進(jìn)入2007年，股市一直一路飄紅，股民的數量也在不斷飚升。就在人們更多關(guān)注股市的同時(shí)，眾多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商卻紛紛涉足土地一級開(kāi)發(fā)。一時(shí)之間，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始鐘情于土地一級開(kāi)發(fā)，其熱情并不壓于人們對股市的鐘愛(ài)。今年以來(lái)，無(wú)論是中信在郫縣5平方公里的土地整理，還是攀成鋼的3000畝東方正紅，他們都聘請了國內外知名的土地策劃機構來(lái)進(jìn)行土地規劃和營(yíng)銷(xiāo)策劃，并高調推出市場(chǎng)。土地一級開(kāi)發(fā)儼然已經(jīng)成為當下成都樓市的一個(gè)熱門(mén)話(huà)題�；谶@樣的市場(chǎng)現象，人們不禁要問(wèn)：這些巨頭紛紛涉足土地一級開(kāi)發(fā)究竟圖啥？
聚焦
成都土地一級開(kāi)發(fā)風(fēng)生水起
事實(shí)上，除了高調入市的中信和東方正紅以外，加入土地一級開(kāi)發(fā)這一行列的遠不止這兩家。以占地數千畝的“東方新城”為例，前年萬(wàn)科拿下666畝城東“亞地王”便屬于該板塊完成一級土地開(kāi)發(fā)規劃后的一期地塊，由此才有了“魅力之城”的誕生；2007年1月，中新集團與郫縣政府簽訂合作開(kāi)發(fā)協(xié)議，將共同開(kāi)發(fā)位于成都市郫縣犀浦鎮一塊地皮的一級土地開(kāi)發(fā)項目；同月，中新集團又與成都中泰交通建設發(fā)展有限公司簽訂協(xié)議，合作開(kāi)發(fā)成都溫江新城區項目。此外，據業(yè)內相關(guān)人士透露，花樣年在蒲江有3000畝的土地一級開(kāi)發(fā)項目；保龍集團也與在金堂也有大約3000畝的土地整理項目；而在成都盤(pán)踞已久的陽(yáng)光100也在城東進(jìn)行著(zhù)數千畝的土地整理。
可以看出，土地交易市場(chǎng)化實(shí)施后，開(kāi)發(fā)商越來(lái)越重視土地一級開(kāi)發(fā)。不僅越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商涉足到這一行列，他們還紛紛聘請國內外知名機構進(jìn)行規劃和營(yíng)銷(xiāo)。據了解，中信在郫縣的土地一級開(kāi)發(fā)，專(zhuān)門(mén)聘請了國際一流的設計公司美國RDLF( RDLF Associates Limited)、澳大利亞五貝(W&B)國際設計有限公司、美國凱斯設計有限公司(KAS Design Company )、法國歐博(AUBE)建筑與城市規劃設計公司來(lái)?yè)V郫縣東南部新城項目的概念規劃設計。按照城市運營(yíng)的戰略構想，中信深圳集團與郫縣政府攜手，投資30億將東南部新城建設成集居住、商務(wù)和旅游度假休閑功能于一體，規劃有住宅、酒店、大型購物中心、文化體育中心等多種產(chǎn)品型態(tài)的宜居新城，著(zhù)力打造大成都名副其實(shí)的城西新中心。其中部分土地將用于文化中心、體育中心等大型公建配套建設，用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地大約是項目總占地面積的45%左右。
