發(fā)表評論 在沈陽(yáng)中街地區的繁華鬧市中，多年的爛尾樓?亞商廈正在數著(zhù)它的最后日子。今年冬天拆除之后，春天這里將建設一座大型綜合購物廣場(chǎng)。2009年底，原址上將挺立起久光百貨，中街地區將形成集商品經(jīng)營(yíng)、旅游文化和商務(wù)活動(dòng)于一體的全新商業(yè)形態(tài)。
2007年12月24日，記者從沈陽(yáng)市城鄉建設委員會(huì )獲悉，經(jīng)過(guò)近5年的治理，沈陽(yáng)市的爛尾樓大多數相繼獲得了新生，有的已經(jīng)重新投入使用。2007年，隨著(zhù)木蘭大廈的重新啟動(dòng)，沈陽(yáng)剩下的三四個(gè)停緩建工程也走完了司法程序，進(jìn)入拍賣(mài)階段。在奧運年到來(lái)之前，作為分賽場(chǎng)的沈陽(yáng)告別了爛尾樓時(shí)代。
沖動(dòng)的懲罰
據統計，到2000年年初，沈陽(yáng)的爛尾樓共有36座。這些爛尾樓多動(dòng)工興建于上世紀90年代初期。當時(shí)席卷全國的房地產(chǎn)熱潮也波及了沈陽(yáng)，豐厚的利潤沖動(dòng)著(zhù)省內外的大小開(kāi)發(fā)商，他們一路狂奔緊趕慢趕地進(jìn)入住宅、酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等不動(dòng)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。
日匯大廈就是沈陽(yáng)一座典型的爛尾樓。1993年，受火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)影響，日匯大廈也風(fēng)風(fēng)光光地開(kāi)工建設。大廈規劃23層，建筑面積15.8萬(wàn)平方米，準備開(kāi)發(fā)為寫(xiě)字樓。兩年后，因為開(kāi)發(fā)方資金鏈條斷裂，已完成主體框架的大廈被迫叫停。由于投資沖動(dòng)造成的懲罰，日匯大廈消耗的不僅是土地資源和建筑成本，它同時(shí)也欠下了2.66億元的銀行債務(wù)。
居住在太清宮附近的張永新每天上班都從日匯大廈前經(jīng)過(guò)。他說(shuō)，整個(gè)大廈當時(shí)破破爛爛矗立在那里，經(jīng)過(guò)風(fēng)霜的侵蝕，生銹的鋼筋離很遠都能看見(jiàn)，路過(guò)的行人都會(huì )緊走幾步離開(kāi)大廈樓下，以避免有墜物落下。日匯大廈因此成為沈陽(yáng)年齡最老、規模最大的“爛尾樓”。
事實(shí)上，“爛尾樓”在全國各大城市都或多或少地存在。沈陽(yáng)建筑大學(xué)的一位專(zhuān)家說(shuō)，爛尾樓是房地產(chǎn)熱結下的惡果。在十幾年前，開(kāi)發(fā)商比拼的是固定資產(chǎn)投資額度，都畸形地認為越大越好，很少認真考慮投資的收益，導致投資的盲目性和隨意性很大。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商缺少運作項目的資金，也是造成“爛尾樓”出現的最主要原因。
由于沖動(dòng)，部分房地產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)定位時(shí)的前期論證不夠充分，對市場(chǎng)的需求量沒(méi)能夠有很好的測算，導致項目后期運作無(wú)法正常進(jìn)行。
艱難的啟動(dòng)
由于嚴重影響城市形象，破壞投資環(huán)境，被稱(chēng)作城市的“盲腸”和“瘡疤”，以停緩建工程為代表的爛尾樓到了不治理不行的地步。為此，沈陽(yáng)市政府相繼推出了一系列推動(dòng)政策盤(pán)活爛尾樓。
記者了解到，早在2000年6月，沈陽(yáng)市政府就出臺了《沈陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理辦法》，其中第17條規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應按照限時(shí)制度的規定，按時(shí)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目。對停緩建項目，可延長(cháng)竣工時(shí)限，但延長(cháng)時(shí)限最多不得超過(guò)一年。在延長(cháng)時(shí)限內仍未竣工的，由市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)收回項目建設權，重新組織招標、拍賣(mài)。2003年5月，沈陽(yáng)市又明確表示對那些限期內不能啟動(dòng)或復工無(wú)望的爛尾工程，政府將依法采取代為處置、轉讓產(chǎn)權、強制拍賣(mài)，乃至強制拆除等措施。
