9月17日，SOHO中國在香港舉行了投資者推介會(huì )，計劃募集金額高達15億美元
一旦實(shí)現，這個(gè)數字將刷新碧桂園(2007.HK)上市所創(chuàng )下的內地房產(chǎn)公司在港募集金額的最高紀錄。消息人士透露，截至目前為止，國際配售部分已經(jīng)超額認購逾10倍
然而在這矚目的數字背后,SOHO中國究竟在用什么支撐？
兩周后，也許香港股市會(huì )再度為一只內地房產(chǎn)股而尖叫。
9月17日，SOHO中國在香港舉行了投資者推介會(huì )，計劃募集金額高達15億美元。
一旦實(shí)現，這個(gè)數字將刷新碧桂園(2007.HK)上市所創(chuàng )下的內地房產(chǎn)公司在港募集金額的最高紀錄。消息人士透露，截至目前，國際配售部分已經(jīng)超額認購逾10倍。
然而在這矚目的數字背后,SOHO中國究竟在用什么支撐？
稀少土儲能否成就巨額募資？
如果SOHO中國的預計成立，其上市募集金額將超出碧桂園近3億美元。根據初步招股文件，SOHO中國每股招股價(jià)為6.3至8.3港元。即使是下限價(jià)格，仍高過(guò)碧桂園當時(shí)的上限價(jià)格5.38港元/股。這無(wú)疑又將是一個(gè)新的紀錄。
然而，對比這兩家企業(yè)的上市資產(chǎn)情況，卻令人不禁對SOHO中國的巨額募集資金計劃產(chǎn)生疑問(wèn)。
彼時(shí)，在港創(chuàng )出融資“神話(huà)”的碧桂園，其當時(shí)的招股說(shuō)明書(shū)明確顯示，碧桂園上市前的土地儲備達到了1870萬(wàn)平方米，且97%都已取得了土地許可證，足夠5年以上開(kāi)發(fā)所需。實(shí)際上，自籌備上市的2005年下半年至上市前，碧桂園增加土地儲備達到998萬(wàn)平方米。這表明在一年多的時(shí)間里碧桂園實(shí)現了土地儲備的倍增，而大量的土地儲備無(wú)疑可以使碧桂園在國際投資者的心目中加分。
反觀(guān)SOHO中國，初步招股文件表明其土地儲備僅為120多萬(wàn)平方米。根據港媒報道，集團希望上市后，即到2009年年底，增加87.84萬(wàn)平方米可建樓面面積，令整體可建樓面面積增至208.7萬(wàn)平方米。
另有消息稱(chēng)，今年3月，SOHO中國出資35億元，獲得三里屯一塊面積為47萬(wàn)平方米的土地開(kāi)發(fā)權。7月，SOHO中國再次獲得前門(mén)舊城改造項目中約38幅土地。二者雖然在短期內使SOHO中國的土地儲備面積激增，但前門(mén)項目至今尚未獲得SOHO中國的正面確認，且在其招股說(shuō)明書(shū)中也沒(méi)有明確提示，該項目的土地使用權證已為SOHO中國取得。即便加入上述兩項土地儲備，其現有規模與碧桂園上市前的土地儲備仍相去10倍不止。
事實(shí)上，因土地儲備而令上市進(jìn)程受阻的企業(yè)并不鮮見(jiàn)。早在2003年，上海復地(2337.HK)首次赴港上市失敗的最大原因，就是其在招股書(shū)中提到“只有維持足夠相對較短時(shí)期的兩至三年發(fā)展所需的土地儲備，并且無(wú)法確定是否可以獲得土地使用權證”，因而投資者無(wú)法確定復地的未來(lái)經(jīng)營(yíng)是否穩健。而轉年復地再次上市獲得成功的關(guān)鍵之一，也在于不到一年時(shí)間內，其土地儲備增加了1.34倍。
