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　　律師呼吁取消商品房預售制度 調整按揭首付比例

　　中新網(wǎng)12月21日電 日前，國務(wù)院發(fā)出明確遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的信號，媒體紛紛對其評論并猜測即將出臺的具體政策。對此，中國著(zhù)名房地產(chǎn)律師陳海陽(yáng)接受中國房產(chǎn)網(wǎng)專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示，目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心病癥是投機炒房抬高房?jì)r(jià)，讓絕大多數人買(mǎi)不起房。要想根治中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的頑疾，應該從四個(gè)方面入手：

　　第一是調整按揭首付款比例。對于第一次按揭購房者，可以降低首付到一成，這可以降低真正買(mǎi)房自住者的購房門(mén)檻，而且銀行還不用擔心他們的還款誠信；而對于已經(jīng)有購房按揭貸款還沒(méi)有還完的購房者，則應該把首付提高到六成甚至八成，這將直接提高炒房者的入門(mén)門(mén)檻。通過(guò)首付比例的調整，可以真正遏制投機性炒房行為，同時(shí)讓真正買(mǎi)房自住的人有能力通過(guò)銀行貸款買(mǎi)到房子；

　　第二是取消賣(mài)期房的商品房預售制度。從中國房地產(chǎn)市場(chǎng)10年的發(fā)展歷史來(lái)看，商品房預售制度，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育早期，對開(kāi)發(fā)商群體迅速成長(cháng)起了很大作用。例如在2000年前后，中國的房地產(chǎn)商普遍底子薄，資產(chǎn)規模能過(guò)億的開(kāi)發(fā)商就可以稱(chēng)之為地產(chǎn)大鱷；經(jīng)過(guò)10年發(fā)展壯大，資產(chǎn)規模過(guò)百億的地產(chǎn)公司隨處可見(jiàn)。

　　但現在來(lái)看，這種制度僅僅只能幫助開(kāi)發(fā)商快速回籠資金，對購房者并沒(méi)有實(shí)質(zhì)的幫助。相反，幾乎八成以上的商品房交易欺詐與糾紛，都與賣(mài)期房有關(guān)系。而炒房號，內部認購等源于期房銷(xiāo)售的衍生現象，則是現在樓市炒作者最快捷、最容易產(chǎn)生暴利的手段。

　　陳海陽(yáng)律師認為，只要以上這兩項措施一出臺，投資炒房者將立即從樓市撤出，以往售樓處排隊搶購的虛火場(chǎng)面將不復存在。而開(kāi)發(fā)商為了搶奪為數不多的真正買(mǎi)房自住客源，就會(huì )主動(dòng)將價(jià)格降低到合理的水平。那將進(jìn)入一個(gè)真正的房地產(chǎn)買(mǎi)方市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商囤地、囤房的現象將不復存在。

　　第三，從長(cháng)遠來(lái)看，還是要重建一個(gè)公正的社會(huì )財富分配制度，提高社會(huì )普通大眾的收入水平。社科院此前出了一個(gè)報告，說(shuō)85%的民眾買(mǎi)不起房，數據的科學(xué)性與準確性有待商榷，但是這個(gè)報告說(shuō)出了一個(gè)基本事實(shí)，就是老百姓絕大多數買(mǎi)不起房。只有普通大眾的收入提高了，才能從真正意義上提高他們買(mǎi)房的能力。這個(gè)道理很簡(jiǎn)單，不需要詳細論證。而目前房地產(chǎn)市場(chǎng)，炒房的人已經(jīng)成為劫貧濟富、加劇社會(huì )財富分配不公的巨大吸金場(chǎng)。

　　第四，需要繼續加快改變中國的城鄉二元經(jīng)濟格局。城鄉經(jīng)濟二元化，不僅僅表現在戶(hù)籍制度對國民的桎梏，還表現在城市與農村不動(dòng)產(chǎn)的不能相互流通。這種體制上的割裂，不僅僅形成了城市與農村土地與房產(chǎn)價(jià)格的巨大落差，也為地方政府、特權階層、有背景的開(kāi)發(fā)商掠奪人民土地，攫取暴利提供了土壤。同時(shí)，由于城鄉住宅體制性割裂，導致農民在城市買(mǎi)房要忍受高昂代價(jià)，而城市居民想逃離城市購買(mǎi)農村低價(jià)房而不可得，這在體制上推高了房?jì)r(jià)。如果城鄉住宅可以自由流通，城鄉住宅價(jià)格的巨大落差將得到很大的“找平”。這對當前不合理的高房?jì)r(jià)也將是一個(gè)極大地沖擊。