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　　一路狂飆的樓市在2008年緊急剎車(chē)。不復2007年的風(fēng)光,成交低迷,價(jià)格下降。2008年下半年,政府終于松綁宏觀(guān)調控的套索,連連向房地產(chǎn)行業(yè)施以援手。

　　利好春風(fēng)拂面,2009年廣州房?jì)r(jià)是否會(huì )走到底部?現在該不該出手買(mǎi)房?房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì )順利走過(guò)這輪經(jīng)濟周期……這一連串問(wèn)題困擾著(zhù)居住在這個(gè)城市里的每一個(gè)人。

　　猜想1

　　房?jì)r(jià)還能降多少?

　　在天河某網(wǎng)絡(luò )公司工作的小王看來(lái),現在樓市就像一輛公交車(chē),只是你不知道上了車(chē)以后下一站是哪里,也不知道這輛車(chē)下坡的路還要走多遠。

　　去年年中,小王差點(diǎn)在番禺某樓盤(pán)下了定金,8000多元/平方米的價(jià)格相比以前已經(jīng)降了一大截。和家人商量后,最后決定繼續觀(guān)望�，F在,這個(gè)樓盤(pán)的房子最低6000多元/平方米就可以買(mǎi)到�！斑�好當時(shí)沒(méi)有沖動(dòng)買(mǎi)下來(lái),不然虧大了�！�

　　廣州樓市何時(shí)到底,這個(gè)問(wèn)題我們從去年問(wèn)到今年。

　　過(guò)去一年,廣州樓市過(guò)山車(chē)帶著(zhù)這個(gè)巨大的懸念,從去年5月起一連5個(gè)月下降,一直俯沖到去年9月的8244元/平方米最低點(diǎn)。直到10月,它陡然上升至9469元/平方米,到11月在9394元/平方米的價(jià)格上站穩。

　　房?jì)r(jià)挾著(zhù)去年的慣性繼續下行已經(jīng)是不爭的事實(shí),問(wèn)題僅僅在于它會(huì )下滑多少,持續到什么時(shí)候。

　　“廣州房?jì)r(jià)將在今年內穩步筑底,最早到下半年就能止跌�！北＠�地產(chǎn)代理市場(chǎng)部總經(jīng)理吳定金判斷,今年廣州全市均價(jià)將在8500-9000元/平方米間保持穩定,而且隨著(zhù)國家宏觀(guān)經(jīng)濟的逐步恢復,2010年初房?jì)r(jià)甚至可能有所反彈。

　　廣州知名房地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同說(shuō),去年廣州一手住宅均價(jià)為9000多元/平方米,仍然比前年的年度均價(jià)要高出10%左右。而今年廣州房?jì)r(jià)將繼續下跌,可能會(huì )在7500-8500元/平方米的區間之內。

　　廣州市同創(chuàng )卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文被稱(chēng)為廣州樓市的“空軍司令”。他認為,廣州樓價(jià)下探趨勢越發(fā)明顯,將回落到6300元/平方米才能見(jiàn)底。而廣州房?jì)r(jià)見(jiàn)底還需要一個(gè)漫長(cháng)的過(guò)程,需要3-4年的時(shí)間。

　　從廣州商品房銷(xiāo)售構成比例可以發(fā)現,天河、海珠、越秀、荔灣四個(gè)人口最密集的核心城區房?jì)r(jià)并未下降多少,仍然牢牢站穩萬(wàn)元均價(jià)。導致均價(jià)下降的主要原因是番禺、花都等郊區樓盤(pán)的大幅度跌價(jià)。趙卓文表示,這說(shuō)明廣州房?jì)r(jià)相對仍處于高位,中心城區房?jì)r(jià)還有下調空間。

　　合富輝煌對普通購房者的一項調查則顯示,多數被訪(fǎng)者預期未來(lái)廣州樓價(jià)仍將下降,但其中只有15%的客戶(hù)認為樓價(jià)還會(huì )有大幅下降,55%的客戶(hù)認為樓價(jià)即使下降,下調空間也比較有限。

　　專(zhuān)家說(shuō),對剛需的自主人群而言,2009年未必是房?jì)r(jià)最低的一年,但肯定是購房成本較低的一年,因為目前的貸款利率是歷史上最低的。

　　猜想2

　　成交回暖待何時(shí)?

　　“國家新政一推出來(lái),樓賣(mài)得比以前更快,銷(xiāo)售量增加了80%�！痹趯殟彺蟮滥硺潜P(pán),銷(xiāo)售主管黃谷宇最近心情不錯。房?jì)r(jià)由市場(chǎng)決定,像黃谷宇這樣的房地產(chǎn)從業(yè)者更關(guān)心成交量。

　　成交量是房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心數據,是測試市場(chǎng)繁榮程度的最可靠憑證。

　　經(jīng)緯地產(chǎn)發(fā)布的《廣州樓市2009年發(fā)展預測》報告稱(chēng),受政策鼓勵普通住房消費的影響,剛性需求將緩慢釋放,全年成交量會(huì )較2008年有所上升。據其預計,2009年月均簽約量為50萬(wàn)平方米左右,全年600萬(wàn)平方米左右,同比2008年增幅約一成。

　　“后市變數仍很多,2009年樓市的形勢仍難預測,成交回暖目前還看不透�！敝性�地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜的話(huà)代表了大多數業(yè)內人士的看法。

