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　　廣州寫(xiě)字樓空置率

　　機構預測： 到2010年珠江新城甲級寫(xiě)字樓供應龐大 空置率將達到高峰 同時(shí)租金將有所下跌

　　飆升兩成

　　滿(mǎn)堂紅寫(xiě)字樓部透露，當前本地寫(xiě)字樓空置率與去年9月相比，上升達到兩成。

　　數據顯示，廣州租金排名前十位的寫(xiě)字樓中，已有8個(gè)下調了租金。國際金融廣場(chǎng)最高租金曾達280元／平方米·月，現在已經(jīng)降為180元／平方米·月。

　　而麥格理集團近期發(fā)布的報告對廣州今年的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也作出如下判斷：2009年廣州的寫(xiě)字樓租金將下降20%。無(wú)獨有偶，國際知名房地產(chǎn)服務(wù)及投資管理公司高力國際也發(fā)布研究報告預期，到2010年珠江新城甲級寫(xiě)字樓供應龐大，空置率將達到高峰，同時(shí)租金將有所下跌。

　　本報訊(記者賴(lài)偉行)當前的廣州樓市還未有復蘇的跡象，但寫(xiě)字樓市場(chǎng)卻已經(jīng)切切實(shí)實(shí)感受到金融危機的沖擊。

　　部分公司搬離天河“過(guò)冬”

　　如果現在周一到周五晚上8點(diǎn)時(shí)分，站在天河城廣場(chǎng)北門(mén)遙望中信廣場(chǎng)，你會(huì )發(fā)現原來(lái)因為加班而燈火通明的大樓現在只有為數不多的亮光。

　　以前，要等一年以上的時(shí)間才能在中信廣場(chǎng)租到合心意的寫(xiě)字樓，如今，客戶(hù)卻紛紛以各種理由打退堂鼓，企業(yè)對辦公物業(yè)的需求和心態(tài)已經(jīng)發(fā)生了明顯的變化，受災嚴重的外貿、金融等企業(yè)，有些因經(jīng)營(yíng)不善而選擇撤場(chǎng)，有些則在簽訂租賃意向書(shū)后要求退訂；不少原來(lái)計劃擴張或搬遷的企業(yè)選擇取消或者推遲寫(xiě)字樓租賃計劃；受金融風(fēng)暴影響較小，比較迫切尋找辦公點(diǎn)的企業(yè)，則以觀(guān)望為主，希望獲得更優(yōu)惠的價(jià)格。

　　滿(mǎn)堂紅寫(xiě)字樓部總監劉星說(shuō)，中信廣場(chǎng)寫(xiě)字樓以往月租金為160~170元·m2，目前120~130元/m2·月就可以租到，一些新落成的甲級寫(xiě)字樓甚至不計價(jià)錢(qián)，但求有效充實(shí)寫(xiě)字樓出租空間就可以。部分公司已開(kāi)始從天河區高端寫(xiě)字樓搬到同區乙級寫(xiě)字樓或越秀區寫(xiě)字樓辦公。

　　“這既受到住宅市場(chǎng)松綁的影響，一些中小企業(yè)轉而租用商品房作為辦公點(diǎn)，更有企業(yè)降低租金成本的需要�！眲⑿钦f(shuō)。

　　一手成交價(jià)跌至谷底

　　據統計，今年廣州將會(huì )有超過(guò)80萬(wàn)平方米的高檔寫(xiě)字樓供應市場(chǎng)，劉星認為，這無(wú)形中也會(huì )加大租金下調的壓力。目前，市場(chǎng)上寫(xiě)字樓的租售比已經(jīng)由原來(lái)的7：3調整到9：1，反映在買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)價(jià)格的壓力下，開(kāi)發(fā)商寧愿調低租金也要轉售為租。

　　“包括珠江新城的2個(gè)項目，我們代理的8個(gè)一手寫(xiě)字樓在售項目的售價(jià)已經(jīng)下調2成，基本到達底部�！敝性�地產(chǎn)市場(chǎng)總監朱輝對本報記者說(shuō)，當前一手市場(chǎng)投資者和開(kāi)發(fā)商的博弈極為激烈，如果投資者認為“低處未見(jiàn)低”，開(kāi)發(fā)商同樣會(huì )采取轉售為租的策略——“少200元沒(méi)商量�！敝燧x介紹，前一段時(shí)間曾經(jīng)跌落到1萬(wàn)5千元每平方米的中華廣場(chǎng)寫(xiě)字樓，目前也已經(jīng)回復到2萬(wàn)元每平方米的高位。

