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　　“2008年，一些地產(chǎn)高管已經(jīng)落馬；2009年，更多的高管即將落馬�！边@句話(huà)近日在地產(chǎn)圈內悄悄流行。

　　在去年以來(lái)的樓市寒冬中，萬(wàn)達集團顯然不是受沖擊最大的房企，所以市場(chǎng)一向視其為“最穩開(kāi)發(fā)商”。然而這個(gè)“最穩開(kāi)發(fā)商”近期也傳出了一些不那么“穩”的消息：萬(wàn)達北京公司總經(jīng)理胡章鴻和集團總裁助理邢文明已經(jīng)離職。昨日，萬(wàn)達集團企業(yè)文化部的工作人員證實(shí)了該消息，但拒絕透露兩人離職的具體原因。

　　這是最近3個(gè)月里第二起萬(wàn)達高管離職事件。就在兩個(gè)月前，集團副總裁羅忻剛剛離開(kāi)了供職多年的萬(wàn)達。坊間傳言，上述高管們離職是因為壓力過(guò)大。萬(wàn)達集團內部一位不愿意透露姓名的高管更進(jìn)一步介紹，他們離職的原因與業(yè)績(jì)不佳有關(guān)。

　　或與業(yè)績(jì)不佳有關(guān)

　　胡、邢二人的離職，讓北京地產(chǎn)圈的很多人都感到驚訝�！叭f(wàn)達不是要在北京開(kāi)8家店嗎？這兩人怎么會(huì )離職呢？”

　　去年12月20日，萬(wàn)達北京公司開(kāi)發(fā)的10萬(wàn)平方米經(jīng)營(yíng)面積的石景山萬(wàn)達廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)。和北京CBD的萬(wàn)達廣場(chǎng)一起，實(shí)現了“一條長(cháng)安街，兩個(gè)萬(wàn)達廣場(chǎng)”的布局，成功吸引了10萬(wàn)人次的客流量。

　　擔任北京公司總經(jīng)理的胡章鴻貌似干得不錯，為何仍然會(huì )因業(yè)績(jì)不佳而下課？

　　知情人士介紹，導致胡章鴻離職的直接原因，是萬(wàn)達北京分公司開(kāi)發(fā)的石景山項目賣(mài)得不好。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統計數據顯示，早在去年3月5日就領(lǐng)到預售許可證的石景山項目，銷(xiāo)售業(yè)績(jì)并不理想�？偣�795套寫(xiě)字樓，截至昨日只賣(mài)了163套。611套酒店房中，仍有170多套未能賣(mài)出。

　　北京商業(yè)地產(chǎn)界人士盧海濤說(shuō)，萬(wàn)達在北京的項目，大部分都是投資者購買(mǎi)，真正自用的買(mǎi)家相對較少。他認為，萬(wàn)達石景山項目之所以賣(mài)得不好，固然與石景山所處的區域不是傳統的商務(wù)區有關(guān)，但更為主要的因素還是北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體走勢不佳。2008年，北京寫(xiě)字樓成交100萬(wàn)平方米，較2007年200多萬(wàn)平方米的需求急劇走低，也低于全年150萬(wàn)平方米的供給。

　　不依賴(lài)經(jīng)營(yíng)商業(yè)賺錢(qián)

　　“業(yè)績(jì)不好，并不是指經(jīng)營(yíng)得不好，而是物業(yè)銷(xiāo)售得不好�！鄙鲜霾辉敢馔嘎缎彰�的萬(wàn)達高管說(shuō)。

　　據他介紹，表面上以開(kāi)發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)贏(yíng)利的萬(wàn)達集團，其實(shí)并不靠經(jīng)營(yíng)商業(yè)賺錢(qián)。尤其是商業(yè)地產(chǎn)的投資回收周期長(cháng)達8～10年，僅僅依靠租金回報賺錢(qián)，顯然不符合集團的利益。

　　真正給萬(wàn)達創(chuàng )造經(jīng)濟效益的，還是開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售房地產(chǎn)。在國內，萬(wàn)達是數一數二的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，大部分開(kāi)發(fā)的商業(yè)廣場(chǎng)都能成功經(jīng)營(yíng)，并且與周邊的其他商場(chǎng)一起營(yíng)造新的商業(yè)圈。因此有眾多欣賞萬(wàn)達的商業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的地方政府。尤其是萬(wàn)達還能協(xié)助引入類(lèi)似沃爾瑪、麥當勞之類(lèi)的世界500強企業(yè)，這些地方政府因此格外熱情，主動(dòng)邀請萬(wàn)達到當地開(kāi)發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)，并給予極為優(yōu)惠的招商條件。

　　這些優(yōu)惠條件之一，便是萬(wàn)達往往能以較低的價(jià)格拍得開(kāi)發(fā)用地。萬(wàn)達在這些土地上建造的并不只有只租不賣(mài)的大型商業(yè)廣場(chǎng)，還包括商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、公寓、酒店在內的城市綜合體。商場(chǎng)雖然不賣(mài)，但是寫(xiě)字樓、公寓和酒店卻通常是高價(jià)出售的，而僅靠這一部分的項目銷(xiāo)售，萬(wàn)達就能收回相當一部分投資。但在目前的形勢下，萬(wàn)達這種靠大型商場(chǎng)帶動(dòng)地產(chǎn)銷(xiāo)售的模式也將面臨嚴峻考驗。

　　地產(chǎn)高管坐上“火山口”

　　自去年12月初，杭州萬(wàn)科更換總經(jīng)理開(kāi)始，短短一個(gè)月內，合生、金地、中海、奧園等地產(chǎn)龍頭企業(yè)相繼更換了地方“大員”，一些優(yōu)秀的高管被“挖角”，另一些則無(wú)奈地離開(kāi)。如今，連被地產(chǎn)業(yè)內譽(yù)為“最穩開(kāi)發(fā)商”的大連萬(wàn)達，也開(kāi)始著(zhù)手更換一線(xiàn)城市的高管。

　　面對市場(chǎng)嚴峻形勢的開(kāi)發(fā)商高管們正集體坐上“火山口”。此前，王石曾預測，2009年的中國樓市將比2008年更為嚴峻。北京華遠集團總裁任志強認為，今年會(huì )出現大量的爛尾樓。等待地產(chǎn)高管們的未來(lái)可能將更加艱難。(楊羚強)

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