　　一些開(kāi)發(fā)商認為,“五一”之后才能判斷市場(chǎng)是否真正回暖。

　　“樓市的全面恢復最快要到2010年�！痹邳S韜看來(lái),在經(jīng)歷一系列住房新政的利好刺激后,廣州樓市正處于房?jì)r(jià)與成交量的膠著(zhù)之中,購房者在觀(guān)望房?jì)r(jià)能否進(jìn)一步下調,開(kāi)發(fā)商在觀(guān)望今年經(jīng)濟形勢的變化,預計樓市的冬季還會(huì )持續一段時(shí)間,而在今年第一、第二季度,樓市成交可能會(huì )達到冰點(diǎn)。

　　實(shí)際上,樓市回暖與國家宏觀(guān)經(jīng)濟形勢密不可分。不少專(zhuān)家均指出,樓市何時(shí)回暖需要等待國家宏觀(guān)經(jīng)濟形勢的好轉及宏觀(guān)調控政策進(jìn)一步明朗。

　　滿(mǎn)堂紅地產(chǎn)研究部相關(guān)負責人表示,如果金融危機對經(jīng)濟的影響加深,市場(chǎng)的不樂(lè )觀(guān)預期增加,置業(yè)者出手買(mǎi)樓的意愿就會(huì )繼續降低,樓市調整難言結束。

　　趙卓文說(shuō),2009年廣州樓市將全面進(jìn)入“供大于求”年份。政府還會(huì )加大保障性住房供求,預計2009年供應量會(huì )大于2萬(wàn)套,商品房市場(chǎng)空間進(jìn)一步受到壓縮。預計2009年廣州商品房成交量將在6萬(wàn)套左右,“賣(mài)房難”將成為普遍現象。

　　他認為,現在談回暖為時(shí)尚早。他分析說(shuō),按照房地產(chǎn)市場(chǎng)規律,“熊市”一般比“牛市”長(cháng),廣州樓市最近一次“熊市”是1998年—2003年,廣州這一輪的“熊市”至少需要四五年時(shí)間。

　　猜想3

　　賣(mài)地冷風(fēng)何時(shí)休?

　　到目前為止,廣州2009年的土地供應計劃還沒(méi)有對外公布。

　　2008年12月16日,廣州年內最后一宗住宅地塊以底價(jià)成交,為全年的土地供應畫(huà)上了句號。至此,2008年廣州十區共出讓住宅用地19宗,用地總面積1.32平方公里,超過(guò)年度計劃1.8平方公里的7成。

　　綜觀(guān)2008年的廣州住宅土地出讓市場(chǎng),受商業(yè)銀行惜貸、IPO受阻、銷(xiāo)售業(yè)績(jì)大幅滑坡等多個(gè)因素的影響,開(kāi)發(fā)商資金鏈危機凸顯,過(guò)去兩年瘋狂拿地的廣州大型房企無(wú)力再續,令土地出讓市場(chǎng)一蹶不振,頻頻出現“底價(jià)出讓”的狀況。據統計,全年共有10宗地塊以底價(jià)成交,有8宗地塊的樓面地價(jià)在1000元/平方米左右,其中絕大部分為不知名的中小開(kāi)發(fā)商拍得。

　　統計數據顯示,2008年廣州的平均樓面地價(jià)僅為3000元/平方米出頭,與2007年相比下跌了30%左右。年末最后一塊地花都新華寶田豬場(chǎng)地塊樓面地價(jià)僅1040元/平方米,與去年賣(mài)出的同區域的地王相比降幅高達約80%。

　　“今年會(huì )是開(kāi)發(fā)商的減產(chǎn)年�！壁w卓文說(shuō),目前樓市嚴重供過(guò)于求,開(kāi)發(fā)商建再多房子也沒(méi)有用,因此開(kāi)發(fā)商拿地的熱情會(huì )大大降低,今年廣州土地市場(chǎng)的形勢比去年更加嚴峻。

　　他建議,政府應該放緩今年土地市場(chǎng)供應,并且及早明確公布今年土地供應計劃。

　　韓世同指出,今年土地市場(chǎng)的狀況也取決于政府的推地策略,他建議政府能夠多增加一些中心區域的熱銷(xiāo)土地,提高土地市場(chǎng)的溫度。

　　猜想4

　　多少利好可期待?

　　去年10月至今,中央政府出臺了一系列旨在鼓勵購房、刺激需求的政策,其中,貸款利率下限可擴大為基準利率的0.7倍和最低首付款比例下調為20%等政策,力度超過(guò)市場(chǎng)預期。2009年,是否還會(huì )有相關(guān)政策出臺?

　　吳定金表示,今年可能還會(huì )繼續降息,而且此前二次房貸局部松綁,實(shí)際上政府是在“走一步看一步”,政策有較大的回旋空間。他認為,假如樓市沒(méi)有出現轉機,不排除二次房貸進(jìn)一步松綁的可能。

　　“在今年3月份之前,樓市應該不會(huì )再有新的政策出來(lái)�！敝性�地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜預測說(shuō),國家出臺的一系列住房政策,政府應該做的已經(jīng)都做了,目前政策有待進(jìn)一步消化,不宜再出臺新的政策。

　　他分析說(shuō),目前市場(chǎng)表現出對政策的敏感度開(kāi)始降低,買(mǎi)賣(mài)雙方似乎都在期待著(zhù)下一個(gè)利好政策的出臺,這就使得市場(chǎng)處于一種膠著(zhù)狀態(tài):無(wú)論是購房人的投入,還是開(kāi)發(fā)商的投資,都顯得相當猶豫。（記者鄭佳欣）