發(fā)表評論 “現在樓市真有點(diǎn)看不清楚了，雖然手里還有3個(gè)項目在洽談，但真是沒(méi)底��！”近日，一位不愿透露姓名的香港某地產(chǎn)公司項目經(jīng)理在面對記者的詢(xún)問(wèn)時(shí)，搖著(zhù)頭頗為無(wú)奈地說(shuō)。而就在半年前，他還向記者表示，二線(xiàn)城市3000萬(wàn)美元以?xún)鹊牡禺a(chǎn)項目、一線(xiàn)城市1億美元以?xún)鹊捻椖�，只要手續齊全、價(jià)格合適都可以“吃下”，無(wú)論是以整體轉讓、注資，還是合作開(kāi)發(fā)、提供過(guò)橋資金的方式。
據記者了解，自去年年底，像這位開(kāi)發(fā)商所希望的“私下協(xié)議購買(mǎi)土地或項目”的生意是日漸冷淡。本來(lái)，市場(chǎng)成交量的日益萎縮就已經(jīng)讓許多開(kāi)發(fā)商看不清樓市路在何方了，而由萬(wàn)科地產(chǎn)發(fā)動(dòng)的全國“降價(jià)”活動(dòng)，讓形勢更加混亂和不安。
近日，萬(wàn)科地產(chǎn)位于北京的3個(gè)項目——四季花園、紫臺、假日風(fēng)景相繼舉辦了降價(jià)促銷(xiāo)。而其在東莞開(kāi)發(fā)的運河東一號甚至還推出了7折優(yōu)惠的團購房。從廣州、深圳到上海、東莞，再到北京，萬(wàn)科地產(chǎn)的“降價(jià)”活動(dòng)越做越強。關(guān)于“萬(wàn)科降價(jià)究竟存何居心”，業(yè)界眾說(shuō)紛紜。
SOHO中國董事長(cháng)潘石屹的一番話(huà)似乎最具沖擊力——“萬(wàn)科是在借機清理門(mén)戶(hù)，打擊中小地產(chǎn)企業(yè)�！逼鋵�(shí)，早在去年年底，就有京城的開(kāi)發(fā)商告訴記者，“如果想打擊對手，現在開(kāi)始降價(jià)，不到一年，國內的開(kāi)發(fā)商就要倒掉一半”。
這樣的預言無(wú)疑令已經(jīng)摸不清樓市方向的開(kāi)發(fā)商們更加感到迷茫，而集體玩“迷失”似乎也成為他們近期的共同表現。
品牌開(kāi)發(fā)商騎虎難下 中小開(kāi)發(fā)商見(jiàn)風(fēng)使舵
正如潘石屹所言，無(wú)論企業(yè)大小都有遭遇資金緊張的壓力。因此，目前交易量低迷、現金周轉緩慢可以說(shuō)是所有地產(chǎn)公司都面臨的共同困難。房?jì)r(jià)的“扛”與“降”成為了兩種必然的選擇。當萬(wàn)科降價(jià)正成為業(yè)內議論的熱點(diǎn)時(shí)，許多品牌開(kāi)發(fā)商正在為尋找降價(jià)的理由而發(fā)愁，一方面考慮自身的品牌效應和對市場(chǎng)的影響不敢明目張膽地降價(jià)；另一方面考慮到自身降價(jià)對周?chē)椖康挠绊懖桓也萋式祪r(jià)，陷入了一種騎虎難下的境況。
根據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的數據，2月份以來(lái)，北京推出的6個(gè)住宅項目的689套住宅中，僅有84套住宅簽約，簽約率僅為12%。其中更有4個(gè)項目銷(xiāo)售簽約量為零。特別是春節過(guò)后，一些2萬(wàn)元以上的高檔項目基本上交易量全為零，市場(chǎng)壓力已經(jīng)可見(jiàn)一斑。
盡管如此，大多數開(kāi)發(fā)商仍然不愿意降低房?jì)r(jià)去刺激交易，迎合市場(chǎng)趨勢。就在萬(wàn)科中糧假日風(fēng)景降價(jià)的后不久，保利地產(chǎn)證券事務(wù)相關(guān)負責人就公開(kāi)表示保利地產(chǎn)不會(huì )降價(jià)。他進(jìn)一步解釋說(shuō)，“我們不會(huì )調整銷(xiāo)售策略,之前保利樓盤(pán)定價(jià)相對合理”。同樣，不愿降價(jià)的并不僅保利地產(chǎn)一家，記者從位于東二環(huán)售價(jià)在2.6萬(wàn)元/平方米的某高檔項目負責人那里了解道，他們也沒(méi)有跟風(fēng)降價(jià)的打算。
