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　　問(wèn)：6月份，我國部分城市出現“地王”和房?jì)r(jià)快速上漲的現象。國家統計局數據顯示，1-5月全國商品房銷(xiāo)售面積為24644萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)25.5%。而商品房銷(xiāo)售額11389億元，同比增長(cháng)45.3%。美國次貸危機由房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的破裂而引發(fā)，并最終導致了全球性的經(jīng)濟衰退。很想知道，高房?jì)r(jià)是否也會(huì )導致經(jīng)濟衰退？

　　———上海西康路 馬鵬宇

　　答：最近，我國各地房?jì)r(jià)不斷上漲、“地王”頻出，引起輿論的普遍關(guān)注。在當前世界經(jīng)濟包括我國經(jīng)濟前景仍不很明朗的背景下，人們有理由擔心，似乎正在加速形成的內生性的以房地產(chǎn)市場(chǎng)為代表的資產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，會(huì )對我國經(jīng)濟產(chǎn)生第二輪沖擊，使正在企穩復蘇的我國經(jīng)濟處于被動(dòng)境地。

　　此次肇始于美國的全球性經(jīng)濟危機的源頭，正是由房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅而引發(fā)的次貸危機。因此，以此次危機為例來(lái)說(shuō)明高房?jì)r(jià)與經(jīng)濟衰退之間的關(guān)系，再合適不過(guò)。

　　為應對互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟泡沫的破滅以及“9·11”事件導致的美國經(jīng)濟下調，美聯(lián)儲實(shí)施了寬松貨幣政策。該項政策的過(guò)度使用，造成了銀行信貸的過(guò)度擴張。在房地產(chǎn)領(lǐng)域體現為，那些按正常風(fēng)險評估本不應獲得住房抵押貸款的所謂“次優(yōu)級”客戶(hù)，也成了銀行競相推銷(xiāo)貸款的對象。在發(fā)達衍生品市場(chǎng)的推動(dòng)下，次級貸款又被打包層層轉賣(mài)，銀行、保險、投行等金融機構的全面投機性介入，使房地產(chǎn)泡沫日益膨脹，次貸風(fēng)險成倍放大。因此，當外部宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生變化、利率提高開(kāi)始使“次級”貸款客戶(hù)無(wú)力償還貸款、大批破產(chǎn)時(shí)，一場(chǎng)次貸危機逐漸形成。此后，以這些按揭貸款支持的債券市場(chǎng)價(jià)值出現大幅下跌，此類(lèi)金融資產(chǎn)大幅縮水，證券市場(chǎng)開(kāi)始受到影響，其他金融資產(chǎn)也隨之大幅下降，由此引發(fā)了證券市場(chǎng)的危機，整個(gè)資本市場(chǎng)的危機也隨之爆發(fā)。資本市場(chǎng)危機對世界知名金融機構的毀滅性打擊，則使金融市場(chǎng)更為風(fēng)聲鶴唳。金融機構紛紛緊縮信貸，市場(chǎng)流動(dòng)性大減，實(shí)體經(jīng)濟出現萎縮。加上消費者對未來(lái)收入的悲觀(guān)預期和原有房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值的縮水，消費行為開(kāi)始減少。由此，整個(gè)經(jīng)濟進(jìn)入了收縮甚至衰退的狀態(tài)。這就是美國從房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅到金融危機再到經(jīng)濟危機的大致路線(xiàn)圖。

　　關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀(guān)經(jīng)濟之間的關(guān)系，也有很多學(xué)者做過(guò)深入研究。有學(xué)者就曾將房地產(chǎn)市場(chǎng)稱(chēng)為經(jīng)濟周期之母，并認為特別在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現衰退時(shí)，其對經(jīng)濟的影響會(huì )表現得更加明顯也更為可怕。2005年，美國經(jīng)濟學(xué)家凱斯、奎格利和席勒進(jìn)一步發(fā)現，股票市場(chǎng)沒(méi)有明顯的財富效應，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的財富效應極其明顯。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的衰退對居民的消費和支出具有明顯的負面影響，并會(huì )對經(jīng)濟產(chǎn)生嚴重的沖擊。而股票市場(chǎng)沒(méi)有如此明顯的影響。國際清算銀行(BIS)2005年的一項研究發(fā)現，僅有16%的股票市場(chǎng)在繁榮之后會(huì )發(fā)生蕭條，而40%的房地產(chǎn)繁榮是以緊接著(zhù)的蕭條來(lái)告終的。

　　綜上所述，理論和實(shí)踐都說(shuō)明，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展與國民經(jīng)濟的平穩發(fā)展有著(zhù)密切的聯(lián)系。其中，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，是防范金融體系風(fēng)險以及金融危機、經(jīng)濟危機發(fā)生的關(guān)鍵。高房?jì)r(jià)并不會(huì )直接導致經(jīng)濟衰退。但是，對與高房?jì)r(jià)相關(guān)的房地產(chǎn)泡沫必須引起重視。這是因為，由于房地產(chǎn)金融的存在，房地產(chǎn)泡沫破裂很容易將風(fēng)險傳遞到金融領(lǐng)域進(jìn)而整個(gè)經(jīng)濟領(lǐng)域，并造成經(jīng)濟的全面衰退。