發(fā)表評論 地震，是人類(lèi)無(wú)法預測的自然災害之一。許多自然災害，特別是等級高、強度大的自然災害發(fā)生之后，常常會(huì )誘發(fā)出一連串的其他災害接連發(fā)生，這種現象被稱(chēng)為是“災害鏈”。災害鏈中最早發(fā)生并起作用的災害稱(chēng)為原生災害；而由原生災害所誘導出來(lái)的災害則稱(chēng)為“次生災害”。
盡管從科學(xué)的角度，次生災害與某一行業(yè)的發(fā)展趨勢沒(méi)有直接的因果關(guān)系，但不可否認的是，此次四川汶川大地震的震波已經(jīng)跨越了自然現象，給整個(gè)中國房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了可能致命的沖擊。
在四川汶川大地震發(fā)生14天之后，鳳凰衛視在節目里赫然發(fā)出了“汶川地震，震垮中國樓市”？的驚人質(zhì)問(wèn)。這句質(zhì)問(wèn)就像是捅破了一張窗戶(hù)紙，令一直以來(lái)隱藏在眾多業(yè)界人士心中的擔憂(yōu)和不安曝光在所有人面前。
四川汶川大地震究竟會(huì )給原本就危機重重的中國房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)怎樣的“次生災害”？或許今天的這些話(huà)題最終會(huì )被證明僅僅只是猜想而已，但如同緊急疏散演習一樣，有預警、有準備，中國房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)才能更“抗震”。
“次生災害”猜想一：震后災區土地受“冷落”？
近年來(lái)，成都、重慶地區已經(jīng)成為了全國品牌開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)拿地的城市，尤其是這一次在地震中受災較為嚴重的成都。據記者了解，就在地震發(fā)生的同一時(shí)刻，合生創(chuàng )展的高層們正在從成都前往都江堰視察項目的路上。而龍湖地產(chǎn)在地震后也迅速趕到成都和都江堰，了解項目和未開(kāi)發(fā)土地的情況。
如果不是四川汶川大地震，包括成都在內的川西眾多二線(xiàn)城市很可能還會(huì )像去年那樣，“地王”頻生。然而，正如中國社科院金融研究所研究員易憲容指出的，地震之后，成渝地區的房地產(chǎn)公司股價(jià)迅速下跌，一些全國性房地產(chǎn)公司股價(jià)也出現波動(dòng)。在這樣的情況下，這些房地產(chǎn)企業(yè)手中持有的大量土地能否開(kāi)發(fā)存在巨大疑問(wèn)。而在其看來(lái)，這次四川汶川大地震很可能會(huì )使受災區域幾年之內不會(huì )出現商品化住房市場(chǎng)，包括外地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、住房投資者都會(huì )逐漸退出，使土地和住房需求迅速出現雙降局面。
沒(méi)有了住房需求的支撐，開(kāi)發(fā)商手中的土地何時(shí)收回投入自然也就面臨著(zhù)極大的不確定性；甚至可以說(shuō)，這樣的變故很可能會(huì )讓一部分在成渝地區拿地的開(kāi)發(fā)商損失慘重。而對于那些尚未進(jìn)入或正在準備進(jìn)入成渝地區的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這樣的局面勢必會(huì )令其重新考慮拿地計劃，緩一步再說(shuō)。
值得關(guān)注的是，今年以來(lái)，全國“拍地”形勢一片黯淡。據不完全統計，1-3月，全國“流拍”土地多達40余宗。而來(lái)自國土資源部5月初發(fā)布的最新數字則顯示，今年第一季度，中國主要城市地價(jià)漲幅明顯回落，部分城市甚至出現負增長(cháng)和零增長(cháng)；其中，成都的綜合地價(jià)水平的負增長(cháng)率是0.57%。在此背景下，包括成都、重慶等地震受災地區未來(lái)地塊“招拍掛”前景不容樂(lè )觀(guān)。
“次生災害”猜想二：全國房?jì)r(jià)直降三成？
“在四川汶川大地震和宏觀(guān)調控的疊加效應之下，全國房?jì)r(jià)下降幅度將在35%左右�！闭鸷蟛痪�，一篇發(fā)表在《南方都市報》上的文章立即引起了房地產(chǎn)業(yè)界的高度關(guān)注�！八拇ㄣ氪ù蟮卣饘⒊蔀榇驂悍�?jì)r(jià)的強音”、“地震拉長(cháng)中國樓市低迷期”……諸如此類(lèi)的言論開(kāi)始不斷涌現。
一位網(wǎng)友在博客里這樣寫(xiě)到，“這次地震對房地產(chǎn)的影響將從成都開(kāi)始向全國蔓延。人們開(kāi)始重新審視生活的意義：是為房子生存，還是因為有房子可以更好地生存！我們不能把房子作為一生的追求目標，你會(huì )發(fā)現，在地震面前，這個(gè)追求已經(jīng)毫無(wú)意義”。
