又一家彈藥充足的國企“航母”將要加速駛入地產(chǎn)業(yè)的主戰場(chǎng)了。
11月23日，中國中鐵(0390.HK)在香港展開(kāi)為期五天的公開(kāi)招股，計劃募資167億~192億港元。此前國際配售部分已超額認購達15倍。
而在剛剛結束的中鐵(601390)A股發(fā)行申購中，這家全球第三、亞洲最大的鐵路及綜合建筑承包商凍結資金達3.37萬(wàn)億元人民幣，直逼中石油A股發(fā)行時(shí)的凍資規模。此番中鐵“A＋H”上市合計最高集資額可達55億美元(約429億港元)。
耐人尋味的是，中鐵高層在上市路演中高調力推其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，給人留下了不少議論和聯(lián)想的空間。
轉戰地產(chǎn)是戰略考慮
“從技術(shù)層面來(lái)說(shuō)，這樣做首先可以取悅香港投資者，因為地產(chǎn)板塊向來(lái)是香港資本市場(chǎng)的核心�！毕愀蹌P基證券一位分析師對此并不感到意外。
另一方面，這也應該是中鐵現實(shí)的戰略選擇。西南證券鐵路建筑行業(yè)分析師王萬(wàn)金表示，近年工程建設行業(yè)平均利潤率呈下降趨勢，以中鐵集團下屬中鐵二局(600528)2006年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)?yōu)槔�，其主營(yíng)業(yè)務(wù)收入較上年增長(cháng)超過(guò)57.%，但利潤增長(cháng)僅約33%，凈利潤增長(cháng)更是不到30%。
中鐵的招股書(shū)中也承認，由于鐵路建設工程價(jià)格還沒(méi)有市場(chǎng)化，公司此項主營(yíng)業(yè)務(wù)的毛利率一直維持在6%左右。相比之下，盡管中鐵現有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)總規模并不大，但毛利率卻超過(guò)32%，并為公司貢獻了近四分之一的凈利潤。
也許正因為如此，中鐵名列國資委欽點(diǎn)的14家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企之一，并將“房地產(chǎn)將成為集團主營(yíng)業(yè)務(wù)之一”寫(xiě)進(jìn)公司章程。
內部整合不易
中鐵集團前身是鐵道兵團，歷史悠久，根深葉茂。但也遺留了眾多歷史問(wèn)題，如集團旗下從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的二級公司非常多，中鐵二局、中鐵五局、中鐵建工等等，均自成一體，實(shí)力不俗。
今年1月18日，經(jīng)國資委首肯，中鐵集團出資6億元組建中鐵置業(yè)發(fā)展有限公司，由原中鐵建工集團董事長(cháng)、黨委書(shū)記段秀斌出任董事長(cháng)，其目標是吸收整合集團旗下所有地產(chǎn)資源。自3月底起的短短兩個(gè)月內，中鐵置業(yè)已“整編”了京、滬、深三地共四家同系房企，并在京滬設立兩家地產(chǎn)投資公司。
初戰告捷固然可喜，但中鐵內部人士承認，要完成全部整合“阻力不小”，而最大的困難來(lái)自“根據地”在成都的中鐵二局。中鐵董事長(cháng)石大華曾在公開(kāi)場(chǎng)合表示，二局的收益及利潤在整個(gè)集團中比重并不大，但后者是整個(gè)中國鐵路建設系統中最早、也是迄今為止唯一的上市企業(yè)這一事實(shí)，卻不容回避。
今年早些時(shí)候的博鰲地產(chǎn)論壇上，中鐵置業(yè)當家人段秀斌與中鐵二局副總經(jīng)理曾永林同臺亮相，曾公開(kāi)表示，作為一家獨立的上市公司，中鐵二局將與中鐵置業(yè)共享“中鐵”房地產(chǎn)這一品牌，在業(yè)務(wù)分布區域方面“各有側重”。而此前A股路演時(shí)，石大華先是承諾集團不干涉二局的具體項目經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，后來(lái)又強調其未來(lái)的業(yè)務(wù)重點(diǎn)應“首先著(zhù)眼本地”。兩種表態(tài)背后的微妙含義頗具玩味。
是航母還是“混裝船”？
從招股公告披露數據分析，去年完成房地產(chǎn)投資42億元，竣工面積94萬(wàn)平方米的中鐵集團，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)尚不能算很強大。但香港各大券商普遍看好中鐵獲得土地的能力，段秀斌對此也感到樂(lè )觀(guān)，因為中鐵置業(yè)成員單位遍布全國30多個(gè)省市，“土地儲備沒(méi)有問(wèn)題”。以中鐵二局為例，它是國家開(kāi)發(fā)小城鎮政策主要依托企業(yè)之一，在許多中小城鎮坐擁少則千畝，多則十數平方公里的大型項目。
據中鐵集團總裁李長(cháng)進(jìn)在香港的H股發(fā)行推介會(huì )上稱(chēng)，中鐵目前擁有47個(gè)地產(chǎn)項目，總建筑面積630萬(wàn)平方米。
分析人士同時(shí)認為，中鐵是老資格的工程承建商，材料采購、成本控制及項目管理等方面優(yōu)勢明顯，而且身為大型央企，又參與了國內所有在建城市的軌道交通工程及大部分的城際鐵路工程，各地政府資源非常雄厚，介入地產(chǎn)業(yè)條件得天獨厚。
但與其他體態(tài)龐大的央企集團一樣，中鐵內部地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合協(xié)調，始終是個(gè)大難題。一位跟蹤研究中鐵集團的證券分析師表示，該集團旗下土地儲備和房地產(chǎn)公司相當分散，各地資源優(yōu)劣不一。從現有操作模式來(lái)看，中鐵置業(yè)更像一家資產(chǎn)管理公司，而非負責實(shí)際開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)企業(yè)，其初步整合參股成立的子公司中，不僅有開(kāi)發(fā)企業(yè)，還有房地產(chǎn)經(jīng)紀、投資顧問(wèn)和營(yíng)銷(xiāo)策劃公司等等，結構龐雜，市場(chǎng)核心競爭力如何仍然不免讓人生疑。
考慮到中鐵集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合過(guò)程中必然會(huì )遇到各個(gè)利益團體的阻力，以及人力資源和生產(chǎn)要素的重新配置的難度等等，事情就更加復雜了。
“如果不動(dòng)大手術(shù)，中鐵置業(yè)能否集中力量完成一個(gè)項目從拿地到銷(xiāo)售的全過(guò)程，都是個(gè)問(wèn)題�！鄙鲜龇治鰩煴硎�。(龍飛)
相關(guān)報道
