發(fā)表評論 最近半年時(shí)間，北京、上海、南京等一線(xiàn)城市已有超過(guò)40宗土地“流標”“流拍”，引起部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，而市場(chǎng)狀況一直比較平穩的合肥市、蕪湖市等二線(xiàn)城市日前也出現了“流標”“流拍”，讓不少人跌破眼鏡。
據了解，合肥日前計劃拍賣(mài)12宗土地，結果10宗“流標”、1宗“流拍”、1宗轉掛牌；蕪湖2宗土地結束掛牌準備拍賣(mài)，結果1宗“流標”、1宗“流拍”，這說(shuō)明土地“流標”“流拍”已經(jīng)呈現出向二線(xiàn)城市蔓延的趨勢。記者綜合土地、房產(chǎn)、金融等行業(yè)的專(zhuān)家觀(guān)點(diǎn)，信貸緊縮導致的開(kāi)發(fā)商資金短缺，無(wú)疑是土地“流標”“流拍”的最直接原因。
信貸緊縮 銀行放貸更加謹慎
4月25日開(kāi)始，金融機構存款準備金率上調至16%，這也是今年第3次上調存款準備金率。據央行統計，以金融機構人民幣余額為基數計算，3次上調存款準備金率相當于凍結了約6000億元資金。
“存款準備金率再次上調，被凍結在央行的資金增加了，銀行發(fā)放貸款的規模也就縮小了�！惫ど蹄y行安徽省分行副行長(cháng)朱文信說(shuō)，最近兩次上調存款準備金率相隔僅1個(gè)月，這使得一些銀行調整放貸計劃。
合肥一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負責人向記者透露，他們一個(gè)多月前就開(kāi)始向浦發(fā)銀行申請貸款，各項申請手續和資質(zhì)也都符合要求，可是錢(qián)還是貸不下來(lái)，而以前申請類(lèi)似的貸款只要半個(gè)月時(shí)間。該負責人坦言，目前房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險較大，放貸時(shí)銀行比以前更加謹慎了。
安徽中信房地產(chǎn)評估有限公司董事長(cháng)虞浩東也告訴記者，目前銀行向開(kāi)發(fā)商發(fā)放信用貸款的情況幾乎沒(méi)有了，都要求開(kāi)發(fā)商以實(shí)物作擔保，開(kāi)發(fā)商想玩“空手道”根本就行不通了。
資金短缺 開(kāi)發(fā)商拿地底氣不足
合肥市土地有償使用服務(wù)中心負責人張克旺在分析合肥12宗土地拍賣(mài)結果時(shí)認為，8宗離市區較遠，面積也偏大，而且價(jià)格也不算便宜，但市區內的“黃金”地塊也賣(mài)不出去，真正的原因可能還是開(kāi)發(fā)商資金短缺，拿地沒(méi)有底氣。
張克旺給記者算了一筆細賬，以一宗100畝的地塊為例，出讓金就將超過(guò)2億元，如果一家開(kāi)發(fā)商想參加競拍，就需要繳納至少4000萬(wàn)元保證金，而競拍的開(kāi)發(fā)商必須達到3家以上才達到拍賣(mài)條件，也就是說(shuō)要占用3家開(kāi)發(fā)商總共至少1.2億元流動(dòng)資金，這不是一個(gè)小數目。
據介紹，在掛牌出讓前，前來(lái)購買(mǎi)標書(shū)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多達100多家，來(lái)咨詢(xún)的企業(yè)就更多了。在競標拍賣(mài)的當天，人氣也很旺盛。張克旺說(shuō)，這說(shuō)明房地產(chǎn)商對市場(chǎng)的熱度不減，企業(yè)還是看好合肥的房市的。至于觀(guān)望者多、競買(mǎi)者少，主要原因還是當前房產(chǎn)商的資金限制。
房地產(chǎn)管理部門(mén)統計數據顯示，合肥房屋的空置率已經(jīng)從去年的6.6%左右下降到目前的約3%，這說(shuō)明房屋銷(xiāo)售情況并沒(méi)有出現不順暢的情況，開(kāi)發(fā)商資金回籠應該不存在問(wèn)題，但開(kāi)發(fā)商為何不拿地呢？
合肥市房地產(chǎn)管理局總工程師李慧秋一語(yǔ)道破“天機”：目前開(kāi)發(fā)商的資金自有率普遍只有25%左右，也就是說(shuō)約75%的資金都是靠銀行貸款等方式融資和買(mǎi)房者支付購房款獲得的，而當前的金融調控政策要求開(kāi)發(fā)商自有資金達到35%才能申請委托貸款�！昂芏嚅_(kāi)發(fā)商的錢(qián)只夠買(mǎi)地，在后續建設資金沒(méi)有保障的情況下，開(kāi)發(fā)商肯定不敢輕易拿地�！�
風(fēng)險加大 開(kāi)發(fā)商出手更加理性
4月初，福州融信地產(chǎn)寧愿損失7000萬(wàn)元保證金，退掉了去年9月高價(jià)拍得的一塊“黃金地”，在房地產(chǎn)業(yè)激起了千層浪；一些知名房地產(chǎn)企業(yè)也因資金周轉問(wèn)題導致項目“流產(chǎn)”，少數城市土地價(jià)格還出現了下降。這使開(kāi)發(fā)商不得不反思以前瘋狂“搶”地的行為，出手時(shí)也更加理性。
“目前許多城市房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)充滿(mǎn)了觀(guān)望的氣氛，房子賣(mài)不出去，資金就不能回籠，也就沒(méi)錢(qián)再拿地�！闭憬晃婚_(kāi)發(fā)商在參加長(cháng)江三角洲地區房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )聯(lián)系網(wǎng)第十四次會(huì )議時(shí)告訴記者，以前拿了地即使不立刻開(kāi)工，囤地也可以賺錢(qián)，但現在新政策規定囤地要收土地閑置費甚至被收回，還有可能貶值，“如果拿了地又遲遲不能開(kāi)工，無(wú)異于‘飛蛾撲火’”。
“現在很多城市的形勢都不太好，有的城市不僅房?jì)r(jià)不穩定，土地價(jià)格也在波動(dòng)，貸款又那么難，誰(shuí)還敢輕易買(mǎi)地��？”一位參加合肥土地拍賣(mài)會(huì )的開(kāi)發(fā)商無(wú)奈地說(shuō)。(記者 葛如江、何宗渝)
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