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　　中國是個(gè)新興市場(chǎng)經(jīng)濟國家，并且還是一個(gè)沒(méi)有完全實(shí)現城市化發(fā)展的國家，在這樣的經(jīng)濟發(fā)展階段，縱容城市房?jì)r(jià)非理性上漲，必將對中國的城市化發(fā)展造成極大的障礙。為了保護中國廣大農民的利益，盡可能縮小中國城鄉居民收入差距，也需要政府有效地承擔起控制房?jì)r(jià)的職責�？刂品�?jì)r(jià)過(guò)快上漲的方法：一、政府必須承擔起為低收入者提供經(jīng)濟適用房或者廉租房的責任；二、降低杠桿比率、限制非本地居民進(jìn)場(chǎng)買(mǎi)房；三、深化財政體制改革、化解中央政府與地方政府在管理房地產(chǎn)市場(chǎng)上的不合作博弈；四、改善宏觀(guān)經(jīng)濟管理、放松產(chǎn)業(yè)管制、創(chuàng )造更多的產(chǎn)業(yè)投資機會(huì )；五、積極化解流動(dòng)性過(guò)剩的沖擊。

　　⊙華民

　　根據國際經(jīng)驗，房?jì)r(jià)的非理性上漲有百害而無(wú)一利，以日本為典型的東亞國家由于沒(méi)有控制好房?jì)r(jià)，幾乎都遭遇了房地產(chǎn)泡沫崩潰的危機，從而導致長(cháng)期的經(jīng)濟衰退。根據美國經(jīng)濟學(xué)家庫茲涅茨的實(shí)證研究(此研究是以美國的數據為基準的)，房地產(chǎn)泡沫破滅之后，其調整的周期長(cháng)度約為20年左右。這一經(jīng)驗數據在日本也基本上得到證實(shí)，日本從1989年房產(chǎn)泡沫破滅到現在，已經(jīng)過(guò)去了20年，其房地產(chǎn)業(yè)至今看不到復蘇的跡象。因此，控制房產(chǎn)泡沫應當成為中國政府義不容辭的職責。

　　中國是個(gè)新興市場(chǎng)經(jīng)濟國家，并且還是一個(gè)沒(méi)有完全實(shí)現城市化發(fā)展的國家，在這樣的經(jīng)濟發(fā)展階段，縱容城市房?jì)r(jià)非理性上漲，必將對中國的城市化發(fā)展造成極大的障礙。只要沒(méi)有城市化的發(fā)展，中國的農民就無(wú)法進(jìn)城，從而也就無(wú)法分享工業(yè)化與經(jīng)濟增長(cháng)的成果，進(jìn)而達到縮小城鄉居民收入差距的發(fā)展目標，更不用說(shuō)變目前這種以外部出口為主的經(jīng)濟增長(cháng)模式為依靠?jì)刃铻橹鞯慕?jīng)濟增長(cháng)模式。進(jìn)一步而言，政府為縮小城鄉差距而采取的任何補貼政策與再分配措施都是成本高昂的，其政策效應根本不能與城市化相比較。因此，為了保護中國廣大農民的利益，盡可能縮小中國城鄉居民收入差距，也需要政府有效地承擔起控制房?jì)r(jià)的職責。

　　下面，我們就按照容易與困難的程度、以及效果大小的分類(lèi)，來(lái)選擇控制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的方法。

　　政府必須承擔起為低收入者提供經(jīng)濟適用房或者廉租房的責任

　　各級政府需要盡快承擔起本來(lái)就應當由政府承擔的、為低收入者建設經(jīng)濟適用房和廉租房的職能，以便變目前這種具有一般均衡性質(zhì)的住宅市場(chǎng)為分離均衡的市場(chǎng)。采取這樣的做法，既可以讓低收入階層實(shí)現居者有其屋的人權要求，又可以通過(guò)需求的分離來(lái)降低快速上漲的房?jì)r(jià)。

　　對于政府需要不需要承擔這樣的職能，主要有兩種反對意見(jiàn)：第一種反對意見(jiàn)認為，由政府來(lái)提供經(jīng)濟適用房或者廉租房一定會(huì )滋生腐��；第二種反對意見(jiàn)則擔心政府為低收入者提供經(jīng)濟適用房或者廉租房有回歸傳統的福利分房之嫌。

　　第一種反對意見(jiàn)所擔心的問(wèn)題是，假如由政府來(lái)提供經(jīng)濟適用房或者廉租房，那么勢必會(huì )有許多高收入者利用各種不正當的手段來(lái)獲得購買(mǎi)或者租賃這些房屋的所有權或者居住權，其后果將會(huì )產(chǎn)生兩大非常負面的效應：除了前面所說(shuō)的腐敗效應之外，還會(huì )產(chǎn)生擠出效應。其中的道理很簡(jiǎn)單，當高收入者擠入經(jīng)濟適用房或者廉租房市場(chǎng)后，該市場(chǎng)中的總需求就會(huì )增加，從而會(huì )對經(jīng)濟適用房和廉租房的租售價(jià)格產(chǎn)生向上的沖擊，與此同時(shí)，又因為這些擠入該市場(chǎng)的高收入者擁有貨幣優(yōu)勢，以致在購租過(guò)程中相對于那些低收入者而言具有較強的競爭力，這種實(shí)力不對等的競爭必將使得那些低收入者被無(wú)情地擠出這個(gè)市場(chǎng)。所以，就以上兩個(gè)消極的效應來(lái)說(shuō)，人們完全有理由反對由政府來(lái)提供經(jīng)濟適用房或廉租房的政策。

　　但是，有必要指出的是，以上的擔心仍然能是建立在一般均衡市場(chǎng)假設基礎上的，因此是可以商榷的。假如政府能夠按照分離均衡的思路來(lái)向低收入者提供經(jīng)濟適用房或廉租房，那么關(guān)鍵的問(wèn)題就不是在于價(jià)格上的分離，而是在于建筑面積上的分離。只要政府提供給低收入者的經(jīng)濟適用房或者廉租房的建筑面積與相關(guān)設施符合人道的要求(根據國家建設部制定的標準為人均13平方米)，并與市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商所提供的旨在滿(mǎn)足高收入者之需求的商品房在建筑面積上拉開(kāi)差距，那么高收入者就不再會(huì )進(jìn)入經(jīng)濟適用房或廉租房市場(chǎng)來(lái)與低收入者競爭購租低價(jià)的住宅。以平均四口人為一個(gè)家庭計，人均13平方米的經(jīng)濟適用房也不過(guò)50平方米左右，面對這樣的住宅，高收入者是不會(huì )有興趣來(lái)購買(mǎi)的，如果再對經(jīng)濟適用房的出售與轉讓提供必要的限制，比如只能由政府來(lái)回購，那么反對者所說(shuō)的腐敗是不可能發(fā)生的。

　　至于第二種反對理由是完全站不住腳的，因為政府向低收入者提供經(jīng)濟適用房或者廉租房是有償售租的，而不是免費分配的，所以與計劃經(jīng)濟體制下或者1999年房改以前的福利分房是截然不同的。