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　　外資推動(dòng)，中型規模，特色突出，規�！翱s水”……這一系列關(guān)鍵詞，或許能讓正飽嘗資金饑渴的內地房企找到一片屬于自己的“綠洲”。其中和外資合作是把“雙刃劍”。在外資伙伴的推動(dòng)，乃至追逼下，融資急迫的開(kāi)發(fā)商不得不強行“縮水”上市。

　　規�？s水 或許難以避免

　　自恒大地產(chǎn)IPO擱置后，內地房地產(chǎn)企業(yè)的海外上市似乎“疑無(wú)路”。在巨大的資金壓力下和外資伙伴的推動(dòng)下，不少開(kāi)發(fā)商始終尋找“柳暗花明”的機會(huì )。河南的建業(yè)地產(chǎn)啟動(dòng)上市程序，以及廈門(mén)的寶龍集團傳出上市消息，讓內地房企看到了重新打開(kāi)海外資本市場(chǎng)大門(mén)的一線(xiàn)生機。

　　與恒大地產(chǎn)等內地房企動(dòng)輒10多億美元的融資規模不同，這兩家企業(yè)不約而同地采取了降低身價(jià)的手法。有消息聲稱(chēng)，資產(chǎn)高達70億元的建業(yè)地產(chǎn)，其融資規模僅逾2億美元，較之前透露的融資規�！翱s水”不少。而名下物業(yè)資產(chǎn)估值在500億元上下的寶龍集團，據傳融資規模也只有約3億美元。有分析師指出，近期市況波動(dòng)，加上宏觀(guān)經(jīng)濟和地震等諸項因素影響，內地房地產(chǎn)股票總體仍不被看好，調低的標準與幅度是與市場(chǎng)情況相適應的，這也有助于企業(yè)增加投資吸引力。

　　此外，建業(yè)地產(chǎn)的底氣在于，作為一家區域性房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，其對當地市場(chǎng)的專(zhuān)注頗受投資者青睞。建業(yè)地產(chǎn)當家人胡葆森在談及企業(yè)未來(lái)發(fā)展策略時(shí)曾一再強調，IPO上市之后仍將以河南作為發(fā)展基地，“以鄭州為中心，圍繞該地的300公里半徑范圍，將會(huì )是公司長(cháng)遠發(fā)展的目標所在地�！倍鴮汖埣瘓F成功引入私募基金，以及將商業(yè)地產(chǎn)項目作為賣(mài)點(diǎn)，也似乎為其將來(lái)IPO的成功增添了幾分勝算。

　　建業(yè)樣本 勝在專(zhuān)注當地市場(chǎng)

　　作為今年首個(gè)有望成功登陸港股市場(chǎng)的內地房地產(chǎn)企業(yè)，建業(yè)地產(chǎn)無(wú)論是過(guò)去還是未來(lái)，皆強調專(zhuān)注于本地開(kāi)發(fā)。根據其招股書(shū)說(shuō)明，建業(yè)地產(chǎn)目前在河南省擁有43個(gè)開(kāi)發(fā)項目，已實(shí)質(zhì)性擁有的土地儲備建筑面積約480萬(wàn)平方米。建業(yè)地產(chǎn)CEO兼執行董事王天也表示，公司將力爭成為河南省當地最大的房地產(chǎn)發(fā)展商。

　　對于河南省房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景，建業(yè)地產(chǎn)的當家人胡葆森樂(lè )觀(guān)表示，河南省的城市化率遠遠低于全國平均水平，這對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，仍然有著(zhù)較大的發(fā)展空間。針對目前出現的許多城市房產(chǎn)價(jià)格回落的情況，胡葆森解釋說(shuō)：“河南省的情況不太一樣，自住需求高達98%以上，而且在今年一季度，從當地的成交價(jià)格和面積來(lái)看，仍然在平穩上升，因此不會(huì )出現降價(jià)行為�！�

　　一位投行人士介紹，專(zhuān)注于當地市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，通常會(huì )擁有較強的競爭力和人脈資源，在未來(lái)發(fā)展項目上顯得較有勝算�！岸�且，那些在全國開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)幾乎沒(méi)有了，對于投行來(lái)說(shuō)，區域性的領(lǐng)頭型企業(yè)也不失為好的選擇�！�

　　關(guān)于在當地市場(chǎng)競爭力的體現，胡葆森非常樂(lè )觀(guān)。以目前市場(chǎng)最為關(guān)心的企業(yè)信貸問(wèn)題為例，胡葆森指出，正是基于公司在當地的良好關(guān)系和表現，目前建業(yè)地產(chǎn)在省城的貸款標準采取的是基準利率，與一些房企只能獲取上浮利率的貸款相比，有著(zhù)顯而易見(jiàn)的優(yōu)勢�！澳壳昂幽鲜∫殉霈F了不少兼并機會(huì )，對于建業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，IPO將有助于順利把握兼并機遇，從而完成收購�！�

　　寶龍經(jīng)驗 引入私募+商業(yè)地產(chǎn)

　　而對于一直低調運作的廈門(mén)寶龍集團來(lái)說(shuō)，引入美國一家私募基金的做法，意味著(zhù)其上市步伐明顯加大。據了解，在獲取2億美元的注資之后，寶龍集團將在二、三線(xiàn)城市以每年獲取5至6個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項目的速度快速擴張，并爭取將旗下的商業(yè)地產(chǎn)打包上市。

　　與大部分赴港上市的內地房企情況不同，據了解，寶龍集團僅是將運作成熟的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市，其未來(lái)定位并非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而是運營(yíng)商。據公開(kāi)資料顯示，該公司的開(kāi)發(fā)模式是：除了將少部分面積出售之外，大部分項目均采取持有運營(yíng)的方式。經(jīng)歷了10多年的開(kāi)發(fā)累積之后，寶龍集團名下已經(jīng)擁有商業(yè)地產(chǎn)面積350多萬(wàn)平方米。而在引入私募基金之后，預計更可以達到600萬(wàn)平方米。

　　有業(yè)內人士認為，從寶龍集團的項目操作來(lái)看，由于地理位置通常較為理想，商業(yè)項目升值很快。將運作成熟的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)打包上市，而且是多個(gè)成熟項目，會(huì )具有很大的投資吸引力。

　　寶龍集團董事局主席、總裁許健康早先曾經(jīng)透露，在未來(lái)3至5年內，寶龍集團每年將新增城市中心地帶項目5至6個(gè)。如果該企業(yè)赴港上市成功，將成為第一個(gè)真正意義上的內地商業(yè)地產(chǎn)上市企業(yè)。(唐文祺)