發(fā)表評論 2月20日，招商地產(chǎn)(000024.SZ)再次向資本市場(chǎng)伸手要錢(qián)，這次是80億元。而就在此前4天，招商地產(chǎn)剛剛獲得6.5億元信托投資；加上2007年9月23億元的定向增發(fā)、2006年底15.1億元可轉債——如果此次再融資成行，一年半間，招商地產(chǎn)將累計從資本市場(chǎng)獲得近125億元。
公告再融資當天，招商地產(chǎn)還拋出了2007年年報：全年利潤總額14.5億元，增長(cháng)83.91%；每股收益1.616元，增長(cháng)55.43%；總資產(chǎn)增長(cháng)101.1%，實(shí)現翻番，招商地產(chǎn)掌門(mén)人林少斌2007年年初提出的“再造一個(gè)招商地產(chǎn)”已成現實(shí)。
但亮麗的年報并沒(méi)有使招商地產(chǎn)免于“融資門(mén)”的咒怨，并且引發(fā)當日地產(chǎn)股暴跌。WIND資訊統計顯示，地產(chǎn)股當日平均跌幅超過(guò)1.7%，保利地產(chǎn)(600048.SH)、萬(wàn)科A(000002.SZ)跌幅均在5%以上。從20日至26日5個(gè)交易日內，招商地產(chǎn)股價(jià)更是下挫22%。
中國平安(601318.SH)、浦發(fā)銀行(600000.SH)、中國石化(600028.SH)……上市公司融資潮讓股民們一陣陣膽寒。此次招商地產(chǎn)再融資能否獲批，更被眾多市場(chǎng)人士視為地產(chǎn)板塊政策走向的重要信號——如果獲批，可能意味著(zhù)地產(chǎn)業(yè)上市公司融資渠道的再度開(kāi)閘。
大股東力挺再融資
“我們已經(jīng)和證監會(huì )進(jìn)行過(guò)多次非正式、正式溝通，有信心拿下(再融資)�！闭猩痰禺a(chǎn)董事會(huì )秘書(shū)處有關(guān)人士接受記者采訪(fǎng)時(shí)透露，大股東——招商局集團有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)招商局)對這次再融資信心很足。
2月20日招商地產(chǎn)公告顯示，此次再融資募集資金，除一部分增發(fā)股票對老股東配售外，其余股票將面向二級市場(chǎng)公開(kāi)發(fā)行。擬募集的80億元中，26億元將用來(lái)收購招商局旗下蛇口工業(yè)區的6宗土地；另外54億元投向14個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，這些項目以住宅為主，資金需求總額達到171億元。本次再融資后不足部分，將由招商地產(chǎn)自籌解決。
分析人士認為，本次招商地產(chǎn)擬收購資產(chǎn)尚屬優(yōu)良，以擬收購的深圳花園城數碼大廈、花園城五期、科技大廈二期等六宗土地為例，宗地面積為12.23萬(wàn)平方米，均價(jià)每平方米1.3萬(wàn)元，而深圳蛇口區目前新開(kāi)樓盤(pán)均價(jià)在每平方米3萬(wàn)元以上。
國金證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師曹旭特認為，招商地產(chǎn)80億元的再融資計劃已經(jīng)充分和管理層溝通，獲批應該沒(méi)有懸念�！斑@14個(gè)項目主要以住宅為主，預計毛利率達到38%。這么好的項目加招商局的背景，沒(méi)有理由不獲批�！�
“從2007年9月份招商地產(chǎn)成功實(shí)施定向增發(fā)，就可以看出大股東的態(tài)度�！睆V發(fā)證券房地產(chǎn)研究員花長(cháng)勁說(shuō)。他提到的那次定向增發(fā)募集了23億元資金，由蛇口工業(yè)區有限公司(實(shí)際控制人同樣為招商局)以現金全額認購。
除現金支持外，招商局還不斷向招商地產(chǎn)低價(jià)注入優(yōu)質(zhì)物業(yè)。在2007年實(shí)施的定向增發(fā)中，招商地產(chǎn)以每平方米1萬(wàn)元的低價(jià)購入蛇口新時(shí)代廣場(chǎng)。該物業(yè)是深圳西部金牌寫(xiě)字樓，出租率高達97%。
“雖然目前看不到大股東進(jìn)一步的資產(chǎn)注入方案，但是在蛇口，肯定都是將成熟的土地注入�！鄙鲜稣猩痰禺a(chǎn)董事會(huì )秘書(shū)處人士告訴記者。