不可否認，正如這位網(wǎng)友所想到的，四川汶川大地震將改變相當一部分人的價(jià)值觀(guān)，從而使他們的置業(yè)觀(guān)發(fā)生變化。但更為重要的是，在全國樓市已經(jīng)持續低迷近半年，業(yè)界正翹首盼望回暖的關(guān)鍵時(shí)刻,四川汶川大地震顯然震碎了開(kāi)發(fā)商們的美夢(mèng)。據網(wǎng)上的一項調查顯示，地震發(fā)生后有85%的網(wǎng)友改變了原來(lái)的購房計劃。
樓市觀(guān)望氛圍因地震正在加重。無(wú)論是支持“震后房?jì)r(jià)要上漲”的網(wǎng)友，還是“震后房?jì)r(jià)會(huì )下跌”的網(wǎng)友，似乎都將選擇繼續觀(guān)望。而地震帶給樓市的影響究竟是否像一些專(zhuān)家所認為的只是暫時(shí)性的，尚不得而知。但已經(jīng)有相當一部分業(yè)內人士認為，對于全國樓市而言，地震的巨大負面影響(包括心理)將使部分購房者暫緩入市，從而使原本就低迷的市場(chǎng)更加下滑，全國房?jì)r(jià)盤(pán)整甚至下跌的可能性增大。而在高盛的研究報告中，更是明顯地指出，“中國房地產(chǎn)價(jià)格將從去年的平均水平回落15%至20%”。
“次生災害”猜想三：房產(chǎn)險成淡市促銷(xiāo)新招？
四川汶川大地震造成了災區眾多房屋倒塌和損壞，其中包括一些新建的商品房住宅。這些倒塌或損壞的商品房不僅讓購房者開(kāi)始關(guān)注房屋的安全性和抗震能力，同時(shí)也讓購房者開(kāi)始思考一個(gè)更現實(shí)的問(wèn)題——如何給自己的房屋配上一把“尚方寶劍”，讓自己的財富在類(lèi)似地震之類(lèi)的重大災害面前不受損失。
在此之下，房產(chǎn)險漸漸浮出水面，成為業(yè)界和購房者關(guān)注的新目標。而有業(yè)內人士更是認為，四川汶川大地震給了開(kāi)發(fā)商一個(gè)絕佳的促銷(xiāo)契機，如果將房產(chǎn)險作為一種購房?jì)?yōu)惠使用到銷(xiāo)售中，相信會(huì )對成交量帶來(lái)一定的刺激。
而據記者了解，已經(jīng)有一些品牌地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始醞釀“房產(chǎn)險促銷(xiāo)”策略，希望借此緩解長(cháng)久以來(lái)不斷增強的銷(xiāo)售壓力。那么，房產(chǎn)險真的會(huì )產(chǎn)生開(kāi)發(fā)商預想的魅力嗎？
事實(shí)上，目前購房者在買(mǎi)房時(shí)都會(huì )有一個(gè)房貸險。對于需要貸款的購房者來(lái)說(shuō)，銀行都會(huì )建議購房者向保險公司購買(mǎi)房貸保險，以彌補房屋損失、人身傷亡發(fā)生后，因購房者無(wú)力還款導致銀行出現的風(fēng)險和損失。從實(shí)際意義上說(shuō)，房貸險更多的還是在保護銀行的利益，對于購房者遭遇的損失卻沒(méi)有相應的補償。
而另一個(gè)重點(diǎn)在于，根據我國保險業(yè)通行的《個(gè)人貸款抵押房屋保險條款》，由“地震或地震次生原因”所造成保險財產(chǎn)的損失，保險公司并不承擔賠償責任。這就意味著(zhù)，在地震面前，房貸險也就失去了意義。
盡管發(fā)生像四川汶川大地震這樣的嚴重災害是偶然事件，但其強大的破壞力已經(jīng)在購房者心中投下了陰影。因此，如果能在房貸險之外，給購房者提供相關(guān)保險產(chǎn)品，房產(chǎn)的吸引力無(wú)疑是被極大提升的。據悉，由于地震屬于巨災型風(fēng)險，一般的財產(chǎn)險保險條款中均把該風(fēng)險列為除外責任。因此，保險公司一般把地震保險作為附加險產(chǎn)品進(jìn)行開(kāi)發(fā)。投保人只有在投保了普通財產(chǎn)險的同時(shí)額外投保地震保險，對于地震造成的財產(chǎn)損失才能由保險公司進(jìn)行賠付。
對于企業(yè)或者投保人而言，投保附加險產(chǎn)品意味著(zhù)企業(yè)的保險費用進(jìn)一步提高。因此，有業(yè)內人士認為，在目前金融環(huán)境持續嚴峻，開(kāi)發(fā)商資金鏈緊繃的情況下，即便有開(kāi)發(fā)商開(kāi)始“打”房產(chǎn)險促銷(xiāo)的主意，絕大多數也應該是那些大企業(yè)或品牌企業(yè)。
“次生災害”猜想四：“退房熱”震后引發(fā)小高潮？
自年初以來(lái)，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂潮涌不斷。轟轟烈烈的“降價(jià)潮”還未消減，熱熱鬧鬧的“退房潮”就緊跟而來(lái)，從珠三角的廣州、深圳，到長(cháng)三角的上海、蘇州，再到環(huán)渤海的北京，退房成為比買(mǎi)房更積極的事。