和品牌開(kāi)發(fā)商相比，中小房地產(chǎn)企業(yè)似乎更會(huì )見(jiàn)風(fēng)使舵，這些企業(yè)或將現有項目低價(jià)出讓?zhuān)驅⒔ㄔO項目直接低價(jià)套現，目的就是降低風(fēng)險，免受市場(chǎng)拖累。記者了解到，近日，朝陽(yáng)路上一個(gè)由中小地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的公寓項目，就正在謀劃欲以1.6萬(wàn)元/平方米的價(jià)格將項目整體出讓。該項目的開(kāi)發(fā)商告訴記者，由于項目自身的建筑面積只有2萬(wàn)平方米，體量較��；加之目前形式不容樂(lè )觀(guān)，因此希望能夠盡快低價(jià)套現。
據記者調查，目前，該區域內的商品房?jì)r(jià)格基本上都已經(jīng)在2萬(wàn)元/平方米以上了。無(wú)獨有偶，在京城八達嶺高速公路附近的某項目，在近期土建已經(jīng)基本完成的情況下，開(kāi)發(fā)商急于變現，整體出讓價(jià)格僅為8000元/平方米，遠低于周邊項目目前售價(jià)。
銷(xiāo)售壓力明顯加劇 “迂回戰術(shù)”受開(kāi)發(fā)商青睞
事實(shí)上，盡管開(kāi)發(fā)商都表示不愿或是不會(huì )“學(xué)”萬(wàn)科大舉動(dòng)降價(jià)，但銷(xiāo)售萎縮的加劇已經(jīng)壓得這些企業(yè)快要喘不過(guò)氣了。根據此前保利地產(chǎn)發(fā)布的公告可見(jiàn)，今年公司銷(xiāo)售壓力已經(jīng)十分巨大。1月份，保力地產(chǎn)實(shí)現銷(xiāo)售面積7.75萬(wàn)平方米,實(shí)現銷(xiāo)售認購金額8.63億元。與去年12月份相比,銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額分別下降53%和45%；銷(xiāo)售面積也與去年同期相比減少了14.12%。而保利地產(chǎn)相關(guān)人士也向記者透露，春節過(guò)后項目沒(méi)有成交一套房源，客戶(hù)訪(fǎng)問(wèn)量也出現了大幅度減少。
保利地產(chǎn)的銷(xiāo)售壓力，事實(shí)上目前在遠洋地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、華潤地產(chǎn)等這樣的大品牌企業(yè)同樣也是存在的，而為了緩解這樣的銷(xiāo)售壓力，這些大品牌公司都已經(jīng)開(kāi)始醞釀相關(guān)應對措施。華潤置地(北京)股份有限公司品牌推廣總監朱華越就向記者透露，已經(jīng)針對現在不明朗的市場(chǎng)情勢制定積極應對措施。而金地集團董事長(cháng)凌克也在采訪(fǎng)中表示，雖然不會(huì )完全追隨萬(wàn)科降價(jià)步伐，但會(huì )根據不同的區域、不同的市場(chǎng)來(lái)確定不同的銷(xiāo)售方式，以加快現金流的回收。
明地里不談降價(jià)，但暗地里卻做足了充分的降價(jià)準備。這種迂回、含蓄的戰術(shù)似乎很受現階段開(kāi)發(fā)商的青睞。特別是在目前北京平均房?jì)r(jià)仍在上漲的背景下，開(kāi)發(fā)商似乎都在期待采用這樣的戰術(shù)撐到市場(chǎng)“回暖”時(shí)。
“每年年初，都會(huì )出現降價(jià)打折情況，這只是一種促銷(xiāo)的手段。盡管，今年這一現象更加明顯些，但至少目前還沒(méi)有看出房?jì)r(jià)要下跌的跡象。根據政府有關(guān)部門(mén)的統計，平均房?jì)r(jià)依然在上漲。因此，現在的情況只能說(shuō)明市場(chǎng)不活躍，等過(guò)了5月份整個(gè)市場(chǎng)或將有明顯轉變�！盌TZ戴德梁行泛城住宅部高級董事岳鋒鋼在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示。