《管理辦法》的出臺，拉開(kāi)了沈陽(yáng)市向爛尾樓宣戰的序幕。然而，沈陽(yáng)市建委開(kāi)始著(zhù)手整頓的時(shí)候，遇到了許多難以想象的困難：開(kāi)發(fā)商缺少資金開(kāi)發(fā)，同時(shí)債務(wù)糾紛錯綜復雜，銀行貸款拖欠不還等等時(shí)刻糾纏在一起。更有個(gè)別開(kāi)發(fā)商因為爛尾樓的市場(chǎng)前景不好，而拒絕重新開(kāi)工。
為此，沈陽(yáng)市建委在吸取全國其他城市成功經(jīng)驗的基礎上，結合自身實(shí)際，提出了加大處置停緩建項目力度的實(shí)施意見(jiàn)，并采取了對不符合《規劃目錄》的原劃撥用地一律補辦出讓手續，應繳納的出讓金和配套費均按照原批準時(shí)間的標準收費，簡(jiǎn)化復工審批手續等一系列具體措施，促使停緩建項目早日開(kāi)工。市建委每次外出招商引資，都忘不了推介爛尾樓，千方百計地把爛尾樓盤(pán)活。
治理爛尾樓，沈陽(yáng)一些城區還成立了專(zhuān)門(mén)的機構。記者了解到，沈河區委、區政府為盤(pán)活區內經(jīng)濟存量資源、推進(jìn)樓宇經(jīng)濟、發(fā)展區域經(jīng)濟，于2005年3月設立沈河區經(jīng)濟存量資源啟動(dòng)辦公室。辦公室掌握著(zhù)全區200平方米以上包括閑置樓宇、廠(chǎng)房、地塊在內的存量資源，并且提供全過(guò)程跟蹤與全方位服務(wù)。記者了解到，自辦公室成立至今，已啟動(dòng)區內5000平方米以上重點(diǎn)閑置樓宇項目20個(gè)，總面積超過(guò)43萬(wàn)平方米，占全部重點(diǎn)存量資源總數的40%。這些沉睡已久的樓宇大項目的蘇醒，使沈河區存量資源的發(fā)展潛能得到了極大限度的釋放。
對于爛尾樓，沈陽(yáng)市中級人民法院則采取了“一樓一策”的辦法。對于開(kāi)發(fā)商在短時(shí)間內能完成收尾工程的，法院千方百計促其完成；對于沒(méi)有交付條件，開(kāi)發(fā)商又無(wú)力完成后續工程的，法院委托拍賣(mài)行進(jìn)行不分割拍賣(mài)，最大限度地保護其財產(chǎn)價(jià)值的實(shí)現。
蘊含的商機
如今漫步沈陽(yáng)中街，恒隆廣場(chǎng)的崛起改變了中街中段的人氣。幾年前，恒隆廣場(chǎng)所在的原嘉陽(yáng)廣場(chǎng)是沈陽(yáng)出名的爛尾樓，前后幾次拍賣(mài)都沒(méi)有拍出。2005年年末，來(lái)自香港的恒隆地產(chǎn)有限公司以7.6億元的高價(jià)，成功地將嘉陽(yáng)廣場(chǎng)收入囊中，北中街由此被激活。
一些頗具實(shí)力投資者以不同方式介入沈陽(yáng)爛尾樓工程，使越來(lái)越多的爛尾樓蘇醒。3年前，在鐵西區最繁華的商業(yè)街興順街，一座閑置了10年的爛尾樓被溫州財團以1.9億元盤(pán)下，如今，沈陽(yáng)食品城已經(jīng)成為東北三省最大的食品批發(fā)中心。
在外地，2007年以來(lái)，上海、蘇州、南寧等市的爛尾樓都得到開(kāi)發(fā)商的熱烈追捧，很多停緩建多年的項目迎來(lái)了新生。香港某房地產(chǎn)公司近兩年來(lái)有6個(gè)爛尾房地產(chǎn)項目在手，分別位于北京、沈陽(yáng)、大連、青島和成都。沈陽(yáng)以外的5個(gè)項目總建筑面積約42.43萬(wàn)平方米，凈資產(chǎn)值已達2.93億美元。
“爛尾樓”之所以走紅，專(zhuān)家解釋了其中四點(diǎn)原因：首先因為國家出臺了一系列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的從緊政策，避免過(guò)度炒賣(mài)樓盤(pán)。其次，樓價(jià)也取決于地價(jià)，現存的爛尾樓項目經(jīng)過(guò)多年閑置，最初開(kāi)發(fā)時(shí)的地價(jià)比現在要低很多，而且經(jīng)過(guò)長(cháng)期擱置，出售方的心理預期并不是很高，投資商往往可以用較低的資金購得，而獲得后期較高的利潤回報，這對缺少土地儲備、希望進(jìn)軍異地市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)企業(yè)可謂短、平、快的捷徑。第三，由于普遍開(kāi)發(fā)較早，爛尾樓一般都處在城市的黃金路段，隨著(zhù)城市土地資源的稀缺，這些停緩建樓盤(pán)的區位優(yōu)勢日漸顯現。第四，由于不需要前期階段的操作，資金周轉時(shí)間短，這不僅提高了資金的利用率，也提高了投資回報。據介紹，一個(gè)正常樓盤(pán)從開(kāi)發(fā)到上市起碼需要兩三年，但接手爛尾樓不需要進(jìn)行報建、打地基等前期工作，開(kāi)發(fā)一般只需半年到一年的時(shí)間和數千萬(wàn)元資金，而其回報率卻有可能高達150%至200%。(王曉強)
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