金融調控政策使房地產(chǎn)行業(yè)加快重組整合。近年來(lái)，許多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛走向上市之路或轉戰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的二三線(xiàn)城市，另有一些民營(yíng)地產(chǎn)商試水投資海外市場(chǎng)。
上市融資與揮戈二線(xiàn)城市成為當今中國房企的兩大趨勢。
目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)在積極尋求踏上“資本化市場(chǎng)”之路�？释酶呤杏实墓墒腥谫Y，用于土地儲備、收購競爭方新項目以及因銀行融資限制面臨資金鏈斷裂的房地產(chǎn)企業(yè)。最近幾個(gè)月，一些房地產(chǎn)企業(yè)相繼在香港招股，募集資金。中國遠洋地產(chǎn)、中國奧園地產(chǎn)集團及潘石屹旗下的SOHO中國等多家民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商選擇在香港上市。
與此同時(shí)，一段時(shí)間以來(lái)，當北京、上海等一線(xiàn)大城市的開(kāi)發(fā)商正在為成本飆升的土地拼得“刀槍相見(jiàn)”時(shí)，很多曾在一線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)多年的房地產(chǎn)企業(yè)走向開(kāi)發(fā)空間相對更大的中西部和部分二三線(xiàn)城市跑馬圈地。
2006年，大批大牌房企大舉進(jìn)軍國內二三線(xiàn)城市。地產(chǎn)大腕萬(wàn)科挺進(jìn)天津、沈陽(yáng)、佛山等地，京城房企首創(chuàng )置業(yè)已經(jīng)進(jìn)入太原、無(wú)錫，廣州富力地產(chǎn)業(yè)將觸角伸向天津、西安等地。新加坡嘉德置地在華的全資子公司凱德置地，也計劃2014年前在成都開(kāi)發(fā)五到七個(gè)項目。最近，曾在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)幾度掀起軒然大波，繼而沉寂多時(shí)的房地產(chǎn)老手鄧智仁也以沈陽(yáng)永豐房屋開(kāi)發(fā)有限公司總裁身份現身二線(xiàn)城市。
“目前上海房地產(chǎn)投資收益率只有7%至8%左右，而幾大主要二線(xiàn)城市平均利潤能夠達到30%”，凱德置地高管的分析道出了開(kāi)發(fā)企業(yè)奔向二線(xiàn)城市的一大動(dòng)因。政策傾斜帶來(lái)的成本洼地，也是許多開(kāi)發(fā)企業(yè)搶先進(jìn)入二三線(xiàn)城市的重要因素。鄧智仁稱(chēng)，眼下操盤(pán)沈陽(yáng)沈北新區100萬(wàn)平方米大盤(pán)皇第龍邸項目和占地1.8萬(wàn)畝的“沈陽(yáng)棋盤(pán)山”，正是盯準了沈陽(yáng)沈北新區這一繼上海浦東新區、天津濱海新區、鄭州鄭東新區之后，國務(wù)院正式批準成立的第四個(gè)經(jīng)濟發(fā)展新區的良好政策環(huán)境。鄧智仁認為，比起北京、上海等房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越白熱化的競爭、越來(lái)越稀少的資源以及越發(fā)嚴峻的調控環(huán)境，目前二三線(xiàn)城市市場(chǎng)正處于成長(cháng)階段，土地資源豐富、市場(chǎng)競爭相對平和，
二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的“空白”和滯后帶給開(kāi)發(fā)商很多信心，是房地產(chǎn)企業(yè)的最佳戰略選擇。
仲量聯(lián)行《中國新興城市30強》報告顯示，二三線(xiàn)城市將成10年內房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)向標。業(yè)內人士預計，未來(lái)房企“上市”“下鄉”的勢頭將在房地產(chǎn)行業(yè)愈發(fā)強勁。
另外，民企試水海外房地產(chǎn)小荷已露尖尖角。
隨著(zhù)宏觀(guān)調控門(mén)檻的增高，中小民營(yíng)房企對政策風(fēng)險的感受最敏感�；谡畬ζ髽I(yè)走出國門(mén)采取鼓勵的態(tài)度，近兩年，中坤集團、世茂地產(chǎn)、陽(yáng)光100、當代集團等一些民營(yíng)企業(yè)紛紛把觸角伸向了美國、俄羅斯、越南、澳大利亞等國家的房地產(chǎn)市場(chǎng)。有人稱(chēng)，這是宏觀(guān)調控下，民營(yíng)企業(yè)的“藍海戰略”。據了解，中坤集團在美國洛杉磯通過(guò)拍賣(mài)拿下的2萬(wàn)平方米商業(yè)中心項目今年10月即將開(kāi)工。中坤集團黃怒波判斷，房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀(guān)調控受影響最大的就是民營(yíng)企業(yè)，而且風(fēng)險會(huì )越來(lái)越大。下一階段，政府抑制房?jì)r(jià)最有可能的辦法是扶植大型國企，今后優(yōu)質(zhì)的土地資源、銀行信貸資金很可能向國企集中。中小民企空間會(huì )越來(lái)越小。中坤地產(chǎn)試水海外算出的投資回報率并不比國內低，這更堅定了該企業(yè)走出國門(mén)的選擇。
雖然目前中國內地的房地產(chǎn)商在海外投資的數量還很小，但最近多家銀行上報監管部門(mén)備案的實(shí)施細則中，都明確了審慎發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的具體措施。其中，異地發(fā)放開(kāi)發(fā)性貸款的風(fēng)險受到高度關(guān)注。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商跨區域大規模圈地、進(jìn)行異地開(kāi)發(fā)將面臨更嚴格的貸款審查。陽(yáng)光100集團副總范小沖認為，由于國內一直受到房地產(chǎn)固定投資快速增長(cháng)和對外貿易順差的壓力，政府鼓勵房地產(chǎn)公司走出海外并為房地產(chǎn)企業(yè)提供了政策優(yōu)惠。另一方面，投資海外房地產(chǎn)市場(chǎng)的機會(huì )和空間還是很多的。這將成為今后一些房地產(chǎn)企業(yè)的一種戰略選擇，其發(fā)展趨勢也會(huì )越來(lái)越明顯。(陸昀)
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