低成本或遭遇“有價(jià)無(wú)市”
曹旭特把招商地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式定義為“非功利性開(kāi)發(fā)策略”。據他介紹，一般房地產(chǎn)公司從拿地到形成收益大約需要兩年半到3年時(shí)間，招商地產(chǎn)則需要3年半到4年時(shí)間�！耙簿褪钦f(shuō)2008年賣(mài)的房子是2003年至2004年所拿的地�！�
曹旭特舉例說(shuō)，深圳的蘭溪谷二期當初拿地價(jià)每平方米僅2000多元，如今售價(jià)高達每平方米4萬(wàn)元；上海的依云郡、蘇州的依云水岸、福建的依山海和珊瑚苑等多處樓盤(pán)拿地價(jià)均在每平方米2000元以?xún)�，目前售價(jià)普遍在每平方米1萬(wàn)元以上。
但低價(jià)拿地并不意味著(zhù)開(kāi)發(fā)后就能馬上獲取高利潤。較長(cháng)的開(kāi)發(fā)周期，也會(huì )對公司財務(wù)以及管理形成一定壓力。
統計資料顯示，深圳中心區新房?jì)r(jià)格從2007年7月份以來(lái)基本沒(méi)漲。從2007年11月開(kāi)始，新售樓盤(pán)打折現象比較普遍，但幅度不大，一般在9.6至9.8折。價(jià)格下降比較明顯的是二手房，幅度約10%~15%。但即使降價(jià)，樓市銷(xiāo)售情況也沒(méi)有得到改善，成交量一直很低迷。
這意味著(zhù)即使擁有極低的拿地成本，在“有價(jià)無(wú)市”的形勢下，也可能不能把房子變成錢(qián)。這可能導致公司財務(wù)壓力增加，高額銀行貸款利息吃掉企業(yè)利潤，形成沒(méi)有預收款不能開(kāi)發(fā)新項目的惡性局面。
對此，前述招商地產(chǎn)董事會(huì )秘書(shū)處人士解釋說(shuō)：“此次融資募集資金所用的14個(gè)項目分散在全國各區域，其他城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)未必和深圳一樣。我們對全國房地產(chǎn)市場(chǎng)還是長(cháng)期看好的�！�
地產(chǎn)公司融資渠道重啟？
招商地產(chǎn)80億元再融資與中國平安的1600億元、浦發(fā)銀行的400億元相比雖屬“小兒科”，但因其身處宏觀(guān)調控和房?jì)r(jià)“拐點(diǎn)”爭議大背景中，備受關(guān)注，其信號意義也更為市場(chǎng)看重。
深圳是招商地產(chǎn)的大本營(yíng)，而深圳樓市去年中期以來(lái)“頗不平靜”，成為全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標：2007年11月，中天置業(yè)總裁蔣飛攜款逃跑，中天置業(yè)倒閉；此后兩個(gè)月，創(chuàng )輝租售大面積停業(yè)，與蔣飛不同的是，總裁林?zhù)P輝站出來(lái)表示，誓與創(chuàng )輝共存亡。
方式不同，反映的本質(zhì)卻一樣——房地產(chǎn)市場(chǎng)的下游——房產(chǎn)中介已經(jīng)瀕臨壓力承受極限了。自2007年年中開(kāi)始，北京、上海、深圳、廣州等各主要城市房?jì)r(jià)開(kāi)始下滑，萬(wàn)科董事長(cháng)王石拋出“拐點(diǎn)論”，各路專(zhuān)家炮轟地產(chǎn)商，一時(shí)間“談房?jì)r(jià)色變”。
此時(shí)，如果股市地產(chǎn)融資再度開(kāi)閘，對房地產(chǎn)行業(yè)將意味著(zhù)什么？
廣發(fā)證券宏觀(guān)策略分析師武幼輝分析，此次招商地產(chǎn)80億元再融資很敏感，如果獲批可能預示著(zhù)政策層對房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)達半年的緊縮政策有所放松�！俺蔀橐粋�(gè)信號�！蔽溆纵x說(shuō)，決策部門(mén)肯定會(huì )非常謹慎，因為一旦放開(kāi)，可能導致大批資金流向地產(chǎn)市場(chǎng)，影響到整個(gè)宏觀(guān)調控效果。(段鑄）
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