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　　過(guò)去的2008年，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一輪“過(guò)山車(chē)”般的由盛轉衰的慘烈過(guò)程，市場(chǎng)信心跌至谷底。受奧運會(huì )召開(kāi)、金融危機的影響，北京市房產(chǎn)交易持續低迷。自2008年9月中旬以來(lái)，政府出臺了一系列房產(chǎn)救市政策，房貸利率連續4次下調、公積金貸款額度上調、普宅標準放寬、房產(chǎn)交易稅費的大量減免等來(lái)刺激樓市的發(fā)展。日前，政府進(jìn)一步加大新政力度，對于優(yōu)質(zhì)客戶(hù)可享受房貸7折。

　　盡管救市力度一再加大，但是對于2009年，更多人仍預期房?jì)r(jià)繼續下跌，業(yè)內大多數把2009年預測為一個(gè)“降價(jià)年”。

　　內憂(yōu)外患導致樓市進(jìn)入買(mǎi)家時(shí)代

　　2008年，京城樓市在“拐點(diǎn)論”大行其道、打折降價(jià)風(fēng)暴肆虐的不利因素影響下，逐步進(jìn)入了蕭條期。交易量持續走低，據亞豪機構統計數據顯示，2008年1-10月，京城共成交商品住宅72217套，成交面積827.7萬(wàn)平方米，其中期房商品住宅共成交60227套、成交面積647.9萬(wàn)平方米，現房商品住宅成交11990套，成交面積179.8萬(wàn)平方米，同比2007年同期，期房商品住宅成交套數下降了41.1%、成交面積下降了49.6%，現房商品住宅成交套數下降了42.8%、成交面積下降了52.1%。

　　2008年供大于求成了京城樓市的顯著(zhù)特征。據北京市房地產(chǎn)交易管理信息網(wǎng)數據顯示，截至10月底，京城可售期房住宅為112937套、可售面積為1398.1萬(wàn)平方米，未簽約現房住宅的套數為31776套、未簽約面積為460.6萬(wàn)平方米。按2008年月均銷(xiāo)售套數計算，存量商品住宅尚可供市場(chǎng)消化20個(gè)月。

　　而從全國的大環(huán)境來(lái)看，據國家統計局數據及中原地產(chǎn)預測，2008年全國商品住宅主要經(jīng)濟指標全面發(fā)生放緩或回落，其中商品住宅開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工面積增長(cháng)放緩、竣工面積回落，平均銷(xiāo)售價(jià)格微跌，而這些指標在過(guò)往的10年內均保持較快速度增長(cháng)。月度統計數據顯示，自2008年起，主要指標均明顯下跌，成為中國房地產(chǎn)10年快速增長(cháng)的轉折點(diǎn)。而伴隨新房市場(chǎng)的規模萎縮及價(jià)格下跌，二手房住宅市場(chǎng)也呈現出類(lèi)似態(tài)勢。由于一二手房市場(chǎng)的替代效應，在應對市場(chǎng)蕭條時(shí)，新房市場(chǎng)的變化成為了影響二手房市場(chǎng)的重要因素，進(jìn)而成為影響全市場(chǎng)的動(dòng)因。

　　業(yè)內人士分析，2008年的交易量同比2007年出現了較大幅度的下降，降幅接近五成。這主要受2007年房?jì)r(jià)高速上漲、政府提出大力發(fā)展保障性住房的發(fā)展模式以及出臺殺傷力極強的“二套房貸”政策，并且連續多次加息、上調存款準備金率，以及金融危機等內外部環(huán)境影響。

　　業(yè)內預測：今年是個(gè)“降價(jià)年”

　　對于2009年的房?jì)r(jià)展望，記者從各大代理機構的研究報告中發(fā)現，多數代理機構對于2009年的房?jì)r(jià)都表現出進(jìn)一步下調的預測。

