有過(guò)一次失敗經(jīng)歷的老潘坦言太怕“白走一圈又回來(lái)了”。在香港路演完后的當天，潘石屹夫婦一行人帶著(zhù)忐忑的心情前往新加坡。結果到新加坡的早上，“美聯(lián)儲把利率下調了50個(gè)基點(diǎn)”的消息傳來(lái)，潘石屹終于松了一口氣，當天全世界的股票市場(chǎng)都大漲。路演第二天，認購超過(guò)4倍
從甘肅天水的生產(chǎn)隊到華爾街有多遠，SOHO中國董事長(cháng)潘石屹感嘆，他用了30年才走到�！叭绻麖目臻g看就在家里，在我和張欣之間”。
“上市一直是張欣的夙愿，因為她是從華爾街走出來(lái)的，而對我一直是可有可無(wú)的狀態(tài)�！痹谂耸倏磥�(lái)，兩次上市，前一次是抱著(zhù)試試看好玩兒的態(tài)度，后一次是怕掉隊。
首次上市無(wú)疾而終
SOHO中國首次上市要回溯到2001年的冬天，公司的一個(gè)英國小股東安德魯來(lái)到北京。在游長(cháng)城時(shí)對潘石屹夫婦隨意提出“應該讓公司上市，到國外市場(chǎng)看看”，這個(gè)提議勾起了張欣心底“重回華爾街”的夢(mèng)想。
當年底，便開(kāi)始與張欣的老東家高盛聯(lián)系。結果發(fā)現高盛對SOHO中國的經(jīng)營(yíng)模式與前景非�？春�。甚至兩天內，便出了一份研究報告。
“SOHO中國并不是一家普通的房地產(chǎn)公司”，在這份報告翻開(kāi)的首頁(yè)便印著(zhù)這樣一句話(huà)。至今想來(lái)，潘石屹仍舊很激動(dòng)：“當時(shí)好像一下子有找到知音的感覺(jué)�！边@份報告稱(chēng)，SOHO中國不是一個(gè)過(guò)分注重土地儲備的公司，而是一個(gè)關(guān)注品牌的公司，一直更關(guān)注盈利能力的公司；和其他房地產(chǎn)企業(yè)最大的不同就在于其獨特的商業(yè)模式。
對此，潘石屹心有戚戚，好像醍醐灌頂，之前模模糊糊的想法一下子躍然紙上。該評論一直被SOHO中國貫徹至今，不愿放棄。當時(shí)，來(lái)自主流資本市場(chǎng)的高盛甚至比潘石屹更為興奮和樂(lè )觀(guān)，建議在美國和中國香港兩地同時(shí)上市。
不過(guò)，當上市計劃正式啟動(dòng)后卻連續遭遇到不利的市場(chǎng)環(huán)境�！鞍踩皇录北l(fā)后，美國對上市公司的監管變得非常嚴厲；同時(shí)，布什政府準備對伊拉克發(fā)動(dòng)戰爭，兩個(gè)事件使得股票市場(chǎng)一片蕭條。而到了2003年，北京遭遇“非典”。
彼時(shí)，SOHO中國已經(jīng)拿到了所有上市通行證：中國證監會(huì )無(wú)異議函、香港證監會(huì )和聯(lián)交所的批復以及紐交所批復。
首次上市就這樣無(wú)疾而終，此后很長(cháng)的一段時(shí)間內，潘石屹都不再有上市的念頭和打算。他覺(jué)得自己小本經(jīng)營(yíng)很不錯，有充足的現金流，與很多大公司如萬(wàn)科之類(lèi)的盈利水平相差無(wú)幾。
直到去年底，老潘突然發(fā)現狀況有所改變。
9個(gè)月跑步上市
經(jīng)過(guò)幾年潛心經(jīng)營(yíng)，SOHO中國已經(jīng)變得比第一次上市時(shí)更有名氣和實(shí)力。而潘石屹本人也成為明星式的地產(chǎn)商。
但埋首于自己小作坊辛勤勞作的潘石屹并未意識到此時(shí)世界已經(jīng)不一樣了，游戲規則也在悄悄改變。2003年下半年以來(lái)，大批地產(chǎn)公司趕赴資本市場(chǎng)，至今都紛紛獲得了豐厚的回報。
2004年，潘石屹偶然一次查看地產(chǎn)公司的業(yè)績(jì)報告，已經(jīng)上市的萬(wàn)科年報嚇了他一跳。怎么幾年的工夫，當年的萬(wàn)科上市后利潤水平就高得嚇人？而一次與萬(wàn)科總經(jīng)理郁亮的私下交談更讓老潘激動(dòng)不已，郁亮透露的數字老潘想都沒(méi)想過(guò)。