而3000畝的東方正紅則不僅聘請了清華大學(xué)清華安地建筑設計顧問(wèn)有限責任公司擔任該項目的總體規劃，還專(zhuān)門(mén)邀請了雅斕機構作為該項目的全程策劃服務(wù)商。顯而易見(jiàn)，在一級土地開(kāi)發(fā)時(shí)，開(kāi)發(fā)商紛紛通過(guò)廣泛接觸國內外知名設計、規劃公司和營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)公司，借助其國際經(jīng)營(yíng)和資源，為未來(lái)項目進(jìn)行整體規劃和包裝。這不僅可以使片區規劃更加合理，最大化的發(fā)揮土地價(jià)值，還將有助于地塊所在區域的整體發(fā)展，并在競爭日趨激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中贏(yíng)得先機。
調查
一級開(kāi)發(fā)隱含兩大目的
關(guān)鍵詞：土地溢價(jià)
修路搭橋，挖河造景，學(xué)校、公園、招商大賣(mài)場(chǎng)，“其實(shí)一級開(kāi)發(fā)就像一種最高超的包裝手段，把土地以最好的面貌出現在拍賣(mài)場(chǎng)上，土地的溢價(jià)收益就是一級土地開(kāi)發(fā)商的利潤來(lái)源點(diǎn)�！�
目前國內土地一級開(kāi)發(fā)商可以獲得非常穩定的開(kāi)發(fā)收益，例如，北京土地一級開(kāi)發(fā)的收益大約在8%。而在成都土地價(jià)格快速上漲的今天，這個(gè)收益可能會(huì )更高。業(yè)內人士介紹了一級土地開(kāi)發(fā)的大致盈利模式：開(kāi)發(fā)商和土地所有人合作，完成土地整理工作，比如拆遷、七通一平等，還有一些基礎建設比如綠化、公園、學(xué)校等的建設工作，特別的重點(diǎn)是規劃和宣傳工作，這些都會(huì )造成土地價(jià)格上升，從而使得土地在走上招拍掛市場(chǎng)后，賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)，而一級土地開(kāi)發(fā)商由此獲得土地溢價(jià)而帶來(lái)的部分收益。但這樣的工作對于普通的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，幾乎是無(wú)法完成的。
作為“中國區域性開(kāi)發(fā)創(chuàng )導者”，中信深圳集團一直致力于區域性的整體開(kāi)發(fā)和城市運營(yíng)，通過(guò)對長(cháng)沙、蘇州、深圳、井岡山等地的區域整體開(kāi)發(fā)項目已經(jīng)積累了豐富的經(jīng)驗。而中信集團的強大的品牌和資源整合能力，讓中信在大規模的土地開(kāi)發(fā)上有著(zhù)別的開(kāi)發(fā)商無(wú)可比擬的優(yōu)勢，不僅保證了土地成本的可控性，也保證了土地的規模和完整性，這對于城市運營(yíng)理念和開(kāi)發(fā)模式無(wú)疑是最關(guān)鍵、最首要的條件；另外，中信依托母公司成熟的資本運作體系和強大的市場(chǎng)信用，在資本市場(chǎng)上游刃有余，為大規模的開(kāi)發(fā)提供強大的資金支持。據中信四川公司相關(guān)人士透露，郫縣項目今年投資達到10個(gè)億以上。
“如果說(shuō)房地產(chǎn)商是社會(huì )資源整合商，那么一級土地開(kāi)發(fā)商就是卓越的資源整合高手�！睒I(yè)內人士這樣評價(jià)說(shuō)。記者在東方正紅項目的景觀(guān)圖前也看到：道路四通八達，現代感十足的大廈拔地而起，醫院、幼兒園、學(xué)校、大型購物中心錯落有致，還有優(yōu)美的綠化和景觀(guān)，這樣的居住條件，只有通過(guò)一級土地開(kāi)發(fā)的打造和大筆資金投入，才可能成規模成氣候地出現�！皷|方正紅經(jīng)過(guò)一級土地開(kāi)發(fā)后，每畝的地價(jià)應該在800萬(wàn)以上，比較華潤二十四城840畝整體出讓價(jià)21.4億元，東方正紅的增值空間是驚人的�！背菛|某房產(chǎn)公司高層告訴記者。
