發(fā)表評論 記者最近調查發(fā)現，在過(guò)去的數年間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)順馳中國控股有限公司為了解決資金緊張問(wèn)題，在全國各地多個(gè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目中，至少上百次指使、脅迫旗下員工“購買(mǎi)”本公司房產(chǎn)，憑虛假購房合同向銀行套取房貸，數以?xún)|計的資金實(shí)為開(kāi)發(fā)商控制使用。
專(zhuān)家認為，這種“套貸”舉動(dòng)嚴重破壞市場(chǎng)規則和法制，給房地產(chǎn)行業(yè)、金融行業(yè)埋下深重隱患。
蹊蹺：拖欠房貸案件同時(shí)爆發(fā)
2007年8月，上海市徐匯區法院接連受理5起拖欠房貸案件，原告均為中國銀行上海閘北支行。被告的5個(gè)人，先后于2004年、2005年購買(mǎi)上海奉賢區莘奉公路4588弄“陽(yáng)光海岸”小區的別墅住房。他們在支付了30%的首付款后，向銀行貸款106萬(wàn)元到178萬(wàn)元不等。此前，他們歸還貸款的情況正常，但是自2007年5月起，他們都“不約而同”地開(kāi)始拖欠貸款。
蹊蹺的是，被告的5人在向銀行貸款時(shí)，均為順馳上海公司旗下上海海岸線(xiàn)置業(yè)有限公司的員工，而海岸線(xiàn)公司開(kāi)發(fā)的就是“陽(yáng)光海岸”房產(chǎn)。目前，法院對這5起案件已經(jīng)先后判決或調解，被告均須還清所有貸款，否則抵押的房產(chǎn)將被銀行收回。
幾乎與此同時(shí)，上海市黃浦區法院也受理了3起類(lèi)似案件，以工商銀行上海第二支行為原告的有1起，以建設銀行上海第五支行為原告的有2起。案由同樣是拖欠房貸，被告同樣是海岸線(xiàn)公司原員工，涉案房產(chǎn)同樣是奉賢區的“陽(yáng)光海岸”樓盤(pán)！
員工：“套貸”之中藏玄機
作為房產(chǎn)公司員工，這些貸款人為什么“不約而同”地選定了本公司開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)？為什么又“不約而同”地拖欠房貸？一位涉案員工向記者講述了其中的玄機：
“2004年，在未經(jīng)我們個(gè)人同意的情況下，順馳上海公司高層圈定了中層七八個(gè)人，要我們買(mǎi)下海岸線(xiàn)房產(chǎn)的尾盤(pán)，簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后向銀行拿貸款。我當時(shí)是業(yè)務(wù)經(jīng)理，包括我在內有5個(gè)人是找中國銀行放貸，其他人是找建行等銀行放貸。公司跟我們說(shuō)，這些房子如果賣(mài)掉了，就解除我們的抵押貸款。
“那時(shí)候，老總、副總都在做我們的工作，說(shuō)‘你們要和公司一起成長(cháng)，公司暫時(shí)有困難，要跟公司一起承擔風(fēng)險’。我也不希望這樣，但是如果不配合公司，工作怎么辦？做到業(yè)務(wù)經(jīng)理這個(gè)職位，我在公司奮斗了4年。
“申請銀行貸款需要公司開(kāi)收入證明。如果銀行看我們是海岸線(xiàn)公司的員工，還去買(mǎi)海岸線(xiàn)公司的房子，不會(huì )愿意放款。于是，上面就用順馳公司的名義給我們開(kāi)收入證明——沒(méi)有哪個(gè)銀行會(huì )仔細去查項目公司的上級公司。銀行是要看首付款發(fā)票的，但因為買(mǎi)家、賣(mài)家都是海岸線(xiàn)公司，也就無(wú)所謂首付。
“順馳這么做，就是要盡量多地占有現金。尾盤(pán)放在那里賣(mài)不掉，豈不是影響開(kāi)發(fā)商獲得流動(dòng)資金？時(shí)任順馳負責人孫宏斌的發(fā)展理念就是迅速擴張，發(fā)展快了資金鏈就有問(wèn)題。其實(shí)，順馳在上海奉賢、青浦的兩個(gè)項目是賺錢(qián)的，但是順馳在蘇州又展開(kāi)了新項目，就從上海公司拿錢(qián)過(guò)去。
“我2005年12月離開(kāi)公司時(shí)，公司要求我做了個(gè)委托公證書(shū)，委托公司的一個(gè)員工全權代理我的還貸業(yè)務(wù)。我后來(lái)才想到，公司是擔心我們離開(kāi)后不配合。2006年我要結婚買(mǎi)房，因為背著(zhù)100多萬(wàn)元的按揭，銀行根本不給貸款。直到現在我還沒(méi)法買(mǎi)房子，住在岳父母家。2007年10月，銀行給我發(fā)了逾期付款的通知書(shū)，我這才知道整個(gè)順馳公司都被香港陸勁集團吃下，公司停止償還貸款了。接下來(lái)，我就收到了法院傳票……
