發(fā)表評論 去年，上海全市商品房住宅新開(kāi)工面積近1600萬(wàn)平方米，連續3年下跌。而根據世邦魏理仕華東區環(huán)球研究部董事陳紅的估算，2007年上海住宅用地出讓量相比2006年增長(cháng)了23.3%，住宅用地的供應將繼續擴大，且出讓區域的郊區化也將繼續。這兩年的供應將在2009年和2010年集中上市。
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《第一財經(jīng)日報》昨日通過(guò)上海市房地局的統計數據了解到，2007年全市商品住宅新開(kāi)工近1600萬(wàn)平方米、竣工約2800萬(wàn)平方米；配套商品房實(shí)現新開(kāi)工面積500萬(wàn)平方米，建成500萬(wàn)平方米。相比之下，上海往年的住宅新開(kāi)工面積在2006年為2112.1萬(wàn)平方米，相比2005年下跌15%，而2004年新開(kāi)工面積為最高峰，高達3200萬(wàn)平方米，約合去年全年新開(kāi)工面積的2倍，去年大概退回到2001年新開(kāi)工面積的規模。
“由于土地價(jià)格上升，導致商品房實(shí)際新開(kāi)工面積持續下滑，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中的比重也連續三年下降，從2004年最高時(shí)的近40%下降到30%。上海連續三年新樓開(kāi)工量下滑，房?jì)r(jià)在2008至2010年間會(huì )面臨上漲壓力�！睂τ谏虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)的現狀，上海浦東改革與發(fā)展研究院房地產(chǎn)研究中心副主任叢城分析認為。
上海市經(jīng)濟委員會(huì )的統計分析數據顯示，2006年，新建商品住房預售面積達2136萬(wàn)平方米，新增供應與需求的比例為1.03：1，供應與需求基本匹配。截至2006年底，網(wǎng)上可售量為1064萬(wàn)平方米，總供應與成交的比例為1.54：1。但是，連續3年新開(kāi)工面積的減少，導致整體形勢將發(fā)生變化。
根據叢城的預計，2008年到2010年，上海商品房竣工規模依次為2800萬(wàn)平方米、2600萬(wàn)平方米和2700萬(wàn)平方米。叢城根據上海每年約3300萬(wàn)平方米的新建商品房銷(xiāo)售規模預測稱(chēng)：“未來(lái)三年上海新建商品房供求比將在0.84:1、0.79:1、0.82:1，由此，未來(lái)三年上海勢必出現新建商品房嚴重短缺現象�！�
但是緊俏的情況依然有望在2009年之后得到緩解。根據陳紅的分析：為緩解住宅供不應求的局面，近兩年上海政府逐步加大了住宅用地的放量。
世邦魏理仕的統計數據顯示，2006年上海出讓住宅用地建筑面積323.0萬(wàn)平方米，共23幅，相比之下，2007年住宅用地出讓量增長(cháng)了23.3%。此前幾年，2005年上海住宅用地的推地量為212.08萬(wàn)平方米，2004年為350.31萬(wàn)平方米。
在增加土地出讓量的同時(shí)，出讓宗地的平均體量卻在減少。2006年平均單宗土地建筑面積為14.0萬(wàn)平方米，而2007年單宗土地建筑面積為10.8萬(wàn)平方米，縮小了30%。
“單宗土地體量縮小正反映了政府控制土地市場(chǎng)的方向。同時(shí)政府在出讓土地時(shí)還嚴格規定動(dòng)工期限和竣工期限，縮短開(kāi)發(fā)周期，促使開(kāi)發(fā)商按照政府預想的時(shí)間表來(lái)完成住宅供應�！标惣t說(shuō)。
同時(shí)，以土地成交后1.5年開(kāi)始預售、規定竣工期限前一年最后一次預售為假設條件，依據住宅建設的周期和特點(diǎn)可以推算2007年出讓住宅用地在未來(lái)產(chǎn)生的住宅供應。據此，2007年出讓住宅用地將在2009年和2010年集中上市，供應的住宅面積可達170萬(wàn)和150萬(wàn)平方米左右。(郝倩)
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