直到去年底，他組織了公司內部一批人準備出一本上市地產(chǎn)公司年鑒。這使得他有機會(huì )看到了更多地產(chǎn)公司的業(yè)績(jì)，看到了地產(chǎn)公司一旦與資本市場(chǎng)結合后都有了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，“簡(jiǎn)直不在我的想象中”。
此時(shí)的潘石屹突然清醒地意識到游戲規則的改變。如果再堅持小作坊的小本經(jīng)營(yíng)，可能自己很快就會(huì )掉隊，被排斥在主流地產(chǎn)圈之外，“甚至最終失去坐上臺面的資格”。于是決定再度啟動(dòng)上市計劃。
有賴(lài)于上一次上市已經(jīng)幾乎走完了全過(guò)程，這一次審計之類(lèi)的工作就變得相對輕松，因為所有的賬目都是清清楚楚的，畢馬威在上一次已經(jīng)做過(guò)8年的審計，這為上市節省了大量時(shí)間。
起初，為了好賣(mài)，高盛把價(jià)格定為6.0~8.3港元。對于這個(gè)價(jià)格，張欣不同意。她認為SOHO中國比這個(gè)價(jià)格更值錢(qián)。最終，經(jīng)過(guò)協(xié)商雙方把價(jià)格調整為6.3~8.3港元。
SOHO中國保薦人之一瑞銀亞洲執行董事、中國股票資本市場(chǎng)部主管朱俊偉向《第一財經(jīng)日報》表示，“特別是對于國際機構投資者來(lái)說(shuō)，他們評估一個(gè)公司會(huì )更多看重它的是PE，即盈利能力，凈資產(chǎn)只是一個(gè)參考因素�！�
在他看來(lái)， SOHO中國的土地儲備雖然不多，但是都位于核心地段�！翱纯聪愀鄣南愀壑玫睾吞诺禺a(chǎn)，就知道SOHO中國的價(jià)值所在了�！睋私�，香港置地和太古地產(chǎn)與SOHO中國相類(lèi)似，土地儲備并不多，但幾乎都占據市中心的位置。
老潘自己更是驕傲不已，在近期的一次投資港股的講座上，他表示土地儲備最重要不在量而在質(zhì)，“北京和內蒙古的土地價(jià)值不可能一樣，地段是房地產(chǎn)永遠的秘訣”。
整個(gè)上市過(guò)程中，最讓潘石屹心悸的是“不確定性”。在路演之前，發(fā)生了美國次級債事件。
有過(guò)一次失敗經(jīng)歷的老潘坦言太怕“白走一圈又回來(lái)了”。在香港路演完后的當天，潘石屹夫婦一行人帶著(zhù)忐忑的心情前往新加坡。結果到新加坡的早上，“美聯(lián)儲把利率下調了50個(gè)基點(diǎn)”的消息傳來(lái)，潘石屹終于松了一口氣，當天全世界的股票市場(chǎng)都大漲。路演第二天，認購超過(guò)4倍。
也就在此時(shí)，UBS建議把定價(jià)提高0.5港元。不過(guò)由于此前在香港的投資者推薦大會(huì )已經(jīng)公布了定價(jià)區間，香港媒體也已經(jīng)報道出來(lái)。為了不失信于人，潘張二人決定維持原價(jià)。這使得投行人士大為吃驚。因為如果提價(jià)至8.8港元，就意味著(zhù)可以多募集7億港元。
離開(kāi)新加坡后的各國路演越來(lái)越順利，下單率高達94.8%。這意味著(zhù)投資者改變了5年前的想法，接受了SOHO中國的商業(yè)模式。10月8日，SOHO中國正式掛牌，128億港元到賬。SOHO中國終于完成了歷時(shí)5年的夢(mèng)想，而潘石屹本人更如脫胎換骨一般。
“現在對于SOHO中國來(lái)說(shuō)，比較痛苦的一件事就是產(chǎn)品和股票的錯位�！笔状螄L到資本甜頭的潘石屹并不滿(mǎn)足，他表示香港的股民并不了解SOHO中國，甚至有些人都叫不出SOHO中國的名字，把它稱(chēng)作“英文中國”。而內地真正了解自己的客戶(hù)卻買(mǎi)不到自己的股票�！拔覀兊钠放苾�(yōu)勢還是在內地，如果政府能批準我們回歸A股，這種市場(chǎng)的錯位可以消除�！�
上市后，潘石屹仍舊堅持自己原有的商業(yè)模式，并不打算大規模圈地。而這種模式正確與否，只能有待時(shí)間去驗證。(許慧穎)
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