然而，并非所有的業(yè)內人士都不看好SOHO中國的巨額融資計劃。來(lái)自廣發(fā)證券的資深分析師徐子慶就認為這一計劃存在可行性。因為募集金額多少關(guān)鍵要看這個(gè)公司上市后投資項目所需要的資金多少以及該公司的固定資產(chǎn)，“土地儲備并非唯一標準”。
而據其招股文件，SOHO中國上市募集的金額主要做如下用途：為收購天安門(mén)南(前門(mén))項目權益及發(fā)展33塊地塊提供資金；為發(fā)展未來(lái)項目及為可能收購預期于2007年下半年進(jìn)行公開(kāi)招標的天安門(mén)南(前門(mén))的11塊地塊提供資金；為發(fā)展長(cháng)城腳下的公社項目提供資金；償還有關(guān)光華路SOHO項目的債項等。
據推測，僅前二項所需資金就分別為21.63億港元和44.76億港元。
SOHO能否不蹈前車(chē)之鑒？
此前，香港盡管成為內地房企的上市“福地”，但是，IPO之后，其股價(jià)走勢卻未必盡如人意。據港股分析機構統計，截至2007年7月10日，碧桂園就跑輸香港紅籌指數近30%。
內地房產(chǎn)股似乎一不小心就會(huì )踏入這樣的局面中，在碧桂園之前兩個(gè)月上市的中國地產(chǎn)(1838.HK)，通過(guò)香港首次公開(kāi)募股籌資16.2億港元(合2.07億美元)，甚至不及SOHO中國的一個(gè)融資零頭，公開(kāi)發(fā)售獲得9倍超額認購，發(fā)行價(jià)為3.6港元，接近指導價(jià)格區間3.50港元至4.70港元的低端。
然而掛牌當天，市場(chǎng)反應相當冷淡。內地地產(chǎn)股票以每股3.63港元開(kāi)盤(pán)，到中午收盤(pán)時(shí)跌至每股3.52港元，比招股價(jià)3.6港元跌去2.22%，全天以3.49港元收盤(pán)，比招股價(jià)下跌3.06%。在掛牌當日甚至跌破了發(fā)行價(jià)。
公開(kāi)資料顯示，內地地產(chǎn)上市前土地儲備總建筑面積達242萬(wàn)平方米，其中包括上海的兩個(gè)處于不同開(kāi)發(fā)階段的地產(chǎn)項目上�？党且约皡f(xié)和城。
另一家與SOHO中國土地儲備相當的地產(chǎn)公司——盛高置地(0337.HK)于去年10月10日在港掛牌。同樣是120萬(wàn)平方米土地儲備，盛高置地募集金額也僅為11.95億港元。依據該公司的中期報告，截至2007年6月30日, 集團錄得中期業(yè)績(jì)盈利約為人民幣8444萬(wàn)元,相對上期減少63.48%。
盛高置地的主要陣地在上海，涉足住宅和酒店業(yè)。上市后的一個(gè)月內，集團收購一塊位于昆明著(zhù)名的住宅區域內的黃金地塊，總建筑面積約為377000平方米。今年3月，集團再次成功在昆明收購另一塊與先前所收購的地塊鄰近的土地，總建筑面積增加約221000平方米。目前，該集團的土地儲備可供發(fā)展的建筑面積已達約2000000平方米，高出首次公開(kāi)招股前的土地儲備約71%。
縱觀(guān)上述兩個(gè)公司上市前后的土地儲備、業(yè)務(wù)內容及分布，似乎與SOHO中國不相上下。然而公開(kāi)資料顯示，在與投資者會(huì )面時(shí)，SOHO中國董事長(cháng)潘石屹推介公司股票時(shí)，反復強調的是公司營(yíng)運項目具有很高的資產(chǎn)周轉率以及利潤水平�；蛟S，這才是SOHO中國敢于提出內地房企在港融資第一“巨單”的底氣。
但是，這一底氣最終能否獲得投資者的垂青，人們只能拭目以待。(許慧穎)
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