現在房地產(chǎn)界普遍抱有樂(lè )觀(guān)的情緒，未來(lái)十年，中國將出現市值超過(guò)一萬(wàn)億元的房地產(chǎn)企業(yè)就是這種樂(lè )觀(guān)情緒的具體表現。我認為，在房地產(chǎn)業(yè)持續繁榮了幾年之后，我們更應考慮的是居安思危，在繁華中看到可能出現的風(fēng)險，并防患于未然。
從全球房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗來(lái)看，因為房地產(chǎn)業(yè)的地域性強，一般房地產(chǎn)公司都是在熟悉的城市內進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)初期的情況也是這樣。但受現在房地產(chǎn)股票市場(chǎng)看好的影響，許多國內上市的房地產(chǎn)公司具備了一定的規模，手頭有了足夠的現金，他們開(kāi)始跨地域發(fā)展，大規模儲備土地，這是經(jīng)濟和房地產(chǎn)高潮時(shí)期的做法。尤其是大規模儲備土地后，要將這些土地轉換成上市公司的利潤，需要很辛苦和漫長(cháng)的過(guò)程，還需要有好的設計、規劃、建設、銷(xiāo)售和穩健的財務(wù)管理等環(huán)節，才能把投入這些土地的錢(qián)變成利潤。
在最近幾個(gè)城市土地招拍掛的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商的勇氣越來(lái)越大，招拍掛拿地的樓面價(jià)已經(jīng)趕上甚至超過(guò)了周邊的房?jì)r(jià)。這些房地產(chǎn)公司絕大多數拿到土地后囤積起來(lái)，并美其名曰“土地銀行”：他們拿到地并不急于開(kāi)發(fā)，而是等著(zhù)土地升值，去獲取利益。這種現象在最近兩個(gè)月越演越烈，一些房地產(chǎn)公司的土地儲備成倍上升。在這種情況下，政府供應再多的土地，都被開(kāi)發(fā)商囤積起來(lái)，市場(chǎng)上房子的供應量仍然會(huì )很少。政府只有嚴格執行法律，兩年不開(kāi)發(fā)的土地無(wú)償收回，才能遏制開(kāi)發(fā)商瘋搶土地、囤積土地的現象。但遺憾的是，許多地方政府并沒(méi)有這樣做，這種瘋搶土地的風(fēng)氣在蔓延，開(kāi)發(fā)商囤積土地的膽子也越來(lái)越大。
其實(shí)，房?jì)r(jià)上漲不光是北京、上海這些中國城市居民關(guān)心的問(wèn)題，今年暑假我在歐洲轉了轉，那里許多城市的年輕人，也在關(guān)心房?jì)r(jià)問(wèn)題。越是國際化的城市這種情緒越強烈。不同的是，在倫敦，年輕人認為國際化的發(fā)展，外國人來(lái)了，就把他們從城區趕走了，他們的收入購買(mǎi)不起市中心房子了。但是，很少聽(tīng)到有人埋怨開(kāi)發(fā)商的。法國一些城市的情況和人們的情緒也大多如此。
房地產(chǎn)行業(yè)下一步可能發(fā)生什么樣的變化，存在哪些風(fēng)險？我想有三方面：一是小產(chǎn)權的業(yè)主(相當于業(yè)主，就是購買(mǎi)了小產(chǎn)權房的城里人)，面臨著(zhù)法律無(wú)法保護他們房子的風(fēng)險。二是房地產(chǎn)股市盈率太高，對持有超過(guò)100倍市盈率房地產(chǎn)股的股民，存在著(zhù)風(fēng)險。三是一些房地產(chǎn)公司不顧法律的規定，大量囤地。在國家土地供應緊張、房?jì)r(jià)大漲的情況下，政府只能啟動(dòng)“兩年不開(kāi)發(fā)土地無(wú)償收回”的法律，這些公司將面臨著(zhù)風(fēng)險。(作者：SOHO中國董事局主席潘石屹 整理：柯鵬)
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