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　　融資難 房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的痛

　　關(guān)于山西省房地產(chǎn)資金鏈情況的調查

　　很顯然，當前的房地產(chǎn)行業(yè)正呈現出“微妙”的態(tài)勢。經(jīng)過(guò)多年的改革與發(fā)展后，房地產(chǎn)行業(yè)深層次的矛盾逐漸顯現出來(lái)。其中，房地產(chǎn)行業(yè)的“資金鏈”問(wèn)題，今年更是被炒得火熱。記者日前到山西省采訪(fǎng)，雖然山西省房地產(chǎn)行業(yè)相較于深圳、長(cháng)三角、珠三角而言，并非在風(fēng)口浪尖上，但記者在繁忙的煤都里也找到了些許答案。

　　“資金肯定是有些緊張”

　　據中國人民銀行太原中心支行7月9日發(fā)布的數據顯示，截至2008年5月末，山西省房地產(chǎn)貸款余額為226.25億元，較2007年同期減少18.96億元，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額75.82億元，較2007年同期減少6.71億元。

　　業(yè)內人士對此分析認為，目前，山西省的房地產(chǎn)市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃厚，同時(shí)，金融機構對信貸投放較為謹慎，使得房地產(chǎn)貸款余額有所下降。但從總體運行情況來(lái)看，山西省房地產(chǎn)貸款余額整體運行平穩，說(shuō)明房地產(chǎn)金融宏觀(guān)調控的效應正逐步顯現。

　　“資金鏈斷了，我認為這個(gè)提法不確切。宏觀(guān)調控是結構性的調整，資金鏈不可能從整體上斷了，無(wú)非是一些中小房地產(chǎn)企業(yè)在一些項目上受到了影響。資金緊張的現象肯定是有的�！鞭r行山西省分行房貸處副處長(cháng)康巍告訴記者。

　　中保地產(chǎn)是山西土生土長(cháng)的房地產(chǎn)企業(yè)，總經(jīng)理趙增貴告訴記者：“影響當然是有的。我們公司目前正開(kāi)發(fā)的一個(gè)19萬(wàn)平方米的小區就沒(méi)有申請到開(kāi)發(fā)貸款，當然，這并不能全歸咎于銀行，在如今的宏觀(guān)調控形勢下，各個(gè)環(huán)節、各個(gè)部門(mén)都卡得嚴。即使這個(gè)項目封頂后，也很難貸款買(mǎi)地做下一個(gè)樓盤(pán)，斷頓至少一年時(shí)間�！�

　　建行晉中市住房城市建設支行行長(cháng)賈中毅對房地產(chǎn)信貸情況可以說(shuō)是了如指掌，他給記者細數了一下這幾年建行在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款上的情況。他說(shuō)，在山西，2007年末，建行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額15.1820億元，比年初下降3623萬(wàn)元；2008年6月末，余額為13.3294億元，比年初下降了1.8527億元；在2003年至2007年5年間，貸款余額新增除2006年為3.7881億元外，其余年度均為下降走勢。

　　賈中毅分析認為，從住房城市建設支行的實(shí)際來(lái)看，目前的主要問(wèn)題有兩個(gè)，一是受?chē)�家宏觀(guān)調控政策及產(chǎn)業(yè)政策的影響，以及貸款規模約束，貸款新增乏力，貸款總量徘徊不前，投放呈逐年下降態(tài)勢；二是當前緊縮的信貸政策與旺盛的信貸需求存在矛盾。目前，儲備的待審批項目及待投放項目較多，經(jīng)統計，今后兩年內有近30億元的需求，去年已審批尚未投放的有7350萬(wàn)元，從2008年綜合經(jīng)營(yíng)計劃來(lái)看，今年總行并未給單獨下達計劃，這將導致今年的貸款投入只能從到期貸款及退出客戶(hù)中予以解決。

