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　　現狀

　　西四環(huán)回暖提前半步

　　2008年11月15日遠洋·沁山水第一期11000元銷(xiāo)售爆棚；12月21日第二期12500元繼續爆棚式銷(xiāo)售，這個(gè)項目的定價(jià)不僅標志著(zhù)自身的探底成功，對西部區域的樓盤(pán)也起到了明顯的價(jià)格導向作用，周邊項目均以該項目的價(jià)格為坐標，根據自身的優(yōu)劣勢進(jìn)行了價(jià)格調整，2009年1月，西四環(huán)一個(gè)新的房地產(chǎn)價(jià)值體系在底部夯實(shí)的情況下逐步形成。除個(gè)別項目以外，包括調查項目在內，多數項目連續3個(gè)月呈現出一個(gè)成交量放大、價(jià)格小幅上漲的特點(diǎn)。

　　而在二三月份，即使是市場(chǎng)比較活躍的東四環(huán)周邊，除首城國際中心等少數項目量增價(jià)漲外，多個(gè)項目還在以?xún)r(jià)格下探來(lái)?yè)Q取成交量，如珠江帝景、美利山、北京華僑城等；望京、通州、亦莊南等項目集中的區域回暖勢頭更弱一些，還處在即使項目?jì)r(jià)格下調，成交量增加的項目也是少數的“點(diǎn)式”回暖狀態(tài)。相比之下，西四環(huán)沿線(xiàn)項目的回暖比其他區域提前了半步。

　　分析

　　西部受危機影響小

　　以往，西四環(huán)沿線(xiàn)項目市場(chǎng)表現“中庸”，為何在此輪市場(chǎng)下探后的回暖中“表現突出”呢？

　　遠洋地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監肖勁分析說(shuō)：“今年，西四環(huán)區域的供應量與往年相比，并沒(méi)太大變化；在需求方面，總的變化也不大。只是與其他區域相比，需求基本以自住需求為主。而在本輪市場(chǎng)回暖中，主要成交基本都來(lái)源于自住性需求客戶(hù)，這樣，西部自住性需求大的優(yōu)勢就顯示出來(lái)了”。

　　記者從京西一項目的內部市調資料上看到，客戶(hù)來(lái)源80%以上為海淀和西城自住需求客戶(hù)。而西城是知名的“中央政務(wù)區”和“金融區”；海淀為“大院區”和“高�？蒲袇^”。根據他們的不完全統計，西部的政府機關(guān)單位60余家；中央及各大軍區的部隊大院、干休所、招待所180余個(gè)；金融機構100余家，高�？蒲袡C構50多所，這些行業(yè)的員工收入雖然不如外企、私企等企業(yè)的收入高，但比較穩定，受本次金融危機影響較小。

　　東部主要以現代服務(wù)業(yè)和現代制造業(yè)為主導，客戶(hù)典型代表為CBD客戶(hù)，主要是以外企、股份制公司、跨國公司的青年家庭為主，客戶(hù)特征為追求現代化、國際化，較為時(shí)尚新潮，需求為自住、投資兼顧。泰福恒房地產(chǎn)公司副總劉新虎進(jìn)一步分析說(shuō)：“以往東部樓市活躍一些，價(jià)格上漲勢頭猛，所以泡沫也多；但在經(jīng)濟形勢不好的時(shí)候，跌幅就大，回暖也慢�！�

　　預測

　　西四環(huán)房?jì)r(jià)短期不會(huì )大漲

　　西四環(huán)市場(chǎng)率先回暖了，是否意味著(zhù)該區域房?jì)r(jià)將大漲呢？多個(gè)業(yè)內人士均認為，該區域短期內不存在大漲的可能，但房?jì)r(jià)仍舊會(huì )略有小幅上調。

　　易居中國北京房地產(chǎn)研究所研究部部長(cháng)王秀玲分析說(shuō)：“目前，市場(chǎng)的成交量主要來(lái)自于低價(jià)前提下，積壓一年的自住需求集中釋放，市場(chǎng)并未真正回暖。西部也是一樣，雖然自住需求具有一定剛性，但超過(guò)一定預期，需求也會(huì )收縮。因此，不具備大幅漲價(jià)的條件�！眲⑿禄⒁舱J為：“西部客戶(hù)收入雖然穩定，但支付能力有限，這也是2007年?yáng)|部房?jì)r(jià)飛速上漲，西部房?jì)r(jià)仍舊穩步小幅上漲的原因�！