！笔袊�土局副局長(cháng)曾贊榮說(shuō)。

　　市土地整理儲備中心副主任葉向忠介紹，為保證評標公平公正，評標專(zhuān)家將從專(zhuān)家庫中由電腦隨機抽取，且在評標前10分鐘才能抽取。評標現場(chǎng)屏蔽手機信號，全程錄像做證據，并邀公證及紀檢監察人員監督。

　　“市場(chǎng)版限價(jià)房”對非京籍開(kāi)放

　　抑制地價(jià)和房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)的措施包括試點(diǎn)“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”及“限地價(jià)、競政策性住房面積”。企業(yè)在競買(mǎi)時(shí)承諾的政策房配建面積、配建價(jià)格以及對未來(lái)商品住房的銷(xiāo)售均價(jià)，將在土地成交后寫(xiě)入土地出讓合同，并按約定內容嚴格執行。

　　為平抑房?jì)r(jià)，滿(mǎn)足夾心層需求，北京將試點(diǎn)推出限價(jià)中小套型普通商品房。這種限價(jià)中小套型房不屬于政策房，仍屬于商品房。首先，“中小套型”的標準為90平米以下住宅占到70%以上，最大面積不能超過(guò)120平米。而不是限價(jià)房所要求的全部為90平米以下。限價(jià)房對銷(xiāo)售人群有嚴格要求，必須是北京戶(hù)籍，但限價(jià)中小套型普通商品房除了面對京籍人士外，還將面向在京工作及居住了一段時(shí)間的非京籍人士�！捌鋵�(shí)這種房型是擴大了夾心層的受益范圍，使更多人能夠買(mǎi)到低于市場(chǎng)價(jià)的住房�！痹�贊榮說(shuō)，具體的準入標準，市政府近期會(huì )出臺購買(mǎi)資格和管理辦法。

　　首個(gè)項目銷(xiāo)售限價(jià)便宜近兩成

　　昨天入市的房山區長(cháng)陽(yáng)鎮6號居住用地首次采取“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”的掛牌方式，首批明確定位為中小套型普通商品住房。

　　該項目銷(xiāo)售限價(jià)為1.25萬(wàn)元，而周邊同質(zhì)商品房為1.5萬(wàn)元，低了17%。限價(jià)1.25萬(wàn)元是如何測算得出的，有沒(méi)有一個(gè)硬性降幅標準？對此，曾贊榮表示，這個(gè)價(jià)格是請專(zhuān)家和中介機構評估了周邊商品房平均價(jià)格后設定的一個(gè)合理價(jià)格，但目前沒(méi)有硬性標準要求售價(jià)必須低于周邊商品房?jì)r(jià)格的比例，每個(gè)項目都會(huì )根據實(shí)際情況測算設定，不會(huì )一刀切。

　　曾贊榮說(shuō)，銷(xiāo)售限價(jià)是保證商品房售價(jià)不會(huì )進(jìn)一步上漲所設定的最高價(jià)。如果周邊房?jì)r(jià)跌破限價(jià)，那開(kāi)發(fā)商也將承擔相應風(fēng)險，再自行調節實(shí)際的銷(xiāo)售價(jià)格，總之是可調低，不可調高。

　　新政·供地

　　限制企業(yè)拿地規模防囤地

　　北京將縮小單宗商品住宅用地出讓規模，限制企業(yè)拿地規模，防止開(kāi)發(fā)企業(yè)囤地。原則上單宗商品住宅用地土地出讓面積控制在10公頃左右，商品房建筑面積控制在20萬(wàn)平方米以下。單個(gè)企業(yè)在6個(gè)月內的商品住房拿地規模也會(huì )受限，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級資質(zhì)的企業(yè)原則上不超過(guò)40萬(wàn)建筑平米，其他企業(yè)原則上不超過(guò)20萬(wàn)平米。

　　國土部門(mén)將針對企業(yè)拿地情況建立相關(guān)檔案，企業(yè)拿地規模達到限制條件時(shí)，將被告知其在6個(gè)月剩余時(shí)間內不再具備參與其他商品住宅用地競買(mǎi)的資格。