剛性需求被壓制 開(kāi)發(fā)商遭釜底抽薪
在春節期間潘石屹與王石的論戰中，潘石屹指出，“市場(chǎng)真實(shí)的需求并沒(méi)有改變，以北京為例，去年北京所有銷(xiāo)售出去的房子總共才14.4萬(wàn)套，但去年北京新增城市人口就高達52萬(wàn)人”。顯然，剛性需求旺盛成為了支持其樓市拐點(diǎn)沒(méi)有到來(lái)的主要論據。
一個(gè)不容樂(lè )觀(guān)的事實(shí)是，不斷出臺的金融緊縮政策已經(jīng)開(kāi)臺從源頭上遏止了居民的購房沖動(dòng)，而這也是目前市場(chǎng)交易量持續下跌的重要原因。根據近期一份針對3787人進(jìn)行的調查結果顯示，面對高不可攀的房?jì)r(jià)，面對無(wú)從判斷的市場(chǎng)，普通人的購房意愿已經(jīng)出現變化。調查中，從購房打算上看，有46.5%的人認為“家里需要買(mǎi)房，但還是觀(guān)望一兩年再說(shuō)”；32.5%的人則明確“家里有房住了，不再買(mǎi)”。這就是說(shuō)，觀(guān)望和不再買(mǎi)的比例合計達到了79%。
雖然這樣的統計數據不具有權威性，反映的情況也不全面，但仍可以說(shuō)明，目前市場(chǎng)中存有“暫不購房”看法的購房者占據了相當的比例，而這部分人或許也正是開(kāi)發(fā)商所謂的剛性需求者。
正在漸漸失去這些剛性需求的樓市是否正在遭遇釜底抽薪的命運尚不能判斷，但可以預見(jiàn)的是，隨著(zhù)保障性住房的落實(shí)，這部分剛性需求流失的可能性正在加大，開(kāi)發(fā)商面臨的處境或許也將更加艱難。
記者手記
“萬(wàn)科這招真夠狠！”這句話(huà)現在無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是購房者聽(tīng)了都會(huì )感同深受。一位資深地產(chǎn)圈人士對記者說(shuō)，給政府“拍馬屁”也好、清理門(mén)戶(hù)也罷，其實(shí)都不是萬(wàn)科真正的目的，萬(wàn)科“玩”的就是快速套現�，F在市場(chǎng)交易量持續下跌，前景又那么不明朗，還能有哪個(gè)項目像萬(wàn)科這樣賣(mài)得“呼呼”的？王石就是聰明啊，估計現在開(kāi)發(fā)商里也就他能睡個(gè)安穩覺(jué)！
仔細想想，這位人士分析的還挺是個(gè)理。在其他同行們都在為如何提高銷(xiāo)售量而絞盡腦汁時(shí)，萬(wàn)科旗下從南到北的項目卻是在大賣(mài)特賣(mài)，甚至有些還是被“一搶而空”，這些個(gè)銷(xiāo)售業(yè)績(jì)想不眼紅都難。
要說(shuō)降價(jià)真讓購房者占到多大便宜，其實(shí)也很難說(shuō)，畢竟萬(wàn)科的項目開(kāi)盤(pán)價(jià)格總是要比周邊同類(lèi)項目每平方米貴兩三千元。就像北京大學(xué)中國經(jīng)濟研究中心徐滇慶教授說(shuō)得那樣，“開(kāi)發(fā)商將原本每平方米1.2萬(wàn)元的住宅喊價(jià)到1.5萬(wàn)元。如今打個(gè)折每平方米賣(mài)1.3萬(wàn)元，這能叫降價(jià)嗎？”
不過(guò)，萬(wàn)科這種直白的降價(jià)舉動(dòng)對于企業(yè)自身來(lái)說(shuō)，顯然是利大于弊。而真正能做到這種直白也是一種很不容易的決定。事實(shí)上，對于那些抗風(fēng)險性不強的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，與其與低迷的市場(chǎng)“死扛”，倒不如學(xué)萬(wàn)科直接降價(jià)來(lái)得痛快。畢竟，留得青山在，不怕沒(méi)柴燒。一旦被不明朗的市場(chǎng)“拖”垮了，就真成了被清理的對象了。(仰靜 賴(lài)大臣)
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