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　　優(yōu)質(zhì)土地不足

　　中國證券報記者根據官方公布的數據統計，2007年至今北京市通過(guò)“招拍掛”出讓的住宅及商業(yè)用地面積總計2260.72萬(wàn)平方米，規劃建筑面積達到2985.6萬(wàn)平方米。而根據北京市統計局數據，從2007年至2009年5月，全市商品房銷(xiāo)售面積累計已經(jīng)達到4257.42萬(wàn)平方米，住宅銷(xiāo)售面積累計達到3404.44萬(wàn)平方米。據此計算，從2007年至今，商品房的供需缺口高達1271.82萬(wàn)平方米，其中2007年和2008年商品房的供需缺口為年均549.71萬(wàn)平方米�？梢钥闯�，土地供應明顯不足。

　　“近三年來(lái)，北京市招拍掛土地的規劃建筑體量，與商品房年均銷(xiāo)售量相比明顯偏少。今年以來(lái)，城區四環(huán)內地塊的供應量，已經(jīng)降至個(gè)位數�！便y河證券一位分析師對中國證券報記者表示。

　　今年上半年，北京市商品房銷(xiāo)售迅速放量，連續數月創(chuàng )歷史新高，使得京城地產(chǎn)商的庫存房源大幅下降。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的最新數據顯示，截至6月28日，北京市可售期房住宅75111套，面積964.82萬(wàn)平方米；與今年初相比，分別下降31.3%和28.9%。其中，東城、西城、崇文、宣武四區的可售期房住宅合計僅為5200余套。以1000余個(gè)在售項目計算，北京平均每個(gè)項目的期房住宅存量?jì)H70余套�！肮┎粦�求”的故事又開(kāi)始蔓延。

　　從年初至今，北京城八區僅推出12塊住宅及商業(yè)用地，土地面積共計37.80萬(wàn)平方米，同比下降70.36%；規劃建筑面積66.63萬(wàn)平方米，同比下降60.73%。

　　“今年下半年，北京四環(huán)內基本沒(méi)有住宅用地供應，開(kāi)發(fā)商盡力拿地、同時(shí)控制銷(xiāo)售節奏也就順理成章了�！弊蛉�，參與廣渠路15號地現場(chǎng)競價(jià)的一位地產(chǎn)公司高管告訴中國證券報記者。

　　業(yè)內人士對此表示了極大的擔憂(yōu)�！巴恋毓┬枞笨诓粩鄶U大，將導致未來(lái)商品房有效供給下降，加劇市場(chǎng)供求矛盾�！�

　　漲價(jià)預期日盛

　　近三年來(lái)，直接影響到北京商品房?jì)r(jià)格走勢的招拍掛土地，其整體溢價(jià)率變化明顯。根據北京市土地整理儲備中心的數據統計，2006年北京市商品房土地成交價(jià)格的溢價(jià)率為16.92%。在瘋狂的2007年，溢價(jià)率達到72.64%，2008年為41.29%，2009年至今溢價(jià)率為29.02%。

　　面包和面粉開(kāi)始比著(zhù)漲價(jià)，正在加劇市場(chǎng)泡沫膨脹的風(fēng)險。受地價(jià)上漲影響，6月份，北京開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)之風(fēng)又起，不少原定于6月份開(kāi)盤(pán)的項目紛紛推遲入市時(shí)間。

　　原本應于5月20日開(kāi)盤(pán)的位于東北三環(huán)的某樓盤(pán)，實(shí)際開(kāi)盤(pán)日期就比規定晚了整整一個(gè)月。而根據有關(guān)調查，這種推遲開(kāi)盤(pán)的現象并不少見(jiàn)。部分樓盤(pán)不僅未按政策規定在取得預售許可證后3天內開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，而且用先收取“誠意金”的方式確定潛在客戶(hù)數量。到真正開(kāi)盤(pán)時(shí)只銷(xiāo)售預定數量的一半，并通過(guò)不斷提高售價(jià)造成樓盤(pán)熱賣(mài)的景象。

　　業(yè)內人士透露，一些樓盤(pán)每次只拿出幾個(gè)單元來(lái)賣(mài)，通過(guò)這種捂盤(pán)的手段一來(lái)可以起到漲價(jià)的目的，二來(lái)還能調動(dòng)購房者的購買(mǎi)熱情。

　　萬(wàn)科總裁郁亮日前在參加由中國證券報主辦的“2008年度金牛百強上市公司高峰論壇時(shí)表示，“北京土地競買(mǎi)我們也參與，但萬(wàn)科沒(méi)有志在必得的地。目前市場(chǎng)確實(shí)應該說(shuō)出乎所有人意料，反轉速度比較快，這反而令我們警惕�！庇袅琳J為，房?jì)r(jià)應和居民收入水平相匹配。如果長(cháng)期脫離老百姓實(shí)際收入水平的話(huà)，房?jì)r(jià)一定不可支撐。房地產(chǎn)市場(chǎng)和不可能僅靠投資來(lái)維系。

　　不過(guò)，也有開(kāi)發(fā)商認為，近期土地市場(chǎng)的火爆主要集中于部分熱點(diǎn)區域，整體而言，市場(chǎng)還處于復蘇階段。首創(chuàng )集團總經(jīng)理劉曉光表示，該公司也正在尋找好的地塊，比如核心城市的核心地段�？傮w而言，現在土地的價(jià)位還處于低位，地王是個(gè)別現象。