“其實(shí)，順馳在上海青浦區開(kāi)發(fā)‘藍灣公寓’小區時(shí)，剩下近10套尾盤(pán)，也是用類(lèi)似方法‘套貸’的。順馳不僅讓員工去‘套貸’，還把一些尾盤(pán)房子做了‘工抵’。所謂‘工抵’，就是開(kāi)發(fā)商付不起工程隊的款子，讓工程隊挑房子，然后房產(chǎn)公司給他做預售合同，讓工程隊拿合同去銀行貸款，拿到現金后結算工程款，多退少補�！�
開(kāi)發(fā)商：主動(dòng)申請當被告
如果順馳公司不被收購，其大規�！疤踪J”的行為還不會(huì )被發(fā)現。從事收購業(yè)務(wù)的一位人士說(shuō)：“根據我們掌握的資料，保守地說(shuō)，順馳用類(lèi)似方法‘套貸’的行為，在各地不下上百起，涉及資金上億元�！�
這里有一個(gè)典型案例：2005年7月，蘇州工業(yè)園區順馳置地有限公司與自己的員工李某訂立商品房銷(xiāo)售合同，李某購買(mǎi)“湖畔天城”小區商品房一套，總價(jià)83萬(wàn)余元。蘇州順馳公司在合同中寫(xiě)明，如果雙方出現爭執，采用仲裁方式解決爭端，而非法院判決�！胺ㄔ号袥Q必須公開(kāi)審理，仲裁則無(wú)須對外，外人也就無(wú)從得知內情�！币晃环山缛耸拷忉屍渲小皧W妙”。此后，李某拿著(zhù)買(mǎi)房合同，向中國建設銀行蘇州工業(yè)園區支行申請放貸，銀行放貸58.7萬(wàn)元。
2007年8月，蘇州順馳公司向蘇州仲裁委員會(huì )提起仲裁申請，稱(chēng)李某并未交付過(guò)購房款，“該合同訂立的目的是因申請人資金緊張，借用被申請人的名義，訂立了《房屋銷(xiāo)售合同》”“訂立該合同并不是為了買(mǎi)賣(mài)商品房，而是以合法形式掩蓋非法目的向銀行借款，故應認定為無(wú)效合同”。仲裁部門(mén)采信了蘇州順馳陳述的事實(shí)，根據合同法判定合同無(wú)效。
記者了解到，在申請仲裁前，蘇州順馳已經(jīng)為李某還清貸款，因此要把房子收回，并不惜承認自己“以合法形式掩蓋非法目的向銀行借款”。
事實(shí)上，在上海的若干起拖欠房貸案件中，順馳公司都是主動(dòng)向法院申請成為被告，要求幫助欠貸人還款，其目的就是要確認自己對房子的實(shí)際“主權”。
層出不窮：違法成本過(guò)低
復旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任華偉說(shuō)，開(kāi)發(fā)商利用員工“套貸”，其目的有二：第一，緩解資金鏈緊張，獲取眼前利益；第二，在房?jì)r(jià)上漲的心理預期下，制造房屋已經(jīng)售出的假象，達到“捂盤(pán)惜售”目的，獲取長(cháng)遠利益�！斑@些案子之所以能暴露出來(lái)，是因為開(kāi)發(fā)商的資金鏈發(fā)生了問(wèn)題。如果資金鏈不發(fā)生問(wèn)題，恐怕還暴露不了�！比A偉說(shuō)。
記者曾向這幾起拖欠房貸案件原告方的相關(guān)銀行采訪(fǎng)，銀行堅稱(chēng)當時(shí)的發(fā)票、合同都真實(shí)有效，收入證明則隱匿了員工與開(kāi)發(fā)商的關(guān)系。華偉表示：“在銀行貸款體系中，房貸業(yè)務(wù)因為有房子作抵押，壞賬率最低。銀行不怕你不還款，就怕你不貸款。銀行員工確實(shí)也無(wú)法深究其中貓膩�！�
專(zhuān)家認為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商違法成本過(guò)低，必將導致“套貸”等違規違法行為層出不窮。為此，必須嚴格行政處罰、刑事處罰力度。華偉說(shuō)：“行政主管部門(mén)必須嚴厲處理‘套貸’開(kāi)發(fā)商，并將其列入黑名單，永世不得踏入房產(chǎn)業(yè)界�！比A東政法大學(xué)刑法學(xué)副教授孫萬(wàn)懷則表示，我國刑法規定，使用虛假的經(jīng)濟合同，以非法占有為目的，詐騙銀行或者其他金融機構的貸款，可以認定為金融詐騙罪，最高法定刑為無(wú)期徒刑。
對于那些成為開(kāi)發(fā)商“棋子”的員工，專(zhuān)家認為他們雖然值得同情，其行為卻并不可取�！半m然他們是被指使、脅迫的，但也不排除一些人的確抱有與公司‘一起成長(cháng)’的幻想，也就是說(shuō)，在‘捂盤(pán)’高價(jià)出手后分一杯羹�！比A偉說(shuō)，“事實(shí)證明，他們成了最大的受害者�！睂O萬(wàn)懷表示，這些員工不僅要承擔完全的民事責任，而且事件一旦進(jìn)入刑事司法程序，可能還要承擔刑事責任，雖然按照刑法規定，他們具有從輕、減輕或免除刑事處罰的情節。(記者：楊金志、劉丹)
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