記者在北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)上的期房退房公示里看到，竟然有整整95頁(yè)1421條退房信息掛在網(wǎng)上，其中不少項目的退房次數都超過(guò)了百次，個(gè)別甚至高達到480多次。
這一次，購房者的退房決心前所未有的堅定。面對低迷且混亂的樓市，購房者的信心日漸減弱，甚至寧愿犧牲數萬(wàn)元支付違約金也要退房。有業(yè)內人士將這場(chǎng)“退房潮”的誘因歸于去年執行的第二套房貸政策，認為正是在這一政策的引導下，購房者開(kāi)始松動(dòng)。據統計顯示，在去年“十一”期間，北京因新政策引發(fā)的退單率達到了8%。
萬(wàn)科地產(chǎn)在去年年底大肆降價(jià)的行為以及今年央行的持續加息，則像是火上澆油，令“退房潮”一浪高過(guò)了一浪。事實(shí)上，目前“撐”不住的項目已經(jīng)越來(lái)越多，促銷(xiāo)降價(jià)已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)不爭的事實(shí)。而這樣的局勢，從不少開(kāi)發(fā)商紛紛考慮“如何在降價(jià)后不讓已經(jīng)購房的業(yè)主找麻煩”中可見(jiàn)一斑。
自住型購房者不買(mǎi)賬、中小投資者也開(kāi)始紛紛撤離，“退房潮”就這樣愈演愈烈。而這一次的四川汶川大地震或將給“退房潮”的繼續蔓延，產(chǎn)生推波助瀾的作用。畢竟，這更讓購房者看到了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性，面對地震帶給房地產(chǎn)行業(yè)的諸多負面影響，購房者“再等等看”的心理勢必會(huì )再度高漲。
“次生災害”猜想五：拒買(mǎi)萬(wàn)科房 老大地位不保？
四川汶川大地震后的抗震救災工作造就了一批中國企業(yè)，同時(shí)也讓一批企業(yè)成為眾矢之的，萬(wàn)科地產(chǎn)目前來(lái)看顯然屬于后者之列。應該說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)在此次國難之時(shí)表現出來(lái)的社會(huì )責任感，讓國人對這個(gè)以往多和“暴利”、“無(wú)良”相聯(lián)系的行業(yè)大為改觀(guān)。
原本四川汶川大地震應該成為萬(wàn)科——這個(gè)中國房地產(chǎn)行業(yè)的“龍頭老大”繼續發(fā)揮老大風(fēng)范的時(shí)刻，但卻因為王石——萬(wàn)科地產(chǎn)的領(lǐng)軍者某些不合時(shí)宜的話(huà)而形象大毀。
萬(wàn)科“捐款門(mén)”事件爆發(fā)后，萬(wàn)科地產(chǎn)的股價(jià)一路下滑，直至跌停。已經(jīng)有網(wǎng)友開(kāi)始表示，不會(huì )去買(mǎi)萬(wàn)科的房子。而一旦這樣的表態(tài)形成氣候，無(wú)疑對萬(wàn)科來(lái)說(shuō)是一次更致命的打擊。此前，萬(wàn)科地產(chǎn)旗下項目全線(xiàn)降價(jià)，在刺激銷(xiāo)售的同時(shí)也帶來(lái)了退房麻煩。為了維護品牌形象，萬(wàn)科也是采取了低調補償的策略才得以平息。
如今，簡(jiǎn)單的補償顯然于事無(wú)補。種種跡象看來(lái)，盡管萬(wàn)科已經(jīng)表示將在未來(lái)3-5年投入1億元無(wú)償用于災后重建，卻并未換來(lái)大眾的諒解。而相信這樣的負面影響將在未來(lái)很長(cháng)一段時(shí)間困擾著(zhù)萬(wàn)科地產(chǎn)，無(wú)論是在企業(yè)品牌，還是業(yè)務(wù)拓展上。
目前，萬(wàn)科地產(chǎn)是中國內地房地產(chǎn)行業(yè)排名第一的地產(chǎn)企業(yè)。根據萬(wàn)科今年的年報顯示，2007年公司實(shí)現營(yíng)業(yè)收入為355.3億元，凈利潤48.4億元，分別同比增長(cháng)98.3%和110.8%。這樣傲人的業(yè)績(jì)是否能再次出現在2008年的年報里已經(jīng)不得而知。而在萬(wàn)科地產(chǎn)經(jīng)歷企業(yè)形象重創(chuàng )后，包括中海地產(chǎn)、合生創(chuàng )展、保利地產(chǎn)這些位列中國百強企業(yè)前列的房地產(chǎn)公司，趕超萬(wàn)科、成為新一任“龍頭老大”的可能性將大大提高。畢竟，在強者與強者的競爭中，一旦出現失誤，“第一”就會(huì )拱手讓人。(記者 仰靜)
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