近期，調控政策頻頻“亮劍”，房地產(chǎn)板塊應聲持續調整。但是，受行業(yè)景氣高漲以及人民幣持續升值等利好因素的影響，未來(lái)2至3年內，房地產(chǎn)行業(yè)的整體業(yè)績(jì)有望持續增長(cháng)。與此同時(shí)，業(yè)內專(zhuān)家也指出，趨緊的調控將使房地產(chǎn)行業(yè)凈利潤增長(cháng)率將有所放緩，而且，在資本市場(chǎng)的推動(dòng)下，土地、資金等各種要素資源將向優(yōu)勢企業(yè)集中。
前三季度增長(cháng)八成
今年前三季度，房地產(chǎn)業(yè)仍然是業(yè)績(jì)增長(cháng)最快的行業(yè)之一。據本報信息數據中心統計，1至9月，房地產(chǎn)上市公司實(shí)現營(yíng)業(yè)總收入738.03億元，同比增長(cháng)36.08%；實(shí)現營(yíng)業(yè)利潤151.88億元，同比增長(cháng)70.32%；實(shí)現凈利潤103.16億元，同比增長(cháng)78%；行業(yè)加權平均每股收益為0.21元，同比增長(cháng)40%。
業(yè)內專(zhuān)家指出，房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jì)的高增長(cháng)，主要得益于行業(yè)景氣度的高漲。國家統計局的數據顯示，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(cháng)進(jìn)一步加快，前三季度共完成16814億元，同比增長(cháng)30.3%，增速比1至8月上升1.3個(gè)百分點(diǎn)，高于同期城鎮投資增速3.9個(gè)百分點(diǎn)�！皣烤皻庵笖怠�9月繼續上行至104.99點(diǎn)，自2季度以來(lái)連續6個(gè)月環(huán)比攀升；10月份，“國房景氣指數”為105.74，又比9月份上升0.75點(diǎn)，同比上升2.34點(diǎn)。數據顯示，我國房地產(chǎn)行業(yè)持續高位景氣。
而今年以來(lái)房?jì)r(jià)一路走高。國內70個(gè)大中城市的房?jì)r(jià)每個(gè)月以5%以上的速度上漲，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)的月度漲幅超過(guò)10%。商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額同比分別增長(cháng)34%和51%，市場(chǎng)需求旺盛。
中信證券研究員王德勇指出，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，直接導致上市公司銷(xiāo)售凈利潤率的明顯上升。他預計，未來(lái)2至3年，房地產(chǎn)板塊的銷(xiāo)售凈利潤率仍將維持較高水平。
日信證券研究報告指出，房地產(chǎn)行業(yè)的凈利潤增長(cháng)遠高于主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(cháng)的主要原因是，房?jì)r(jià)的快速上漲使得房地產(chǎn)企業(yè)在成本費用變動(dòng)相對不太大的情況下得到更多的利潤；而一些長(cháng)期股權投資房產(chǎn)項目以及資本市場(chǎng)的投資，使得企業(yè)的投資收益實(shí)現了快速增長(cháng)。
一般而言，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(cháng)，資金回流情況要視后續房屋銷(xiāo)售情況而定，回收速度一般較慢。但近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售狀況持續火爆，從上市公司應收賬款周轉率可以看出，行業(yè)周轉率速度越來(lái)越快，已經(jīng)接近上市公司的整體水平。
全年業(yè)績(jì)“有底”
對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，除了當期結算收入外，預收賬款也在不斷增加，這是已經(jīng)實(shí)現但尚未結算的銷(xiāo)售收入。三季報中，預收賬款項目的良好形勢已經(jīng)保證了房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的未來(lái)業(yè)績(jì)。
據Wind數據統計，按申萬(wàn)行業(yè)分類(lèi)，三季度末，可統計的102家房地產(chǎn)上市公司的預收賬款為989.6億元，同比增長(cháng)102%。
預收賬款在100億元以上的公司有兩家，為萬(wàn)科A(000002)和保利地產(chǎn)(600048)。二者分別以287.99億元、104.5億元居于領(lǐng)先地位，合計占據全行業(yè)預收賬款的39.66%；預收賬款在1億元以上的公司有61家，占了可比行業(yè)內公司的59.8%。
同時(shí)，三季報顯示，25家公司宣布全年業(yè)績(jì)預增在100%之上。如市場(chǎng)預期，行業(yè)龍頭保持了平穩增長(cháng)的趨勢，萬(wàn)科預計全年凈利潤增長(cháng)150%，保利地產(chǎn)預計全年凈利潤增長(cháng)100%以上。也有部分公司有望實(shí)現業(yè)績(jì)的大幅增長(cháng)，如渝開(kāi)發(fā)(000514)公告全年業(yè)績(jì)預增80倍。
平安證券研究員劉細輝認為，當前支撐房地產(chǎn)景氣的因素仍然存在，市場(chǎng)總體向上的趨勢沒(méi)有改變。盡管以北京、廣州、深圳為代表的部分區域房?jì)r(jià)上漲偏快，結構性泡沫初顯。不過(guò)，從全國來(lái)看，在成本拉動(dòng)、供給限制、需求推動(dòng)和房地產(chǎn)行業(yè)壟斷屬性等因素共同作用下，房?jì)r(jià)仍然具備上漲動(dòng)力。
行業(yè)洗牌將加速
在調控趨嚴、加息頻仍的背景下，行業(yè)洗牌將加速。市場(chǎng)將上演“強者愈強”的馬太效應。主流房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jì)高增長(cháng)和市場(chǎng)占有率將更為突出。
顯然，擁有多元融資渠道的房地產(chǎn)企業(yè)將在競爭中逐漸顯露優(yōu)勢，加快土地資源的獲取，迅速擴大市場(chǎng)份額。這種優(yōu)勢在房地產(chǎn)龍頭企業(yè)上體現得尤為明顯。從某種意義上講，宏觀(guān)調控對優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股而言可能是機會(huì )大于風(fēng)險。未來(lái)房地產(chǎn)股出現結構性的分化在所難免。
今年以來(lái)，眾多房地產(chǎn)企業(yè)或增發(fā)股票，或借殼上市，大力開(kāi)拓融資的有效途徑。在資本的助力之下，行業(yè)內部的整合正在加速，土地市場(chǎng)的競爭也日趨激烈，隨著(zhù)行業(yè)進(jìn)入門(mén)檻的提高，并購重組案例逐步增多。
申銀萬(wàn)國江征雁指出，資金實(shí)力是房地產(chǎn)行業(yè)競爭和可持續發(fā)展的首要因素，而能否以多元化方式獲取土地則是房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展的關(guān)鍵。在此背景下，兩類(lèi)公司值得看好：一是行業(yè)的龍頭，公司良好的成長(cháng)性可以賦予其更高的價(jià)值；二是資產(chǎn)注入類(lèi)，由于公司存在潛在或者已經(jīng)完成了資產(chǎn)注入，目前股價(jià)尚未反映注入資產(chǎn)的價(jià)值，具備提升的空間。
雖然目前市場(chǎng)環(huán)境仍比較良好，大部分企業(yè)都有生存空間，但是隨著(zhù)調控壓力的加重，一些管理水平差、產(chǎn)品定位不清晰的企業(yè)有遭受淘汰的可能，而具備憂(yōu)患意識的品牌公司往往具備先發(fā)優(yōu)勢和核心競爭力。(記者 林喆)
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