　　“一手租賃市場(chǎng)由于持續供應，將會(huì )越高越寒�！敝燧x也認為，由于高檔寫(xiě)字樓供應量在短時(shí)間內擴大，它在寫(xiě)字樓市場(chǎng)中遭受到的壓力也最大。

　　不過(guò)劉星表示，目前也有一些來(lái)自臺灣和香港的投資者抄底，買(mǎi)貨的原因依然是憧憬人民幣升值。

　　明年或會(huì )開(kāi)始反彈

　　“雖然一手寫(xiě)字樓的買(mǎi)賣(mài)和租賃價(jià)格還在下跌，但是二手的買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)卻未見(jiàn)風(fēng)云�！敝燧x分析，原因可能在于這部分寫(xiě)字樓的投資人士不像深圳的炒家，基本是穩健型投資者，把寫(xiě)字樓作中長(cháng)線(xiàn)投資產(chǎn)品，不會(huì )因為一時(shí)的回報率下跌而甩賣(mài)資產(chǎn)。以目前為例，廣州市寫(xiě)字樓回報率在8厘左右，如果租金下調20%，投資回報率也在五六厘左右。而由于租金到位，中原地產(chǎn)去年第四季度的二手寫(xiě)字樓租賃業(yè)務(wù)也錄得18%的增幅。

　　“阿里巴巴由財富廣場(chǎng)轉戰到中華廣場(chǎng)，一次租掉3層，辦公面積擴大了2倍�！敝燧x說(shuō)，市場(chǎng)低迷之下還是有不少的買(mǎi)家或者租客果斷出手，除了國內企業(yè)外，法國一個(gè)知名的化妝品企業(yè)也在維多利廣場(chǎng)拿下1000多平方米的辦公面積，這使得他對廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)的未來(lái)仍然充滿(mǎn)信心。

　　朱輝說(shuō)，廣州的寫(xiě)字樓供應量在今年持續擴大除了作縱向分析外，也要橫向比較，作為南中國最重要的城市，與北京、上海甚至深圳相比供應量依然不足�，F在把蛋糕做大，租金回調到國際水平的五六厘左右，既合情也合理，對長(cháng)遠發(fā)展而言有利無(wú)害�！拔翌A計寫(xiě)字樓市場(chǎng)在明年隨著(zhù)經(jīng)濟形勢的好轉會(huì )開(kāi)始反彈，畢竟廣州的寫(xiě)字樓物業(yè)還是一只‘原始股’，沒(méi)人炒過(guò)�！�

　　京港穗深寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍被看好

　　上月底，全球最大的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司——世邦魏理仕發(fā)布對京港深穗四地的地產(chǎn)研究報告。報告顯示，2008年受美國金融危機的 影響，京港深穗四個(gè)城市的外資公司受到?jīng)_擊，但2009年四地寫(xiě)字樓市場(chǎng)從中長(cháng)期仍然看好。

　　但也有樂(lè )觀(guān)的業(yè)內人士預計，由于部分知名的500強企業(yè)在華業(yè)務(wù)仍在穩步擴張，相信經(jīng)過(guò)半年的觀(guān)望期，國際標準甲級寫(xiě)字樓具有的良好市場(chǎng)需求和理想的租金成長(cháng)能力、持續競爭力都會(huì )帶來(lái)相對樂(lè )觀(guān)的市場(chǎng)前景。目前業(yè)主要做的是采取調低租金、延長(cháng)免租期、贈送管理費等措施，以讓利減少金融風(fēng)暴對廣州寫(xiě)字樓招商的影響，“誰(shuí)能盡快租出去誰(shuí)就是贏(yíng)家”。預期未來(lái)甲級寫(xiě)字樓的潛在需求，仍是政府大力推動(dòng)的制造業(yè)及高增值行業(yè)為主，如：IT、汽車(chē)、化工、物流和專(zhuān)業(yè)服務(wù)行業(yè)等。(作者: 賴(lài)偉行)

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