　　眾所周知，面對過(guò)熱且弊端凸顯的房地產(chǎn)行業(yè)，國家的宏觀(guān)調控政策不斷推出。首先，央行采取了緊縮的貨幣政策，連續提高存款準備金率，控制信貸資金的投入，防止市場(chǎng)資金流動(dòng)性過(guò)剩等手段；加上嚴厲的房地產(chǎn)信貸調控措施，包括提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目資金占比、禁止別墅類(lèi)高檔住宅項目的支持、控制寫(xiě)字樓及商業(yè)用房項目支持以及不得向“圈地”、“囤地”的開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款等一系列措施，使開(kāi)發(fā)企業(yè)從銀行獲取貸款十分困難。其次，國家出臺清算開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅、土地出讓實(shí)行“招拍掛”，加上近兩年鋼材、水泥等建筑材料和市場(chǎng)勞動(dòng)力成本的大幅上升，都使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤降低，自籌資金中的利潤再投資減少。三是去年以來(lái)股市持續低迷，同時(shí)證監會(huì )也放緩了批準企業(yè)上市的步伐，特別是出臺了嚴禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)上市圈錢(qián)來(lái)買(mǎi)地，囤地的行為，使得開(kāi)發(fā)企業(yè)股權融資困難。同時(shí)，銀監會(huì )叫停為企業(yè)發(fā)行債券作為擔保對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更是雪上加霜。四是嚴格的商品房預售制度和銀行數次提高貸款利率，提高購買(mǎi)第二套住房者的首付款等措施，使開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得的預售款大大減少。五是自去年以來(lái)受宏觀(guān)調控影響，房市普遍較為低迷，成交量萎縮，市場(chǎng)觀(guān)望氣息濃厚，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金回籠較少，資金無(wú)法按預期實(shí)現周轉。六是國家出臺了未出讓合同約定繳清全部土地出讓價(jià)款的不得按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放國有建設用地使用權證書(shū)的規定，使開(kāi)發(fā)企業(yè)再也無(wú)法拖欠土地出讓金。

　　雖然不斷出臺的政策使房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈趨于緊張，但毫無(wú)疑問(wèn)的是，這將使房地產(chǎn)行業(yè)逐步過(guò)渡到一個(gè)新的更加理性的運行期。

　　銀行業(yè)要優(yōu)中選優(yōu)

　　這次在山西采訪(fǎng)，記者深切感受到目前商業(yè)銀行對于房地產(chǎn)信貸不僅紛紛提高了門(mén)檻，而且更加小心謹慎�！�

　　康巍告訴記者，今年的信貸規模較往年有縮減，銀行也對企業(yè)提高了準入標準。以前，準入項目標準最低是3萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)企業(yè)所有者權益是1000萬(wàn)元人民幣�，F在提高到5萬(wàn)平方米和5000萬(wàn)元人民幣。因此，不少中小開(kāi)發(fā)商或原積累不足的開(kāi)發(fā)商，就很難達到這個(gè)條件。在現有的信貸規�？刂葡�，我們當然要優(yōu)中選優(yōu)，將有限的資源用到更好的企業(yè)上。此外，在投放標準上，我們要求企業(yè)必須四證齊全。針對實(shí)力不強的房地產(chǎn)企業(yè)，行里內部規定，資本金要求40%至50%，如果是百強企業(yè)可按國家規定的35%。

　　顯然，國家對房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調控使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景微妙、資金鏈日趨緊張，從而使得商業(yè)銀行都采取了極其審慎的態(tài)度。

　　賈中毅有著(zhù)與康巍差不多的想法。他認為，現在最重要的是要密切關(guān)注政策變化，加強調研監測，高度警惕房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的風(fēng)險。在綜合分析的前提下，判斷信貸支持的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈情況，區分不同情況做出“積極支持”、“維系關(guān)系”，還是“果斷退出”的選擇。同時(shí)，還要嚴格實(shí)行封閉管理，保障存量項目貸款的資金安全。此外，還要嚴格貸款準入標準，明確市場(chǎng)目標，降低房地產(chǎn)企業(yè)違約風(fēng)險。對于那些資質(zhì)低、負債率高、成長(cháng)性不明朗的企業(yè)一定要排除在外。要將有限的資源投向綜合實(shí)力強，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)好，在市場(chǎng)波動(dòng)中抗風(fēng)險能力強的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)。

　　客戶(hù)選擇方面，賈中毅說(shuō)，我們對房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行名單制管理，貸款投向重點(diǎn)是：優(yōu)先支持資質(zhì)等級高，信用良好，信用等級A(含)的客戶(hù)，綜合實(shí)力強的房地產(chǎn)企業(yè)；積極支持滿(mǎn)足中等收入家庭需要的普通商品住房項目；積極介入經(jīng)濟適用住房、限價(jià)房等保障性住房項目，逐步增加保障房貸款占比。