據悉，中信郫縣和東方正紅兩處一級開(kāi)發(fā)的土地都將在近期登場(chǎng)，6月底中信的首塊土地將走上招拍掛并在全年推出600畝土地，而東方正紅將在8月推出首塊土地。他們都要在這個(gè)夏天迫不及待地收獲一級土地開(kāi)發(fā)帶來(lái)的巨大收益。
關(guān)鍵詞：曲線(xiàn)拿地
而一些非土地主的開(kāi)發(fā)商參與一級土地開(kāi)發(fā)顯然還有更深一層的目的。世家機構總經(jīng)理助理文化勇說(shuō)：一方面，開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行一級土地開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，對于所開(kāi)發(fā)土地的具體情況了解更加深入，有利于其后在取得土地進(jìn)行二級開(kāi)發(fā)；另一方面，進(jìn)行一級開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商，更容易獲得該土地的商品房開(kāi)發(fā)權。比如，成都某開(kāi)發(fā)商的一級開(kāi)發(fā)地塊與政府約定，如果超過(guò)某個(gè)拍賣(mài)單價(jià)，公司與政府進(jìn)行收益分成，這樣形成“蹺蹺板”贏(yíng)利模式：進(jìn)入二級市場(chǎng)拍賣(mài)的土地，一級開(kāi)發(fā)商能夠比其他的開(kāi)發(fā)商以更加高的價(jià)格拍地。高價(jià)成交的土地，他們從中分得收益后，降低了實(shí)際拿地價(jià)格。即使不分配土地增值收益，一級開(kāi)發(fā)商因為對地塊條件更加熟悉的優(yōu)勢，更容易在拍賣(mài)中獲得土地。所以，有的人認為，進(jìn)入土地一級開(kāi)發(fā)的公司，想以此實(shí)現“曲線(xiàn)拿地”的目的。
影響
包裝后的土地將要推高房?jì)r(jià)？
業(yè)界人士透露，自5月東方正紅亮相以來(lái)，包括香港華人置業(yè)、首創(chuàng )置業(yè)等已入駐成都的國內外知名開(kāi)發(fā)商都頻繁和攀成鋼方面接觸，而聞?dòng)嵹s來(lái)甚至還包括新加坡愛(ài)邦、香港九龍建設以及美國、德國的資本，大有國際資本紛紛意欲涌入的勢頭。該區域的優(yōu)勢加上一級土地開(kāi)發(fā)代理的高水平規劃和配套，必將吸引眾多品牌開(kāi)發(fā)商追逐土地開(kāi)發(fā)的入場(chǎng)券，這樣形成的光環(huán)效應，對于目前還基本是老廠(chǎng)區宿舍加廠(chǎng)房的攀成鋼片區，將直接導致發(fā)展速度迅猛。
一級土地開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢十分明顯，都成都世家機構總經(jīng)理助理文化勇認為，土地一級開(kāi)發(fā)的目的就是為了后續都要上市交易，開(kāi)發(fā)商品房。經(jīng)過(guò)土地一級開(kāi)發(fā)后，該片區的規劃已經(jīng)非常成熟，政府也將統一組織征地補償、拆遷安置、土地平整、市政基礎設施和社會(huì )公共配套設施建設，“生地”也由此變?yōu)椤笆斓亍奔猩鲜薪灰�。�?jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)機構對土地的規劃、定位后，將大大減少二級開(kāi)發(fā)的難度，因此經(jīng)過(guò)土地一級開(kāi)發(fā)后的大量土地勢必會(huì )將吸引更多的開(kāi)發(fā)商拿地。比如中信在郫縣5平方公里的土地整理完成后，該區域將出現大量的土地供應，勢必會(huì )加速推動(dòng)郫縣商品房的供應，而郫縣房地產(chǎn)發(fā)展也在不久的將來(lái)迅速升溫。