　　“40萬(wàn)建筑平米足夠企業(yè)一年的建設，銷(xiāo)售。這種限制也僅針對商品住宅，企業(yè)還可以繼續申請商業(yè)或保障房等其他項目�！痹�贊榮說(shuō)，40萬(wàn)平米是所有母公司、子公司在內的總和，注冊無(wú)數子公司瘋狂拿地的情況將被杜絕。

　　國土部門(mén)將在網(wǎng)上公示每宗出讓土地的合同簽訂、地價(jià)款繳納、項目開(kāi)竣工時(shí)間等信息，接受社會(huì )監督。逾期不簽訂出讓合同、欠繳土地出讓價(jià)款、未按期開(kāi)工或土地開(kāi)發(fā)規模超過(guò)實(shí)際開(kāi)發(fā)能力的，禁止或限制該公司及其關(guān)聯(lián)公司參與土地競買(mǎi)，并定期公布企業(yè)名單。

　　新聞鏈接·北京政策性住房政策制圖楊佳寧

　　本市已有的廉租房、經(jīng)適房、限價(jià)房等政策性住房均有相應的準入門(mén)檻。其共同特點(diǎn)是必須擁有北京戶(hù)籍。其中廉租房住戶(hù)必須是低保戶(hù)，今后不符合條件，還要退租。經(jīng)適房和限價(jià)房與此次推出的限價(jià)中小套型普通商品房相比，申請人必須滿(mǎn)足年齡、家庭財產(chǎn)、家庭人均面積等條件，且出讓時(shí)還必須按一定比例交納土地收益等價(jià)款。同時(shí)，目前在政策房的土地出讓中，開(kāi)發(fā)企業(yè)享有部分優(yōu)惠政策。例如：建設用地以行政劃撥方式供應、免收建設和經(jīng)營(yíng)中的行政事業(yè)性收費、小區外基礎設施建設費用由政府負擔等。

　　業(yè)內觀(guān)點(diǎn)

　　房?jì)r(jià)或將下降兩成左右

　　我愛(ài)我家副總經(jīng)理胡景暉認為，“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”類(lèi)似于一種新的招標方式，目的就是要通過(guò)平抑地價(jià)，從而平抑房?jì)r(jià)。這個(gè)政策是繼國務(wù)院出臺的二套房首付五成之后又一重拳。他說(shuō)，雖然這是北京的地方政策，但在全國也有示范效應，估計其他城市很快就會(huì )推出類(lèi)似政策。他還預測，這輪組合拳還會(huì )針對包括稅收、捂盤(pán)囤地等打出第三拳、第四拳、第五拳。

　　“兩記重拳之后，北京的房?jì)r(jià)肯定會(huì )往下走�！焙�景暉大膽預測，此輪調整，房?jì)r(jià)將回到春節前后的水平，即下降20%左右，并且這個(gè)周末應該就能有所反應。之前房源緊俏的區域就會(huì )有不少新房源推出，不少投資、投機者會(huì )停止瘋狂炒作的行為，市場(chǎng)房源緊張的假象就能得到緩解�？只判再彿康男睦韽亩�恢復平靜和理性。

　　胡景暉分析，此前，北京已經(jīng)陷入二手房跟著(zhù)地價(jià)漲、一手房跟著(zhù)二手房漲、地價(jià)跟著(zhù)一手房漲的惡性循環(huán)�，F在，從土地這個(gè)根源上進(jìn)行限制，市場(chǎng)才能徹底地恢復健康。而對于是否會(huì )出現“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的另一種極端情況，他認為2008年的房市已經(jīng)給予印證，北京房?jì)r(jià)不可能回歸到2004年和2005年的水平。

　　這一點(diǎn)每個(gè)人心里都有數。相反，溫和的市場(chǎng)環(huán)境才能更繁榮。

　　據“鏈家地產(chǎn)”統計數據分析，2007年一手房與二手房的價(jià)差浮動(dòng)平均在15%-20%之間，到2009年價(jià)差擴大到30%以上。新政策的出臺目的在于抑制一手房?jì)r(jià)的上揚，由于一手房與二手房?jì)r(jià)格之間緊密的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，對二手房?jì)r(jià)的平抑也會(huì )有很大的作用，最終對于北京整體房?jì)r(jià)的調控會(huì )有很大的幫助。但是鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)部認為若只是長(cháng)期少量試點(diǎn)，影響效果甚微。