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　　話(huà)題緣起

　　11月27日，由金融業(yè)和地產(chǎn)業(yè)兩輪驅動(dòng)的迪拜世界陷入了近600億美元外債的泥潭。全球股市為之“傾倒”數日。

　　迪拜，這個(gè)用世界各國的資本在沙漠上堆積起來(lái)的“經(jīng)濟奇跡”，在金融危機一周年之后，在各方認為全球經(jīng)濟復蘇回升的態(tài)勢下，竟無(wú)力地倒在沙灘上，全球經(jīng)濟復蘇前景也被蒙上陰影。而那些以舉債度日的危險做法再次引起各方的警惕。我們必須清醒地看到，迪拜危機的發(fā)生，根本上而言是房地產(chǎn)泡沫和金融泡沫雙重打擊的結果。近10年來(lái)，迪拜的房地產(chǎn)吸引了包括歐美、亞洲娛樂(lè )圈、體育界明星、富商在內的大量投資，以溫州炒房團為首的中國商人也參與其中。地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為迪拜的支柱產(chǎn)業(yè)。

　　而在中國，經(jīng)過(guò)最近10年的發(fā)展，地產(chǎn)經(jīng)濟也已成為各地的產(chǎn)柱產(chǎn)業(yè)，更是中國經(jīng)濟復蘇的主力軍。房地產(chǎn)業(yè)在宏觀(guān)經(jīng)濟中的地位過(guò)重，會(huì )不會(huì )出現像迪拜危機這樣的房地產(chǎn)泡沫，中國應該從中吸取什么教訓？我們邀請了4位專(zhuān)家，對此做分析。

　　兩泡沫同時(shí)破

　　NBD：“迪拜奇跡”為何會(huì )突然演變成一次危機，這次危機的實(shí)質(zhì)是什么？

　　何志成：迪拜危機是由于金融泡沫和房地產(chǎn)泡沫的同時(shí)破裂所造成的。這其中就是過(guò)分追求高風(fēng)險投資和產(chǎn)業(yè)資本過(guò)分集中于房地產(chǎn)，一旦房?jì)r(jià)下跌，泡沫破滅就引發(fā)了危機。

　　陳國強：在迪拜危機中，有兩點(diǎn)值得注意：第一點(diǎn)是這次危機源自一家公司——迪拜世界公司的債務(wù)危機，這個(gè)公司是一家半國有半市場(chǎng)性質(zhì)的企業(yè)，從某種程度上，是政府在為它的融資做擔保。同時(shí)，在當地市場(chǎng)上，它所占的市場(chǎng)份額是相當大的，雖然我國也有不少壟斷性企業(yè)，但從這個(gè)意義上講，跟迪拜世界公司不是一個(gè)重量級的。

　　第二點(diǎn)，在迪拜的經(jīng)濟增長(cháng)模式中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是外在形式，卻是這個(gè)城市的主導產(chǎn)業(yè)——現代服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)的重要載體。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，迪拜吸引了來(lái)自全球的熱錢(qián)，資金來(lái)源十分廣泛。所以，一旦這家公司出現問(wèn)題，不僅會(huì )使整個(gè)迪拜經(jīng)濟元氣大傷，也會(huì )像“多米諾骨牌效應”一樣，波及到其他國家和地區。

　　NBD：中國的房地產(chǎn)對經(jīng)濟發(fā)展和當前經(jīng)濟復蘇的作用也十分重要，相比之下，中國的經(jīng)濟增長(cháng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式與迪拜的有什么不同？

　　牛鳳瑞：兩者的經(jīng)濟增長(cháng)模式是不同的：迪拜是在沙漠上建設綠洲，人為建造城市，屬于石油替代性經(jīng)濟；中國經(jīng)濟則伴隨著(zhù)工業(yè)化和城市化進(jìn)程，內在動(dòng)力十分強大，這決定了中國經(jīng)濟的相對安全性。

　　陳國強：迪拜的房地產(chǎn)市場(chǎng)很單一，基本上可以說(shuō)就是一家公司在起決定性作用。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)有很強的區域性，一線(xiàn)城市與二三線(xiàn)城市、東部地區與中西部地區的市場(chǎng)表現差異很大，所以我們在市場(chǎng)調控時(shí)通常也很謹慎，需要考慮到各地的不同情況。

　　同時(shí)，與迪拜世界公司不同，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金主要來(lái)自于國內銀行貸款，相對穩定。這決定了一旦市場(chǎng)出現問(wèn)題，它波及的范圍比較小。

　　改革土地財政

　　NBD：迪拜是靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟，中國房地產(chǎn)行業(yè)同樣也對經(jīng)濟增長(cháng)有較大的拉動(dòng)作用，從迪拜危機中，我們應該借鑒什么？

　　張之驤：這次危機有很突出的一點(diǎn)，是在順經(jīng)濟周期時(shí)，利率低，流動(dòng)性多，會(huì )出現很多泡沫，體現在房地產(chǎn)，也體現在股市。那么，貨幣當局應該掌握好宏觀(guān)政策，其中資金流動(dòng)的次數反映出的經(jīng)濟總量非常重要，還要考慮到外部資金流入起到推波助瀾的作用。

　　從國際層面來(lái)講，國際貨幣基金組織及各個(gè)經(jīng)濟體，對主要儲備貨幣的發(fā)行、匯率的走勢都要有冷靜的分析。

　　而經(jīng)濟體本身，投資大戶(hù)都是機構投資者，他們不能完全順著(zhù)經(jīng)濟周期去做，不然可能相當被動(dòng)。這次危機中，他們應該負相當大的責任，危機的買(mǎi)單者也應該是他們。

　　而我們目前的投資產(chǎn)品很少，利率被管制，銀行幾乎只靠利差盈利，自從政府刺激政策出來(lái)之后，很多資金又轉到房地產(chǎn)。

　　牛鳳瑞：我們在分析中國經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)程中，有一種傾向，就是過(guò)度解讀國外經(jīng)濟變動(dòng)對中國的影響，似乎其他國家在經(jīng)濟發(fā)展中遇到的問(wèn)題，中國就一定會(huì )遇到，其他國家房地產(chǎn)市場(chǎng)出現的問(wèn)題，中國也一定會(huì )出現。

　　我認為，迪拜危機不會(huì )對中國產(chǎn)生太大的影響，中國也不會(huì )發(fā)生類(lèi)似的危機，但有兩個(gè)問(wèn)題值得我們警惕：一是我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展更多依賴(lài)政策調控，我們要注意調控政策的科學(xué)性，使政策能夠尊重市場(chǎng)規律，適應現階段的經(jīng)濟發(fā)展要求；二是我國的市場(chǎng)經(jīng)濟體制還不夠完善，產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題、捂盤(pán)囤地問(wèn)題、市場(chǎng)秩序問(wèn)題等都存在，需要進(jìn)一步加強監管。

　　陳國強：如果一個(gè)國家的經(jīng)濟發(fā)展過(guò)分依賴(lài)某個(gè)產(chǎn)業(yè)，那么這種發(fā)展模式很容易出問(wèn)題。中國不可能發(fā)生類(lèi)似的危機，但從迪拜危機中，我們可以借鑒的是應該培育更多的經(jīng)濟支柱，使拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的動(dòng)力更加多元。

　　在我國很多地方，房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，“土地財政”也成為當地財政收入的重要部分，這種現象不僅催生了房地產(chǎn)市場(chǎng)的大量問(wèn)題，也不利于當地的經(jīng)濟發(fā)展，亟須改變。