　　北京中原三級市場(chǎng)研究部預測，2009年的京城中高檔二手商品房?jì)r(jià)格將在目前的基礎上下浮近5個(gè)百分點(diǎn)后趨于穩定，即由目前成交均價(jià)的13682元/平方米下浮至13000元/平方米左右后趨于穩定，而這個(gè)下浮的時(shí)間將集中在2009年上半年。在2009年春節過(guò)后，消費者的觀(guān)望情緒仍將持續至5-6月份。在此期間，中高檔二手商品房的價(jià)格將下浮2個(gè)百分點(diǎn)，達到2007年底的價(jià)格水平，其后趨穩發(fā)展。而租賃市場(chǎng)由于經(jīng)濟危機嚴重降低租賃人群的數量及租房承受能力，2009年租賃會(huì )呈現價(jià)量同降。但租賃市場(chǎng)由于其特殊性，租金變動(dòng)幅度要遠低于房?jì)r(jià)變動(dòng)幅度，因此2009年租售比仍會(huì )呈穩中有降，或將跌破1：300。

　　同時(shí)，亞豪機構對于一手市場(chǎng)也預測，2008年京城的房?jì)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入了周期性的調整期，受此影響，2009年京城樓市的房?jì)r(jià)仍將是下行趨勢，而且短期內不會(huì )出現反彈的跡象。而京城的房?jì)r(jià)到2008年下半年才出現了實(shí)質(zhì)性的下降，一旦下行通道打開(kāi)將很難扭轉，預計2009年的總體房?jì)r(jià)水平將會(huì )繼續回落。

　　從全國市場(chǎng)來(lái)看，中原地產(chǎn)也預測2009年房?jì)r(jià)將進(jìn)一步下跌，而成交量有望回升。受各類(lèi)刺激住房消費政策的影響，2009年全國住宅銷(xiāo)售情況將比2008年有所改善，預計全年銷(xiāo)售面積略增5%-10%。由于延續2008年末的趨勢，2009年上半年將繼續調整尋底，下半年有望企穩筑底。

　　隨著(zhù)發(fā)展商逐步調價(jià)，以及各類(lèi)刺激性政策的繼續出臺，預計成交量將逐步回升，2009年全年比2008年略增。而銷(xiāo)售價(jià)格預計將繼續下跌約10%，銷(xiāo)售金額下跌5%左右。

　　在大力度的“國三條”出臺以后，臨近2009年展望之時(shí)，業(yè)內也論調一致認為，2009年樓市將進(jìn)一步下行，在底部徘徊的可能性比較大，將呈現普降態(tài)勢。

　　“國務(wù)院辦公廳下發(fā)關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)，這是對中國樓市降價(jià)銷(xiāo)售的一道命令，是符合市場(chǎng)實(shí)際情況的，惟有大規模降價(jià)銷(xiāo)售，才有可能挽救中國樓市，振興中國經(jīng)濟�！迸５蹲�文指出，供過(guò)于求就必須降價(jià)，現在已經(jīng)到了即使虧本也要降價(jià)的時(shí)候。

　　有業(yè)內人士認為，“今年降價(jià)會(huì )更加明顯。經(jīng)過(guò)一年的洗禮，中國人已經(jīng)擺脫了房地產(chǎn)只漲不跌的慣有思維，會(huì )更加理性地面對資產(chǎn)價(jià)格的縮水和膨脹，開(kāi)發(fā)商所擔心的房?jì)r(jià)下調引發(fā)的業(yè)主反彈風(fēng)險已經(jīng)越來(lái)越小。所以，開(kāi)發(fā)商會(huì )更加明目張膽地打出降價(jià)牌來(lái)保生存，今年將是一個(gè)降價(jià)年”。

　　“綜合各方面的因素，我認為2009年中國房地產(chǎn)主調是：先降價(jià)，后重組。保障房的大量入市，對房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是對中等價(jià)格的商品房將是一個(gè)致命的打擊。所以留給中小開(kāi)發(fā)企業(yè)的時(shí)間不多了�！北本┦性０l(fā)東瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司董事長(cháng)張繼東也撰文指出，2009年，必將實(shí)現扶持一批、重組一批、死掉一批，還有可能抓典型一批的行業(yè)洗牌景象。(王營(yíng))