山傳海則分析到，事實(shí)上土地一級開(kāi)發(fā)是個(gè)好事情，因為現在招拍掛的土地都已經(jīng)被分割得很小，很多小開(kāi)發(fā)商非常容易拿地，而拿到地后不易形成規模效應。而通過(guò)一級開(kāi)發(fā)的土地，則規模相對比較大，通常都會(huì )吸引眾多品牌開(kāi)發(fā)商的目光。品牌開(kāi)發(fā)商的入駐必然會(huì )拉動(dòng)整個(gè)片區房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。另一方面，土地一級開(kāi)發(fā)就是通過(guò)土地策劃使土地的價(jià)值盡量體現出來(lái)。由于參與土地一級開(kāi)發(fā)的企業(yè)是受政府委托對土地進(jìn)行規劃和定位，因此土地進(jìn)入招拍掛程序后，作為二級開(kāi)發(fā)的企業(yè)只需按照土地一級開(kāi)發(fā)企業(yè)所做的地塊規劃和定位進(jìn)行建筑設計，這樣就使該區域的發(fā)展非常具有計劃性，也減少了二級開(kāi)發(fā)商的成本。第三，一級土地整理項目對周邊的影響也比較大，周邊的居民和樓盤(pán)均可享受一級土地整理帶來(lái)的優(yōu)越性，例如土地整理中規劃的醫院、公園等，使周邊的生活配套更加完善。對于土地一級開(kāi)發(fā)后地價(jià)上漲將帶動(dòng)房?jì)r(jià)上漲一說(shuō)，山傳海表示，包裝后的土地價(jià)格肯定比“生地”價(jià)格高，而房?jì)r(jià)也必然會(huì )受到影響，但最終還是由市場(chǎng)決定的。
·對話(huà)·
東方正紅下半年開(kāi)賣(mài)
記：和普通的整體出讓相比，東方正紅作為一級土地開(kāi)發(fā)后分割出售，優(yōu)勢何在？
東方正紅：對于攀成鋼土地這樣的國有資產(chǎn)，規劃、整理后土地再出售，能更好地保值增值。土地割讓出售可以有效防止開(kāi)發(fā)商屯地，避免開(kāi)發(fā)商手握上千畝土地坐等土地升值的局面再次出現。對于加快供應，穩定房?jì)r(jià)有一定意義。
記：目前的規劃是否會(huì )有調整？
東方正紅：大的結構不調整，可能有小的路網(wǎng)會(huì )根據情況調整，我們最主要的思路就是商業(yè)先行，目前對于幾個(gè)購物中心的土地開(kāi)發(fā)商引進(jìn)是重點(diǎn)工作。
記：東方正紅何時(shí)面市？
東方正紅：目前一共有22塊地，在兩到三年盡快全部推出。第一塊地預計今年下半年推出。大多數地塊都在200畝以下。整理好后，全部參加國土局的招拍掛。
記：東方正紅項目對于該區域的影響會(huì )怎樣？
東方正紅：一個(gè)高檔的大型綜合社區會(huì )崛起，包括300萬(wàn)平米的住宅，兩棟不低于120米的建筑矗立在東大街路口，成為整個(gè)東二環(huán)的標志性建筑。
·鏈接·
一級土地開(kāi)發(fā)
所謂一級土地開(kāi)發(fā)，是指在土地出讓前，對土地進(jìn)行整理投資開(kāi)發(fā)的過(guò)程。具體來(lái)說(shuō)，就是按照城市規劃功能、豎向標高和市政地下基礎設施配套指標的要求，由政府統一組織征地補償、拆遷安置、土地平整、市政基礎設施和社會(huì )公共配套設施建設，按期達到土地出讓標準的土地開(kāi)發(fā)行為。土地一級開(kāi)發(fā)是土地出讓前的運作方式，開(kāi)發(fā)的主體應是當地政府或由當地政府指定的土地開(kāi)發(fā)企業(yè)，而土地一級開(kāi)發(fā)的結果是要使“生地”成為“熟地”，達到出讓的標準。在大多數城市主要是由政府來(lái)操作，也有政府委托企業(yè)來(lái)做，政府負責管理和監督，或者由國有企業(yè)或事業(yè)單位性質(zhì)的土地儲備機構來(lái)做。(記者 唐姍姍 劉靜)
